賬目公開透明，業(yè)主參與共治，?？谔剿饕孕庞脼榛男^(qū)治理新路徑

“信酬制”之治

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作為小區(qū)業(yè)主，可以隨時隨地查小區(qū)物業(yè)的賬，這是種怎樣的感覺？

“這是我們小區(qū)的公共賬戶。”11月16日，?？谑忻捞m區(qū)瓊苑廣場小區(qū)居民張先生向海南日報記者展示他手機銀行App里的信息。上面顯示，瓊苑廣場小區(qū)公共賬戶結(jié)余30.8萬元，各項收支明細也都清晰可見。

“我們每月交的物業(yè)費、停車費等費用，物業(yè)公司的每一筆支出，這些賬目我們以前是看不到的，現(xiàn)在小區(qū)收支公開透明了，大家不花‘冤枉錢’，不做‘糊涂賬’，真正有了‘人人都是小區(qū)主人’的感覺！”張先生高興地說。

帶來這種感覺的，是瓊苑廣場小區(qū)從2020年12月開始試行的“信酬制”物業(yè)服務(wù)模式（以下簡稱“信酬制”模式）。今年8月，海口市住建局正式發(fā)文，以自愿為前提，向全市小區(qū)推廣該模式。如今，已有超過120家小區(qū)有了實行意向。

何為“信酬制”模式？什么樣的小區(qū)可以實行？相比傳統(tǒng)模式，它能否解決小區(qū)管理中長期存在的矛盾？

?？谑协傇窂V場小區(qū)物業(yè)經(jīng)理張曙強向來客介紹“信酬制”模式。海南日報記者 封爍 攝

攤在陽光下的賬本

以銀行為信托機構(gòu)，建立業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)共管賬戶，收支明細公開透明

陳多光是海口市業(yè)主委員會協(xié)會黨支部書記、瓊苑廣場小區(qū)業(yè)委會主任。最近這段時間，他幾乎每天都會接到其他小區(qū)業(yè)主的來電，咨詢“信酬制”模式的相關(guān)情況。每每此時，他都會發(fā)出熱情的邀請：“我們小區(qū)實施‘信酬制’模式快1年了，業(yè)主們很滿意！歡迎來我們小區(qū)參觀！”

作為一個竣工于2003年的老舊小區(qū)，瓊苑廣場小區(qū)現(xiàn)在正開展污水改造工程，這讓住戶們看到了日子向好的希望。而就在1年前，小區(qū)的軟硬件狀況還十分令人擔(dān)憂。

“我們小區(qū)以前的物業(yè)公司不作為，草木枯萎，黃土裸露，安保力量不足，還發(fā)生過入室盜竊的情況，因為這，業(yè)主經(jīng)常和物業(yè)人員發(fā)生沖突。”瓊苑廣場小區(qū)業(yè)主馮先生說，但自從小區(qū)實行“信酬制”模式，選聘新的物業(yè)公司接手后，各項管理工作逐漸規(guī)范起來，不僅配齊了安保隊伍，給裸露的土地種上了花草，還開辟出兒童樂園，如今業(yè)主與物業(yè)公司的相處融洽多了。

不光是有了安全感與獲得感，瓊苑廣場小區(qū)業(yè)主李先生認為，大家對小區(qū)事務(wù)的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)也得到了保障：“小區(qū)實施‘信酬制’模式后，我們才知道，原來像停車位、快遞柜和泳池的出租等多項收入，都應(yīng)該是屬于業(yè)主的公共收益。”

那么，“信酬制”到底是一種怎樣的物業(yè)服務(wù)模式？要理解這個概念，先來看看物業(yè)公司獲取報酬的兩種傳統(tǒng)模式。

海南省業(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤介紹，物業(yè)公司在承接小區(qū)的物業(yè)服務(wù)時，一般有兩種獲得報酬的方式：一種是“包干制”，即不管小區(qū)的運維開支是多少，物業(yè)公司只按合同約定的標準收費，虧損自擔(dān)，盈余自得；另一種是“酬金制”，即物業(yè)公司只獲取固定比例的報酬，一般是小區(qū)物業(yè)費應(yīng)繳全額的5%至20%，剩余的費用，用于業(yè)主大會的活動開支、業(yè)委會的運作費用以及物業(yè)公司提供服務(wù)所需的各項開支，如有結(jié)余，歸全體業(yè)主所有，如有不足，則由全體業(yè)主補齊差額。

“目前，大部分物業(yè)公司采取的是‘包干制’，但業(yè)主不清楚費用收取后怎么用，物業(yè)公司公布的財務(wù)報表也容易弄虛作假，大家有意見，拒交物業(yè)費就不奇怪了。而‘酬金制’也有其弊端，比如業(yè)主無法隨時查賬，如果業(yè)委會和物業(yè)公司串通一氣，仍會出現(xiàn)賬目不明的情況。”陳多光說。

