上市物業(yè)公司2021年財(cái)報(bào)透視：逾八成公司業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng) 盈利質(zhì)量待改善

在地產(chǎn)行業(yè)下行的一年里，物業(yè)管理行業(yè)釋放出積極信號(hào)。截至4月13日，除恒大物業(yè)、彩生活等少數(shù)公司緩發(fā)財(cái)報(bào)外，已有52家上市物企公布2021年全年業(yè)績(jī)。《證券日?qǐng)?bào)》記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，52家上市物企(含50家港股上市公司和2家A股上市公司)去年全部取得營收同比增長(zhǎng)，逾八成實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“物業(yè)公司去年實(shí)現(xiàn)了營收與業(yè)績(jī)的雙向高速增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)板塊形成了非常明顯的對(duì)比，這實(shí)際上與兩者的行業(yè)特征有關(guān)，物業(yè)板塊具有較強(qiáng)的抗周期性。”

在“規(guī)模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購的步伐，在管面積進(jìn)一步擴(kuò)張。不過在規(guī)模膨脹背后，物業(yè)公司也不得不面臨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)承壓、盈利質(zhì)量下滑等擴(kuò)表后遺癥。

營收利潤(rùn)雙增

頭部上市物企強(qiáng)者愈強(qiáng)

整體來看，52家上市物企2021年共實(shí)現(xiàn)營收1789.60億元，平均每家營收34.42億元。其中，有5家上市物企營業(yè)收入超過百億元，營收最高的碧桂園服務(wù)去年全年?duì)I收達(dá)到288.43億元，逼近300億元大關(guān)，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年?duì)I收在100億元至200億元區(qū)間。

2021年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營收前10、前20和前30的門檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊(duì)的營收規(guī)模明顯抬升。

合景悠活是去年?duì)I收增速最快的上市物企，同比增速達(dá)到114.57%；德商產(chǎn)投服務(wù)和碧桂園服務(wù)分別以98.01%和84.89%的營收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實(shí)現(xiàn)營收正增長(zhǎng)，平均營收增速達(dá)到42.89%，平均增速較2020年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。

營收高增主要來自在管面積的增加。碧桂園服務(wù)表示，增長(zhǎng)主要由于集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)管理面積的增加與小區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入的綜合上升導(dǎo)致。合景悠活稱，營收增長(zhǎng)主要是集團(tuán)采取積極策略進(jìn)行對(duì)外拓展及收并購，以致在管總建筑面積大幅增加。

“2021年物業(yè)公司延續(xù)了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，證明了行業(yè)處于集中度上升階段，依然存在非常大的發(fā)展空間?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

從業(yè)績(jī)來看，碧桂園服務(wù)2021年以40.33億元的歸母凈利潤(rùn)摘得“利潤(rùn)王”，雅生活服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)和金科服務(wù)2021年歸母凈利潤(rùn)均超過10億元。52家上市物企合計(jì)賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

共43家上市物企2021年業(yè)績(jī)?yōu)檎覍?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比超過八成。2021年業(yè)績(jī)?cè)鏊僮羁斓钠髽I(yè)包括國銳地產(chǎn)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、金茂服務(wù)等，同比增速超130%，融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活和合景悠活業(yè)績(jī)同比增速超過100%，52家上市物企去年業(yè)績(jī)?cè)鏊僦兄禐?4.57%。

盈利質(zhì)量待改進(jìn)

上市物企或需增肌減重

地產(chǎn)向左，物業(yè)向右。近年來，上市物企頻頻開疆拓土，在規(guī)模上高歌猛進(jìn)?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長(zhǎng)至52.59億平方米，均值由5276.53萬平方米增長(zhǎng)至1.12億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率45.62%。

反映在上市物企的資產(chǎn)負(fù)債表上，截至2021年末，52家披露2021年財(cái)報(bào)的上市物企總資產(chǎn)達(dá)到約2970.88億元，較2020年末增長(zhǎng)約38.36%，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。

不過在硬幣的另一面，規(guī)模的狂飆也給上市物企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來一定壓力。以應(yīng)收賬款為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，52家上市物企應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)到670.69億元，較2020年末激增82.00%；占資產(chǎn)之比達(dá)到22.58%，較2020年末提升約5.41個(gè)百分點(diǎn)。

應(yīng)收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企表面上靚麗的盈利表現(xiàn)。不僅如此，從多個(gè)指標(biāo)看，上市物企的盈利質(zhì)量均有待改進(jìn)。例如，52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個(gè)百分點(diǎn)，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個(gè)百分點(diǎn)；從現(xiàn)金流表現(xiàn)看，5家公布現(xiàn)金流狀況的上市物企，2021年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均同比下降。

“物業(yè)公司2021年盈利質(zhì)量有所下滑，與其對(duì)關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依賴度較高有關(guān)。關(guān)聯(lián)房企的流動(dòng)性出現(xiàn)了普遍困難，傳導(dǎo)給物業(yè)公司，就會(huì)造成物業(yè)公司應(yīng)收賬款的快速增長(zhǎng)以及ROE的下降?！卑匚南脖硎?。

“對(duì)于物業(yè)公司而言，保安、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)相對(duì)剛性，很難增長(zhǎng)，有賴于規(guī)模的有效擴(kuò)張?！标愱杀硎尽?/P>

在經(jīng)歷狂飆突進(jìn)的一年之后，上市物業(yè)公司2022年無疑面臨新的挑戰(zhàn)。行業(yè)集中度快速提升背景下擴(kuò)規(guī)模勢(shì)在必行，與此同時(shí)，達(dá)到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或?qū)⑻嵘献h程。 （李春蓮 李昱丞）

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