隨著二次城鎮(zhèn)化的到來，人口進一步向中心城市集聚。對剛需購房者來說，各大城市的“上車線”如何?

10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》(下稱報告)，首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中，一線城市北京(350萬)、深圳(345萬)領銜，長沙、重慶等城市都在百萬以內(nèi)。

相對彈性需求，剛需是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力。綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特征：從置業(yè)次數(shù)來說，一般是首套房/生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn);從置業(yè)需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素;從產(chǎn)品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

此次報告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征;同時，結合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費趨勢。

在總價排名前十的城市中，北京(350萬)、深圳(345萬)兩城剛需"上車"套均總價超過300萬元，兩城相差無幾，是上車價最高的城市。另外一個強一線城市上海(295萬)位居第三。

這三大一線城市之外，經(jīng)濟總量位居全國第33的二線城市廈門，剛需"上車"套均總價為266萬元，位居第四。值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平方米，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，廈門在城市建設、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產(chǎn)市場對周邊地區(qū)有很強的“海綿效應”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。

另一方面，近幾年廈門的土地供應一直偏緊。在資金、購買力涌入又供應有限的情況下，房價也居高不下。

值得注意的是，廣州(198萬)剛需"上車"套均總價只有北京、深圳的57%左右，甚至還低于廈門和杭州(226萬)，僅位列第六，較為合理的價格也讓很多剛需族早早實現(xiàn)購房。

廣州海珠區(qū)東曉南板塊一位中介告訴第一財經(jīng)記者，剛需在廣州市區(qū)買房大多以小兩房和大一房為主，面積小，樓齡舊。郊區(qū)雖然單價會便宜，但是總價不便宜，郊區(qū)一般也沒有小兩房。所以全市來看，"上車"套均總價在200萬左右。由于廣州價格相對較低，也吸引了不少在深圳上班的年輕人過來買房。

廣州之外，南京(190萬)、寧波(175萬)、東莞(160萬)、蘇州(159萬)也擠入城市排行榜前十。

相比之下，長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8城市剛需"上車"門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內(nèi)。以長沙為例，剛需購房"上車"套均價格僅為深圳的24%。因此在這些城市，大面積成為不少剛需購房者的選擇。“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關系等因素影響，剛需群體"上車"難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)，高房價下居住面積相對其他城市較小。

在價格高企的部分大城市，剛需置業(yè)選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分布情況來看，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，越靠近市中心，成交量越小。具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區(qū)域。

近年來，隨著北上廣深等大城市的地鐵尤其是一些市域快線的建設，遠城區(qū)、郊區(qū)到市中心的交通日益便捷，客觀上也為這些城市的剛需購房者“上車”提供了更多選擇。

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