公募REITs漸行漸進(jìn)。近期東湖高新(600133.SH)、渤海股份(000605.SH)、首創(chuàng)股份(600008.SH)、浙江滬杭甬(0576.HK)等上市公司陸續(xù)發(fā)布公告，披露已開展公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)工作。

火熱的浪潮下，這僅僅只是冰山一角。“最近在地方做專項(xiàng)債咨詢項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多地方政府和融資平臺(tái)對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs興趣很大，但具體怎么操作并不是很了解?，F(xiàn)在看，基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的下一個(gè)風(fēng)口將是REITs。”北京地區(qū)一位從事專項(xiàng)債咨詢的公司高管稱。

自2018年以來，基建投融資領(lǐng)域的“風(fēng)口”從PPP切換到專項(xiàng)債。當(dāng)前專項(xiàng)債大規(guī)模擴(kuò)張后，部分項(xiàng)目收益難以覆蓋融資、專項(xiàng)債利息支付壓力加大等風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn);PPP方面，一些地方僅將PPP作為融資手段，而忽略了項(xiàng)目選擇及運(yùn)營，導(dǎo)致部分PPP項(xiàng)目爛尾、債臺(tái)高筑。

或許由于前述基建“風(fēng)口”均出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門近期提醒，不應(yīng)簡單把REITs當(dāng)作融資手段。

國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰9月27日在“中國REITs論壇2020年會(huì)”上表示，不應(yīng)簡單地把REITs當(dāng)成金融產(chǎn)品、金融工具，或者融資手段。

判斷基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)成功與否也不僅僅是看REITs產(chǎn)品是否能成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模多大，而應(yīng)注重把基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營管理好，讓資產(chǎn)的運(yùn)營效率提升、收益提升，獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)可，為投資人帶來更多的分紅收益。

多家上市公司開展申報(bào)發(fā)行工作

今年4月30日，證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。在該通知下發(fā)后，省級(jí)發(fā)改委已開始摸底儲(chǔ)備轄區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。

記者近期獲得的西部某省份首批REITs試點(diǎn)名單顯示，該省首批摸底試點(diǎn)項(xiàng)目共計(jì)163個(gè)，其中市縣匯總155個(gè)，省直部門匯總8個(gè)。后者主要是省交通廳上報(bào)的高速公路項(xiàng)目及大數(shù)據(jù)管理局上報(bào)的新基建項(xiàng)目。

中國國家鐵路集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理黃民9月27日在“中國REITs論壇2020年會(huì)”上透露，已初選滬漢蓉鐵路湖北段、粵海鐵路輪渡、廣珠城際鐵路資產(chǎn)開展REITs試點(diǎn)。上交所總經(jīng)理蔡建春在論壇上表示，上交所相關(guān)儲(chǔ)備項(xiàng)目充裕，今后要更注重把好質(zhì)量關(guān)，集中市場(chǎng)各方力量，共同探討中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的最大公約數(shù)。

實(shí)際上，近期東湖高新、渤海股份、首創(chuàng)股份、浙江滬杭甬等上市公司陸續(xù)發(fā)布公告，披露已開展公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作。從項(xiàng)目所屬領(lǐng)域來看，四家上市公司所選項(xiàng)目分別隸屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、高速公路領(lǐng)域。

這些項(xiàng)目材料構(gòu)成了觀察基建REITs的窗口。以東湖高新為例，該公司擬以武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為標(biāo)的資產(chǎn)開展申報(bào)發(fā)行工作，基金初步募集規(guī)模約8.5億元。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。

具體而言，首先由平安基金發(fā)起設(shè)立REITs公募基金。其次，募資成功后，由公募基金作為投資人認(rèn)購“東湖高新—平安產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”全部份額，專項(xiàng)計(jì)劃正式設(shè)立。再次，由資產(chǎn)支持證券購買項(xiàng)目公司全部股權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)由公募REITs基金穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)。最后，項(xiàng)目公司現(xiàn)金流通過股東分紅方式最終分配至公募基金持有人。

基建投融資領(lǐng)域?qū)＜覐堄畋硎?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，而工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類別，因?yàn)楣I(yè)用地幾乎都是招拍掛取得，權(quán)屬清晰。但工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，受行業(yè)波動(dòng)影響大可能出現(xiàn)“一榮俱榮、一損俱損”的局面，租金或物業(yè)費(fèi)受行業(yè)景氣度影響較大。

對(duì)于首批項(xiàng)目發(fā)行公募REITs的回收資金用途，東湖高新表示擬投項(xiàng)目所涉行業(yè)包括大健康、大數(shù)據(jù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，有利于公司加快優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力。

滬上某大型券商結(jié)構(gòu)化融資部總經(jīng)理表示，通過公募REITs，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以跟市場(chǎng)投資者合作，借助資本力量擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，還可以向服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)變，改變以往單純的“收租”模式，進(jìn)而以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，通過運(yùn)營服務(wù)獲取增值收益。

兩大難題仍有待破解

前述券商結(jié)構(gòu)化融資部總經(jīng)理介紹，她曾拜訪了一家國內(nèi)排名靠前的物流企業(yè)客戶，這家企業(yè)負(fù)責(zé)人最關(guān)心項(xiàng)目通過REITs退出能獲得的價(jià)格是否具有競(jìng)爭(zhēng)力。換言之，如何對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行定價(jià)。

對(duì)于定價(jià)問題，國家發(fā)改委要求，試點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值)原則上不低于4%。

“如何定價(jià)代表了廣大客戶的心聲。有的項(xiàng)目不是只有公募REITs一種退出方式，其他方式如海外基金或者國內(nèi)保險(xiǎn)公司收購甚至IPO，都可以實(shí)現(xiàn)退出，所以很多企業(yè)關(guān)注公募RETIs在退出上是否有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”前述券商結(jié)構(gòu)化融資部總經(jīng)理表示。

該人士還續(xù)稱，但是從投資者的角度看，肯定希望有更高的收益，例如年化4%的收益率可能就不滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的投資收益率要求。因此，使所有參與者達(dá)到相對(duì)滿意的平衡點(diǎn)并不容易。

記者了解到，另一待破解的難題是稅收優(yōu)惠政策。從國際上看，稅收安排對(duì)于公募REITs的推行起著至關(guān)重要的作用。從不動(dòng)產(chǎn)重組過程中的增值稅、土地增值稅到持有和交易環(huán)節(jié)的投資者所得稅等，REITs市場(chǎng)涉及到的稅種較多，但目前均未明確。

“稅收中性是所有ABS產(chǎn)品，也是REITs產(chǎn)品的內(nèi)在要求和重要特征。但在當(dāng)前階段直接制定具有針對(duì)性的稅收優(yōu)惠政策可能還需要一個(gè)過程。”前述券商人士稱，“前期稅收優(yōu)惠政策可能是具體問題具體分析，比如通過一事一議方式與各地財(cái)稅部門溝通獲取政策支持，是個(gè)自下而上的過程。”

標(biāo)簽： 公募REITs