今年已76歲的陳多光，一直為協(xié)調(diào)小區(qū)事務(wù)奔忙。他認為，讓小區(qū)賬務(wù)公開透明，讓業(yè)主積極參與共治，能有效緩和業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。

去年，海口市業(yè)主委員會協(xié)會組織成員前往北京、成都等城市考察，將“酬金制”與信托法相結(jié)合，創(chuàng)新出了“信酬制”模式。

在該模式下，小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費以及小區(qū)的各項公共收入，都作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，以信托的方式存入銀行，并設(shè)立由小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會以及物業(yè)公司共管的小區(qū)專用賬戶。賬戶實行雙密碼管理，每一筆支出都由業(yè)委會和物業(yè)公司雙方共同發(fā)起。也就是說，除了事先經(jīng)業(yè)主大會審核通過的年度預(yù)算計劃，物業(yè)公司和業(yè)委會都無權(quán)私自劃出賬戶里的錢。同時，小區(qū)每位業(yè)主都可以隨時通過手機App，查看和監(jiān)督賬戶里的每筆資金流水。等于說，三方共管之下，小區(qū)的所有收支賬目，都攤在了陽光之下。

創(chuàng)新模式出爐后，因為管理與地利之便，陳多光便帶領(lǐng)瓊苑廣場小區(qū)第一個吃起了“螃蟹”，“在‘信酬制’模式下，瓊苑廣場小區(qū)的賬戶信息全部公開透明，有效緩解了業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司之間因為站位不同、信息不對稱導(dǎo)致的矛盾。”

物業(yè)企業(yè)主動求變

專注提升服務(wù)水平，與業(yè)主建立互信，推動小區(qū)治理走向良性發(fā)展

對?？谑忻捞m區(qū)招鑫公館小區(qū)的業(yè)主來說，10月28日是個值得紀念的日子。當(dāng)天上午，招鑫公館業(yè)委會與海南羽馨物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂了“信酬制”物業(yè)服務(wù)合同，該小區(qū)成為?？诘?個實行“信酬制”模式的小區(qū)。

20多天實踐下來，招鑫公館的業(yè)主已經(jīng)嘗到了新模式帶來的甜頭。

“新物業(yè)公司來后，立即給小區(qū)長期臟污的道路做了清潔，對業(yè)主反饋的各種日常小問題，也都給予及時答復(fù)和解決。”招鑫公館業(yè)委會副主任苗苗說，新物業(yè)公司主動對小區(qū)進行了調(diào)研，摸排出一些問題，已經(jīng)開始墊資改造小區(qū)電動車棚、垃圾房等基礎(chǔ)設(shè)施了。

為什么物業(yè)公司愿意墊資修繕剛接手的小區(qū)？

“在以前那種‘包干制’的模式下，如果收不足業(yè)主的物業(yè)費，我們肯定不敢墊錢做事，就怕做完事，錢收不上來。”海南羽馨物業(yè)服務(wù)有限公司市場總監(jiān)劉維杭坦言，而在“信酬制”模式下，小區(qū)的公共收入也會存入小區(qū)專用共管賬戶，等到公共收入累計到足夠的金額，就可以用于償還物業(yè)公司的墊資了，“我們提前把事情做了，業(yè)主也高興，同時墊資還能收回來，小區(qū)的治理就會走向良性發(fā)展。”

可以看出，“信酬制”模式可以讓物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主間的關(guān)系變得更加順暢。在瓊苑廣場小區(qū)，一組數(shù)據(jù)反映了這樣的變化：實施“包干制”模式時，小區(qū)只有不到50%的住戶繳納物業(yè)費，而當(dāng)前最新數(shù)據(jù)顯示，繳納物業(yè)費的住戶比例已達95%。

“‘包干制’模式不透明，有的物業(yè)公司可能會在財務(wù)上做手腳、侵占業(yè)主權(quán)益等，那樣造成的矛盾太多了，讓小區(qū)管理產(chǎn)生嚴重內(nèi)耗。”瓊苑廣場小區(qū)物業(yè)經(jīng)理張曙強說，“信酬制”模式讓所有收支都公開透明，并采用了銀行信用機制和年度預(yù)算機制，物業(yè)公司做了哪些工作，用了多少錢，業(yè)主都明明白白，“物業(yè)費收上來了，我們物業(yè)公司的盈利就有保障了，小區(qū)的矛盾也減少了，這是互惠互利的好事情。”

