企業(yè)和政府?dāng)y手破解海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目堵點難點

“盼了14年，終于盼到這一天！”

■海墾融媒體中心記者 許雅 通訊員 高瑜 尹小斐


【資料圖】

12月8日，在位于海口市金牛嶺片區(qū)西側(cè)的金嶺雅居項目（海云鞋廠宿舍區(qū)）工地現(xiàn)場，搶工期、趕進度的氛圍火熱。

項目現(xiàn)場外，隔著施工圍擋，聽著機械作業(yè)轟隆作響，原海云鞋廠職工黃忠勤感到無比安心：“這是我們盼了14年的大事、喜事！”自今年10月底該項目啟動建設(shè)以來，只要有時間，黃忠勤都會在工地附近走上一圈，親眼看看曾經(jīng)“老破小”的家，一點點向“新”蛻變。

改造啟動儀式現(xiàn)場，海云鞋廠的老職工們高興地聚在一起暢想新居夢。許雅 攝

黨的二十大報告提出，要實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好最廣大人民根本利益，緊緊抓住人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，堅持盡力而為、量力而行，深入群眾、深入基層，采取更多惠民生、暖民心舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼問題。

老舊小區(qū)改造既是民生工程，也是民心工程，改造的是居住環(huán)境，提升的是小區(qū)品質(zhì)，增加的是群眾的獲得感、幸福感。今年以來，在?？谑?、龍華區(qū)兩級政府的大力支持下，在海墾集團新一屆黨委高度重視和歷屆黨委的努力推動下，墾地積極貫徹落實黨的二十大精神，樹立以人民為中心的發(fā)展理念，著力解決好人民群眾急難愁盼問題，創(chuàng)新破解了困擾海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目長達14年的難題，筑起海云鞋廠300多戶近1200余名居民的安居夢。

房屋破舊常積水

居民苦盼改造多年未果

“一到臺風(fēng)天或者雨季，這里就是一片汪洋。”在海云鞋廠宿舍區(qū)生活了28年的黃忠勤，用“逃難”來形容在這生活的居民們每逢雨季轉(zhuǎn)移的窘境。一個“逃”字道出他們的心酸和狼狽。

海云鞋廠宿舍區(qū)雨天就積水。海墾金嶺公司供圖

而更讓大家擔(dān)驚受怕的還不止如此。“以前大家住的都是瓦房或平房，不僅環(huán)境差，安全問題也很讓人擔(dān)心。”原海云鞋廠老職工張仕順告訴記者，海云鞋廠建廠于1985年，該宿舍區(qū)85%以上屬自建房，質(zhì)量差、房齡長，90%以上達到D級危房，地勢低洼，雨季泡水，房屋隨時有倒塌的危險。

此前，記者在探訪海云鞋廠宿舍區(qū)時發(fā)現(xiàn)，這里地勢相比周邊新建小區(qū)，低了3米左右，導(dǎo)致常年一下雨就形成積水。此外，由于這里的房屋大部分是建設(shè)年代久遠的瓦房和連排平頂房，不少房屋出現(xiàn)了不同程度的破損和坍塌，有些房屋的主梁已經(jīng)被白蟻侵蝕，居民即便想對房屋進行大幅度修繕也是有心無力，只能依靠方鋼對房屋進行簡單、暫時性的加固。

“這里不僅經(jīng)常面臨積水的問題，也存在用水問題，尤其是傍晚用水量較大的時候，水龍頭來水很小，一些住在老樓房高層的住戶甚至間歇性停水。”居民韓阿姨告訴記者，除此之外，供電線路老化、水管銹破、環(huán)境衛(wèi)生差等問題也讓大家苦不堪言。

除卻房屋的老、破問題，“蝸居”也是海云鞋廠宿舍區(qū)居民的生活常態(tài)。“當(dāng)年海云鞋廠宿舍區(qū)的自建房標準，每戶的住房面積約30平方米。這么多年來，我們一家五口就生活在這個‘老破小’的房子里。”黃忠勤苦笑道。

記者了解到，如黃忠勤一家情況一般的并不在少數(shù)。因為居住條件擁擠不堪，有的居民不得不到外面租房住。

啟動改造，成了海云鞋廠宿舍區(qū)300多戶居民多年的共同心聲。2008年以來，海云鞋廠宿舍區(qū)的住戶們多次向?？谑姓嚓P(guān)部門、原省農(nóng)墾總局反映訴求，墾地雙方高度重視，多次為此事奔走努力。但期間由于種種原因，改造一事遲遲未能推動，而這也成為了墾地多年信訪問題的焦點、難點。

