經過連續(xù)兩日大幅調整后，恒大相關股票已收復失地，回到風波前的水平。截至發(fā)稿，中國恒大(03333.HK)每股報15.80港元，當日跌幅4.93%，恒大汽車(00708.HK)每股報19.10港元，當日跌幅5.68%。

盡管市場情緒稍有平息，但上周恒大“股債雙殺”的慘烈景象猶在眼前。受債務風波影響，9月25日恒大股價跌去9.46%，恒大汽車跌12.76%，“19恒大02”等多支存續(xù)債跌幅超20%，盤中數次跌停。

事件波及整個房地產板塊，當周板塊跌幅達6.4%，跑輸大盤。多家券商發(fā)文指出，當前房地產板塊估值處于歷史底部，低于以往各歷史下行周期中的低點，且持倉環(huán)比連續(xù)兩季度下行，成為相對低配板塊。

業(yè)內專家認為，房地產板塊估值主要受政策環(huán)境影響，偏周期和價值的藍籌股與經濟增長環(huán)境高度相關。伴隨整體經濟走勢，以金融、房地產等為代表的周期價值股業(yè)績增速正持續(xù)下行。

值得注意的是，隨著房企融資新規(guī)逐步落地，當前地產股估值已充分反映市場因政策而產生的最差預期。“對部分穩(wěn)健經營的房企來說，其實是利好而非邏輯顛覆。”中泰證券研究所政策組負責人楊暢告訴第一財經記者。

地產板塊跌跌不休

恒大債務風波帶來的市場恐慌還未完全散去。

9月28日，恒大旗下三只股票全線暴漲，當日中國恒大上漲21%至16.62港元，恒大汽車上漲20%至20.25港元，恒騰網絡上漲10%至0.28港元。但隨后9月29日，三只股票紛紛翻綠，回調至風波前的水平。

9月25日，中國恒大早盤低開后一度漲7%，但午后加速下跌，截至收盤跌幅達9.46%，較7月初的高點下跌49.37%;恒大汽車跌幅更甚，當日收盤大跌12.76%，較8月高點下跌55.38%。

整個地產板塊均受拖累，當日A股地產板塊內90%個股飄綠，珠江實業(yè)、嘉凱城、泰禾集團跌停;內房股同步走低，雅居樂集團、佳兆業(yè)集團、融創(chuàng)中國跌幅均超5%。

恒大地產存續(xù)債同樣大跌，當日“19恒大02”跌逾30%，“20恒大01”跌超27%，“19恒大01”跌逾21%。北京一銀行系公募甚至發(fā)文稱，對旗下部分基金持有的“19恒大01”及“19恒大02”進行估值調整。

事發(fā)后，許家印“朋友圈”緊急出手護盤。中譽集團公告稱，9月25日，公司間接全資附屬公司于公開市場收購本金總額各500萬美元的2021年到期6.25%中國恒大票據及2021年到期8.9%中國恒大票據。

德銀、摩根大通、里昂、美銀、野村、巴萊克銀行、星展、聯(lián)昌、華泰、渣打、瑞銀等11家國際投行均發(fā)文表示，股價大幅回調主要因被賣空，并將恒大股價的短期調整看作買入良機。

“恒大財務數據確實不好看，借殼A股拆分上市拖了很久也是事實，大家的擔憂能夠理解。”有業(yè)內人士直言，恒大跟之前出問題的企業(yè)不同，上半年還在批量拿地，企業(yè)迫切希望解決問題的需求客觀存在，但不至于過于極端。

中信建投表示，恒大事件為行業(yè)個案，但受該事件及短期避險情緒影響，房地產板塊表現受累，上周跌幅達6.4%，跑輸大盤。目前地產估值和政策都已在歷史冰點，最壞的情況已然看到，建議逆勢加配。

估值中樞不斷下移

值得注意的是，經歷此次風波后，多家券商再次表示，當前地產板塊絕對估值已處于歷史底部。

中證指數數據顯示，截至9月28日，房地產業(yè)板塊行業(yè)動態(tài)市盈率為9.24，靜態(tài)市盈率為8.38，市凈率為1.25。將時間軸拉長可見，地產板塊估值自2012年、2015年站上兩次高點后便一路下滑，呈現一條陡峭的下降曲線。

以A股地產板塊為例，目前總市值排在前列的萬科A、保利地產、招商蛇口、綠地控股、金地集團市盈率分別僅8.35、6.87、10.07、5.78、7.08倍，市凈率分別僅1.69、1.36、1.73、1.05、1.31倍。

此外，按申萬所屬一級行業(yè)劃分，房地產股是破凈高發(fā)地，破凈股數量最多。

“地產板塊估值低由我國房地產企業(yè)的發(fā)展模式決定。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，房企的高負債、高杠桿盈利模式及融資成本逐漸升高，決定了房企盈利中相當部分的利潤要被資本市場拿走。

同時，在“房住不炒”背景下，強調控成為常態(tài)，這對房企的融資、拿地及銷售都有不同程度的影響。房地產市場黃金十年基本結束，未來以居住為主的服務城鎮(zhèn)化為主導方向，房價暴漲、行業(yè)暴利基本不會再現。

海通證券則認為，2009~2019年Wind各行業(yè)指數表現較好的是房地產、日常消費、材料、金融和公用事業(yè)五大行業(yè)，其中僅日常消費行業(yè)利潤高增，與股價表現相匹配，其余四個均為偏周期和價值藍籌的行業(yè)。

從靜態(tài)市盈率年均變化看，只有信息技術和醫(yī)療兩大行業(yè)估值長期提升，房地產、材料、金融等行業(yè)的估值則是長期下滑。金融、房地產和能源三大行業(yè)的估值最低，平均靜態(tài)市盈率在10倍左右。

中泰證券首席經濟學家李迅雷在2020博鰲房地產論壇上也提及，A股市場對房地產和銀行不太樂觀，估值都比較低。但恰恰這兩個行業(yè)所創(chuàng)造的利潤總額占A股市場的50%以上，形成很大的反差。

他認為，這種反差背后是一種政策預期，比如“房住不炒”、銀行要給實體經濟讓利等，而一些高科技股市盈率很高，如軍工股。所以，A股市場和房地產市場有類似之處，部分資金投機性比較強。

游戲規(guī)則已改變

進入2020年，受新冠肺炎疫情及宏觀經濟環(huán)境影響，諸多房企市值出現下跌。

行業(yè)整體降速時，房企融資“三道紅線”轟然而至。9月26日市場消息顯示，監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

有業(yè)內觀點認為，三道紅線設定的行業(yè)負債增速，基本上與當前商品房銷售額增速相匹配，政策根本不是限制行業(yè)發(fā)展，而是調節(jié)房企的行為模式，打擊以加大財務杠桿擴張的方式，預防房地產行業(yè)潛在償債風險。

在這種市場環(huán)境下，多位業(yè)內人士表示，未來地產股價想象空間不大。中信證券表示，地產板塊低估值已反映出行業(yè)所處歷史階段，靠房價彈性推動高增長已經不切實際，地產股的估值體系難以重構。

“當然，企業(yè)一專多能、培育新業(yè)務，也為估值注入新的積極因素。”中信證券認為，就歷史經驗而言，當前A股地產龍頭股價可能處于較低位置，未來還有修復空間，有望恢復到50%左右估值分位。

標簽： 地產股