不僅如此，業(yè)主積極參與小區(qū)管理，也有利于互相監(jiān)督。

“手機App里能夠清晰顯示，沒有交物業(yè)費的業(yè)主有哪幾戶，小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量提高了，再不交物業(yè)費就說不過去了，業(yè)主之間也會互相監(jiān)督、提醒。”劉維杭說。

?？谑姓婿喂^業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂“信酬制”物業(yè)服務(wù)協(xié)議。海南日報記者 封爍 攝

破解困局仍需合力

以信用為基石，破解小區(qū)管理難題，多方治理亟待實現(xiàn)良性平衡

從瓊苑廣場小區(qū)試出成效、展露優(yōu)勢后，“信酬制”模式逐漸吸引多方關(guān)注。

今年8月，根據(jù)?？谑姓墓ぷ鞑渴穑？谑凶〗ň职l(fā)文明確，由?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會在全市推廣試行“信酬制”模式，要遵循自愿原則，實施方案要經(jīng)小區(qū)業(yè)主共同決定。

為了讓更多人熟悉這一新模式，相關(guān)部門多次組織開展“信酬制”先進經(jīng)驗學(xué)習(xí)交流會，邀請感興趣的小區(qū)業(yè)主代表和物業(yè)人員參加。“只有充分了解了，才能確定這種模式是不是適合我們小區(qū)的‘土壤’。”?？谑旋堘鐓^(qū)一名業(yè)主說道。

不過作為一種創(chuàng)新模式，在“信酬制”實施過程中也出現(xiàn)一些落地不實的情況。

“有的小區(qū)，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，都對‘信酬制’模式理解不到位，在實際操作過程中，又漸漸回到了‘包干制’的老樣子，這樣一來，‘信酬制’的優(yōu)勢——公開透明和業(yè)主共治，也就很難體現(xiàn)出來。”肖江濤指出。

另一方面，小區(qū)需要召開業(yè)主大會，通過集體決策后才能與物業(yè)公司簽訂“信酬制”物業(yè)服務(wù)合同。但目前，?？诘?100多個小區(qū)里，成立業(yè)委會的小區(qū)還不到15%。這一門檻，讓“信酬制”模式的推廣應(yīng)用依然任重而道遠。

“如果小區(qū)沒有一個強有力的業(yè)委會，那就需要由轄區(qū)街道辦來牽頭召開小區(qū)業(yè)主大會。但實際情況是，平均每個街道辦要管理100多個小區(qū)，工作人員精力有限，那些沒有業(yè)委會的小區(qū)，想召開業(yè)主大會就非常難了。”肖江濤坦言。

雖然存在一些困難與門檻，但“信酬制”模式仍得到不少人的認可。

“總體來說，實施‘信酬制’后，小區(qū)的矛盾緩和了很多，物業(yè)服務(wù)也更盡心盡責(zé)，所以我們也向其他小區(qū)業(yè)委會推薦這一模式。”陳多光說，當(dāng)前，海口萬恒城市花園、仙橋花園北苑等小區(qū)正在籌備推行“信酬制”模式。

在海口市美蘭區(qū)住房保障中心主任符宣古看來，該模式是破解物業(yè)管理難題、解決小區(qū)治理困境的新探索，“美蘭區(qū)一共有9個街道辦，我們爭取在每個街道辦都推出一個實施‘信酬制’模式的小區(qū)，讓基層治理能力的提升深入到每一根‘毛細血管’。”

截至目前，?？谟?20多家小區(qū)有推行該模式的意向，且數(shù)量還在不斷增加。

對于在推廣“信酬制”模式中發(fā)現(xiàn)的問題，?？谑凶〗ň钟嘘P(guān)負責(zé)人表示，將不斷總結(jié)經(jīng)驗，改進細節(jié)，為提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提供更科學(xué)合理的解決方案。

在此基礎(chǔ)上，肖江濤也提議，可以在“信酬制”模式的物業(yè)服務(wù)合同中，將基層黨組織（如小區(qū)黨支部）列為合同監(jiān)察人，負責(zé)對合同的執(zhí)行、公共事務(wù)和議題的決策進行把關(guān)，與小區(qū)業(yè)委會相輔相成，逐步建立起以“信酬制”為信用基石的小區(qū)民主協(xié)商議事平臺，實現(xiàn)政府治理和社會自我調(diào)節(jié)、居民自治的良性平衡。

（海南日報?？?1月18日訊）

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總策劃：曹健 陳成智 齊松梅

執(zhí)行總監(jiān)：許世立

主編：孫婧

版面設(shè)計：張昕

檢校：王振文 蔡法

H5文案：許世立

H5攝像：封爍

H5制作：陳海冰

視頻文案：孫婧

視頻拍攝：封爍

視頻剪輯：王詩童

視頻配音：王均

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