聚焦改造難點

墾地攜手多次“問路”

從現(xiàn)實居住條件來看，海云鞋廠宿舍區(qū)改造事宜已是迫在眉睫，加之居民普遍有改造意愿，那么為何改造未能推進？難點究竟在哪？

海云鞋廠宿舍區(qū)原先的瓦房。海墾金嶺公司供圖

海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)負責(zé)人介紹，?？谟?5個類似情況的老舊住宅小區(qū)面臨著自主改造的難題。主要在于現(xiàn)行政策難題，比如容積率的調(diào)整等。

近年來，我省進一步加強土地宏觀調(diào)控，按照既有的改造征遷政策，拆舊建新只能維持原規(guī)模，不能增容。而隨著海南不斷加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，2020年，?？谡毓?yīng)全面收緊，房地產(chǎn)“兩個暫停”政策進一步深化，其中就提出了暫停包括商品住宅用地容積率提高在內(nèi)的審批。

記者了解到，原農(nóng)墾海云鞋廠早在1997年就進行了破產(chǎn)清算，這里的居民大多為低收入人群，其經(jīng)濟條件難以承受市場化商品房。而要以棚改、老舊小區(qū)改造的方式推進，在現(xiàn)有政策下，容積率的調(diào)整又十分困難。

“我們經(jīng)過測算，海云鞋廠宿舍區(qū)改造新建建筑的容積率需要調(diào)整到3.3，才能實現(xiàn)開發(fā)成本和利潤的平衡。而整個海云鞋廠宿舍區(qū)雖然面積不小，但房屋分布較為集中，原先規(guī)劃的容積率也僅為2.0。如果不能提高容積率，達不到收支平衡的開發(fā)前置條件，開發(fā)商自然不愿意介入改造項目。”海墾宏達公司金嶺公司相關(guān)負責(zé)人蘇江榮告訴記者，在這14年間，墾地雙方一直沒有放棄推動海云鞋廠宿舍區(qū)的改造，包括居民也提供了許多思路。墾地雙方曾嘗試通過棚改、老舊小區(qū)自主改造的方式做了多次探索，但最終都因容積率調(diào)整問題難以突破而停止。

“我從20出頭的姑娘進廠工作到結(jié)婚生子，再到現(xiàn)在已經(jīng)退休，這么多年來我就盼著有一天能住上新房。”和原海云鞋廠職工張阿姨一樣，14年的等待，讓海云鞋廠的居民們不斷經(jīng)歷著從希望到失望的內(nèi)心煎熬。

推進海云鞋廠改造，成了墾地雙方歷屆黨委縈繞心頭、難以放下的牽掛。

創(chuàng)新探索“安置+安居”

項目建設(shè)按下“快進鍵”

機會，總是留給愿意堅持和有準備的人。

近年來，海南高度重視本地居民和引進人才住房問題，把安居房打造成為海南自貿(mào)港標志性民生工程之一，構(gòu)建完善的海南自由貿(mào)易港住房保障體系。這讓墾地雙方再次看到了推動海云鞋廠改造事宜的新轉(zhuǎn)機。

海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目現(xiàn)場。許雅 攝

抓住政策風(fēng)口，2021年，海墾集團向政府提出“安置+安居”改造模式，得到市政府的充分肯定和支持。經(jīng)過多輪論證和專題研討，2022年，海云鞋廠宿舍區(qū)自主改造項目被列為?？谑谐鞘信f城更新試點單位。?？谑?、龍華區(qū)兩級政府高度重視，今年7月22日，市領(lǐng)導(dǎo)召開專題會議，同意海云鞋廠住房“安置+安居”模式開發(fā)建設(shè)。

何為“安置+安居”？海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目（金嶺雅居）項目負責(zé)人介紹，“安置房+安居房”，即一部分土地采取劃撥地方式建設(shè)安置房，另一部分土地采用出讓方式建設(shè)安居房，建設(shè)成本由群眾負擔(dān)一部分、安居房銷售回收一部分，實現(xiàn)項目成本收入平衡。安置房和安居房統(tǒng)一規(guī)劃和同步建設(shè)，將建506套房，計劃于2025年春節(jié)前后交付。

“原先困擾海云鞋廠宿舍區(qū)改造多年的容積率調(diào)整問題，也通過安居房政策這一路徑得到了突破。以‘安置+安居’的方式推動海云鞋廠宿舍區(qū)改造，這在?？谑谐鞘懈赂脑熘猩袑傧壤?，是一次重大突破。”海墾實業(yè)公司總經(jīng)理顧曉儀說。

