自8月20日央行、住建部召開重點房企座談會，融資新規(guī)“三條紅線”浮出水面至今已有1個月時間。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，近30天內房企債券融資規(guī)模明顯縮水。按發(fā)行日期，8月20日-9月20日房企境內外融資規(guī)模約992.7億元人民幣，較前一月(7月19日-8月19日)減少24.6%，規(guī)模收縮約四分之一。

其中，房企境外融資規(guī)模約280.9億元，較前一月大幅降低45.6%，占比整體融資規(guī)模約28%。

“房企融資規(guī)模收縮25%，主要受到境外債市的負面拉動，外部環(huán)境的高度不確定性導致今年4月后的境外債市低迷。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示。

不過，房企在境內融資方面則相對平穩(wěn)，近一月內房企境內融資規(guī)模約711.8億元，較前一月微增0.6%。

據(jù)了解，近段時間房企境內債發(fā)行較為密集。僅9月21-22日，便有恒大、碧桂園、招商蛇口、華夏幸福、云南城投、世茂股份等多家企業(yè)發(fā)布境內融資公告。

其中9月22日，恒大地產向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)規(guī)模為40億元，票面利率為5.80%;華夏幸福2020年公開發(fā)行公司債券規(guī)模12.5億元，票面利率7.09%。9月21日，華僑城公開發(fā)行可續(xù)期公司債券規(guī)模為10億元，票面利率為4.38%。

“隨著以有息負債為核心的‘三條紅線’監(jiān)管措施的逐步落地，大多數(shù)高負債、高杠桿的房企的債權融資活動將會受到較大限制，更多的只能在原有的負債規(guī)模內發(fā)行新債來置換到期債務和置換之前較高成本的債務，因此未來房企境內外的發(fā)債規(guī)模難以繼續(xù)擴大，而這一點，也是目前各家房企搶在當前的窗口期快速、密集發(fā)債的原因之一。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者。

潘浩認為，融資新規(guī)的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計劃性發(fā)債后，境內債市規(guī)模或將進一步收縮，在收緊節(jié)奏上預計將繼續(xù)采用階段性、選擇性等平穩(wěn)方式過渡，防止在政策升級過程中造成房企大量債務違約風險。

9月14日，央行副行長潘功勝表示，針對房地產企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，前后差不多醞釀了將近兩年的時間。下一步，央行將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

財聯(lián)社記者從參與此前央行、住建部座談會的知情人士處獲悉，自9月1日起，融資“三條紅線”已在12家房企試點實施，這些房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等。

記者獨家獲得的一份監(jiān)管部門下發(fā)的《試點房地產企業(yè)主要經營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》顯示，監(jiān)管部門要求試點房企每月15日前提交這一表格，該監(jiān)測表共涉8項財務指標，分別為剔除預收款后的資產負債率、未剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比、權益口徑購地金額、權益口徑銷售金額、近三年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額是否連續(xù)為負、有息負債，其中涵蓋了融資“三條紅線”指標。

貝殼研究院指出，2020年9-12月，房企到期債務規(guī)模約3603億元，較去年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，結合實現(xiàn)全年銷售目標的業(yè)績壓力，房企下半場或面臨更為艱難處境，不排除多家房企將選擇以價換量的方式搶占客戶資源。

“今年下半年整體對房地產金融側的管控力度明顯增強，預計房企的內外債規(guī)模很難再出現(xiàn)明顯增長，加快存貨的去化速度以及通過合作開放，引入戰(zhàn)略投資者等方式會在房企中表現(xiàn)得更為普遍。”58安居客房產研究院分院院長張波說。

“房企應該認真對待，盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來的，短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴財聯(lián)社記者。

潘浩則表示，融資新規(guī)對房企影響差異明顯，因此其警醒目的較強，更多的是提醒房企不斷優(yōu)化自身財務結構，增強抵御系統(tǒng)性金融風險的能力，從而保障行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

標簽： 三條紅線