承租人拒交房租且拒絕返還房屋，出租人該如何處理?近日，家住樊城的馬先生因房屋租賃糾紛而苦惱，趁著“周四律師有約”活動在開展的機會，向社區(qū)律師咨詢，如何通過合法的手段讓租戶騰退出房屋。

【居民求助】

馬先生是樊城區(qū)某數碼城的一位業(yè)主。去年10月底，馬先生將名下一套房租賃給向某使用，房屋租期為半年，終止時間為今年4月底，租金為每個月1300元人民幣，水電費由租戶自行承擔。租賃合同簽訂后，向某按照約定向馬先生交了3000元押金。今年2月份開始，向某一直拖欠房租以及水電費，馬先生多次催繳均未果。于是，馬先生在今年3月初要求向某搬出其房屋，但再次遭到向某的拒絕。

【以案說法】

今年4月下旬，馬先生來到某社區(qū)咨詢社區(qū)律師，湖北法正大律師事務所李佳容律師了解事情的經過后，先向馬先生釋法。李律師表示，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，依法、依協議履行法律義務。

向某按照雙方當事人的約定每月支付租金，但今年2月份以來，向某未再支付租金，已經違背了民事主體從事民事活動應遵守的誠實信用原則，其行為已導致拒絕履行合同的結果，根據《中華人民共和國民法典》第七百二十二條之規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。馬先生享有合同解除權，可通知向某解除合同，要求其在一定期限內騰退房屋并繳納租賃期間的合理費用，如果屆時向某仍然拒不搬走，馬先生可以對向某租住的房屋進行換鎖。

根據《中華人民共和國民法典》第四百四十七條之規(guī)定，債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。向某如果不履行合同約定，不履行債務，馬先生可以對出租房屋內的物品進行留置;合理期限內，馬先生應當保管好物品，限定期限內向某仍然不履行債務的，馬先生可以請求人民法院拍賣、變賣留置的財產，予以受償。

據此，李律師建議馬先生可以先請社區(qū)工作人員上門調解，或者直接通知向某解除合同，要求其限期騰退房屋并繳納租賃費用。如果以上方法未達到效果，馬先生可以起訴到人民法院予以維權。馬先生聽了李律師的解答后，表示先回去與租戶協商解決。

【延伸解讀】

日常生活中，市民在租房過程中經常會碰上各種法律問題，比如，簽訂合同后，一方違約，守約方應如何行使合同中約定的解除權?承租人自己添置的裝修物如何處理?房東拖延收房，空置期房租誰負擔?

為此，記者采訪了湖北法正大律師事務所李佳容律師。

李律師表示，根據《民法典》的相關規(guī)定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。解除合同也是有期限的，法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。如果對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。如果租戶不愿意再承租房屋，應當及時騰退房屋，在租期屆滿之前通知房東表達自己不再承租的意思，如果房東故意不回復或者找不到房東，租戶可以通知房東的近親屬、單位或見證部門按到期日搬遷，并留存已通知的相關證據。如果房東延遲收房，租戶可以在騰退房屋后，邀請房東的鄰居或者房東的親屬、街道居委會等有關部門見證退房后的房屋狀況，并用手機記錄下租賃房屋內各設施的使用情況。因房東一方的原因導致租賃房屋遲延歸還的，空置期間的房屋租賃費用，租戶不再承擔。

關于租戶改動房屋的相關問題，承租人出于個人便利或生活習慣等因素想對房屋進行改動，應當先詢問房東的意見，得到同意后再對房屋進行裝修改動?！睹穹ǖ洹纷鳛槭忻裆畹陌倏迫珪?，充分尊重當事人的意思自治，除了當事人雙方另有約定之外，裝飾裝修物作以下處理：房東同意租戶裝飾裝修的情況：

(一)諸如墻上的相框、窗簾等未形成附合的裝飾裝修物，如果房東不愿利用的，租戶可以拆除，但是拆除過程中造成房屋損失的，租戶應當恢復原狀;如果房東同意利用的，可以折價歸房東所有。

(二)在裝飾裝修物已與房屋形成附合時，如果合同無效，房東同意利用的，可折價歸房東所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。如果合同依法解除而又沒有對裝飾裝修物作出約定的，可按照雙方的過錯情況處理。未經房東同意裝飾裝修的情況：裝飾裝修費用由承租人負擔。房東請求租戶恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

(記者 趙亞麗)

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