事實上，該項目的順利推進，不僅是海口市政府探索城市更新改造的一次制度創(chuàng)新，體現(xiàn)了市、區(qū)兩級政府的行政智慧和擔(dān)當(dāng)，同時也是海墾集團樹立以人民為中心的發(fā)展理念，扛起國企擔(dān)當(dāng)，為民解難事、辦好事的重要體現(xiàn)。

記者注意到，原農(nóng)墾海云鞋廠1997年破產(chǎn)清算后，對原在冊職工622人全部解除勞動合同，并以“買斷工齡”的形式進行安置。在原海云鞋廠所有職工均以城市居民的身份完全回歸社會的情況下，海南農(nóng)墾依然積極履行國企擔(dān)當(dāng)，早在2008年，原省農(nóng)墾總局就對海云鞋廠原職工提出解決住房問題作出批復(fù)，無償提供海云鞋廠職工宿舍區(qū)土地用于解決職工住房問題。

鑒于項目改造條件的特殊性、代表性、緊迫性、成熟性，?？谑姓畬⒑Ｔ菩瑥S宿舍區(qū)改造項目列為省、市拆除重建類的城市更新樣板項目，并要求爭取在今年10月底在全省范圍內(nèi)率先動工。

圍繞全省“能力提升建設(shè)年”暨深化拓展“查堵點、破難題、促發(fā)展”活動，海口市各級領(lǐng)導(dǎo)、海墾集團領(lǐng)導(dǎo)多次深入海云鞋廠宿舍區(qū)調(diào)研，聽取民意和建議，市領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)職能部門召開數(shù)十場專題推進會，研究探討安置方案，制定工作實施計劃。

今年6月，海墾集團黨委書記、董事長包洪文率隊調(diào)研海云鞋廠宿舍區(qū)，走進多戶居民家中實地查看他們的住房條件，深入了解改造推進情況和存在難點。海云鞋廠宿舍區(qū)惡劣的居住條件讓包洪文感到十分揪心，他要求，要把海墾黨員干部的黨性教育課堂“搬”進海云鞋廠，接受農(nóng)墾精神的再教育，以親眼所見、親身體會鞭策海墾黨員干部轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展理念，以“能力提升建設(shè)年”活動為抓手，找準“切入點”和挖掘“突破點”，著力解決職工群眾急難愁盼問題，提高墾區(qū)職工群眾的幸福感和獲得感。

墾地雙方強力推動，居民全力配合。一場自上而下和自下而上的良性互動，迅速匯聚并釋放出推進項目建設(shè)的強大動力。

既要“煥新”也要“換心”

用心用情托起群眾安居夢

“破舊的房子住了幾十年，終于等到啟動改造的消息，距離我們早日住上新房子又近了一步。”得知海云鞋廠宿舍區(qū)拆遷安置工作啟動，居民孫才芳將簽約所需材料早早地準備好了，拆遷安置工作啟動第一天就迫不及待地簽下了自己的名字。

老舊小區(qū)改造既要“煥新”也要“換心”。針對不理解、不配合的小部分居民，一方面，海墾宏達公司金嶺公司積極配合龍華區(qū)海墾街道辦聯(lián)合成立兩個調(diào)解組共12人，分別到居民家里上門作動員，講政策、講法規(guī)。而另一方面，則通過在入戶過程中對住戶的訴求和困難進行及時梳理，從人性關(guān)懷的角度為他們解決實際困難。

“調(diào)解工作既要講理講法，又要將心比心、換位思考。”調(diào)解組組長、海墾街道人民調(diào)委會的專職調(diào)解員王曉陽告訴記者，在調(diào)解過程中，在得知其中一戶一家八口人擠住一間36平方米的危房，且戶主患有中風(fēng)、行動不便的情況后，調(diào)解組積極幫助他們申請廉租房，讓其一家深受感動并積極配合簽約搬離。而針對老弱病殘、行動不便的居民，金嶺公司也充分發(fā)揮企業(yè)擔(dān)當(dāng)，組織安排車輛、人力幫助居民們搬離。

海墾宏達公司黨委書記伍嘉偉介紹，從今年8月起，海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目進入倒排工作計劃，啟動《拆遷安置補償（補助）方案》，與住戶簽訂《拆遷安置補償（補助）協(xié)議》，僅20天簽約率就達到了90%。

在多方共同努力下，自今年8月啟動拆遷安置工作以來，僅用了不到兩個月時間，就完成252戶簽約、整體搬遷、拆除、平整、移交等工作。

10月29日，海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目（金嶺雅居）啟動儀式現(xiàn)場，期盼新房夢多年的海云鞋廠宿舍區(qū)的居民們，穿上了鮮艷的服飾，梳整好鬢角發(fā)絲，胸口佩戴著紅色禮花，以最飽滿的狀態(tài)迎接這特殊的一天。不少居民紛紛拿起手機用鏡頭記錄這盼望多年的時刻。

這一天，掌聲、笑聲久久回響在啟動儀式現(xiàn)場。

“盼了14年，終于盼到這一天！感謝?？谑?、龍華區(qū)政府、海墾集團黨委、海墾實業(yè)公司黨委，幫我們圓了期盼多年的新居夢。”今年已經(jīng)63歲的海云鞋廠退休老職工陳興文感慨地說。

民生連民心，民生聚民力，民生系福祉。在邁上深化改革的新征程，海墾集團將堅定不移推動墾地融合這一深化農(nóng)墾改革的“后半篇文章”，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展理念，加快推進新農(nóng)場建設(shè)，持續(xù)改善墾區(qū)人居環(huán)境，不斷把海墾廣大職工對美好生活的向往變?yōu)楝F(xiàn)實，繪就海墾幸福生活底色。

破解民生難題要創(chuàng)新作為勇?lián)?dāng)

■ 海南農(nóng)墾報評論員

從有房住，到住得舒暢、住得方便的樸素愿望，隨著時代的發(fā)展，人們對生活環(huán)境提出了更高期望。老舊小區(qū)改造，不僅是一項重大的民生工程，也是城市更新的必要環(huán)節(jié)。海墾集團積極扛起國企擔(dān)當(dāng)，努力推動多個老舊小區(qū)改造；海墾實業(yè)公司主動作為，積極配合屬地政府，同心協(xié)力化解了14年的老舊小區(qū)改造歷史難題，其做法為海墾各項目主體單位提供了良好的經(jīng)驗，值得借鑒。

首先是牢固樹立以人民為中心的理念，以勇于創(chuàng)新的精神不斷嘗試，打破固有模式，通過提出“安置+安居”的全新改造模式，用“新辦法”解決“老問題”。海云鞋廠宿舍區(qū)這個“老破小”之所以改造難，根源在于與現(xiàn)行政策不符的問題——容積率上限過低，開發(fā)商的利潤率隨之下降，進而降低了開發(fā)企業(yè)的合作欲望。如何解決政策制約的問題？?？谑姓?、海墾集團、海墾實業(yè)公司三方始終將鞋廠職工的利益擺在最前面，在現(xiàn)有政策背景下，不斷嘗試創(chuàng)新工作機制和改造方式，利用海南自由貿(mào)易港的政策風(fēng)口，打破傳統(tǒng)做法，因地制宜出新招、出實招，創(chuàng)新提出“安置+安居”的全新改造模式，才得以破解瓶頸難題。

其次是以主動作為的擔(dān)當(dāng)精神，協(xié)同屬地政府共同解決難題，聯(lián)手托起居民安居夢。海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目難題順利解決，離不開墾地三方的共同努力。多年來，?？谑?、龍華區(qū)兩級政府始終高度關(guān)注并大力支持，海墾集團作為國有企業(yè)，展現(xiàn)了關(guān)鍵時刻的擔(dān)當(dāng)精神，在原海云鞋廠實行破產(chǎn)清算，所有職工均以城市居民的身份完全回歸社會的情況下，14年間仍多次為此事奔走努力。而海墾實業(yè)公司作為項目主體單位，不畏艱難，扎根項目現(xiàn)場，用“換心”的工作方式為項目帶來了“煥新”局面，僅用兩個月時間便完成征拆工作，為項目快速推動按上了助推器。一個“協(xié)”字，讓諸多問題在“眾人拾柴火焰高”中得到了良好化解。

黨的二十大報告指出，要增進民生福祉，不斷實現(xiàn)發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享，讓現(xiàn)代化建設(shè)成果更多更公平惠及全體人民。海云鞋廠宿舍區(qū)改造項目的經(jīng)驗告訴我們，只有將勇于創(chuàng)新、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)木窭卫斡】淘谛?，緊緊抓住以人為本這個“牛鼻子”，充分發(fā)揮墾地協(xié)同“橋頭堡”作用，當(dāng)好“店小二”，做好“服務(wù)員”，不等不靠、勇于謀劃，以“上癮”的勁頭謀劃項目、抓實建設(shè)，才能為項目建設(shè)夯實“穩(wěn)”的基礎(chǔ)、積蓄“進”的力量、增添“新”的動能，才能持續(xù)改善墾區(qū)人居環(huán)境，增進民生福祉，繪就海墾職工群眾幸福生活的底色。

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