很多賺了些小錢的人都認(rèn)為自己是憑借實力賺的，反而那些賺了大錢的人都認(rèn)為自己是憑借運氣賺到的。

這倒不是說他們謙虛，而是因為他們對于“順勢而為”四個字有著深刻的理解。

任何一個富豪，實際上都是時代的產(chǎn)物，其中包含著歷史因素、政策因素、社會因素等等。

也正因為此，國內(nèi)的首富就像是走馬觀花一般，宗慶后、黃光裕、王健林、許家印、馬云、馬化騰等等，基本上是各領(lǐng)風(fēng)騷三五年的節(jié)奏。

如果從行業(yè)上來看，過去幾十年來，最為穩(wěn)定而且容易暴富的行業(yè)就是房地產(chǎn)，在這里誕生了太多富翁，也見證了太多企業(yè)的成功。

王健林、許家印、孫宏斌、王石、楊國強(qiáng)等等全都是這一批人中的佼佼者。不過，最近幾年來，他們都好像開始躲避鋒芒。王健林更是直接開始了“賣賣賣”模式，不出意外的話，越來越多的企業(yè)將會像萬達(dá)一樣不斷地賣賣賣，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場!

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房地產(chǎn)出什么大消息了？

8月20日，住建部與人民銀行在北京召開了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。此次座談會的主要目的就是為了進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

據(jù)報道，住建部與人民銀行對重點房地產(chǎn)企業(yè)劃出了“三條紅線”，具體內(nèi)容為：

（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；

（2）凈負(fù)債率不超100%；

（3）現(xiàn)金短債比不小于1倍

。

什么是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”?這里就需要考慮到房企存在預(yù)收款的情況，比如說有些房企要求購房者在買房之前需要先交定金，否則沒有購房資格。提前交的定金就屬于預(yù)收款項，房企喜歡把這部分計入負(fù)債一欄，最終導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率有點失真。

因此，業(yè)內(nèi)喜歡查看剔除掉預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率，這個數(shù)據(jù)相對更具參考性。該公式具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)-預(yù)收賬款)。

凈負(fù)債率這個詞比較常見，它的公式具體為：凈負(fù)債率=負(fù)債總額÷凈資產(chǎn)總額 (所有者權(quán)益)×100﹪。

房地產(chǎn)公司是一個極度依賴現(xiàn)金流的公司，因此，現(xiàn)金短債比是一個非常重要的指標(biāo)，它是指公司現(xiàn)金與短期債務(wù)的比例。

當(dāng)現(xiàn)金短債比小于1時，公司短期則可能遇到較大的資金困難。如果任由負(fù)債發(fā)展，可能危及企業(yè)生存。

因此，業(yè)內(nèi)將住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)的三條要求稱之為“三條紅線”，很明顯這是刻意在降低重點房企的杠桿率，同時也在降低房企之前飛奔的節(jié)奏。

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房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀如何？

據(jù)悉，“三條紅線”的規(guī)則將從2021年1月1日起全面推行，在此期間各個房企還存在向監(jiān)管部門反饋的時間。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)早就進(jìn)入到了去杠桿的階段，萬達(dá)自從遇到現(xiàn)金流困難之后，王健林多次上演割肉戲碼。

萬達(dá)不會是第一個也不是最后一個。

我們可以參照住建部和人民銀行推出的“三條紅線”來對比一下當(dāng)前幾家主要地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)。

中國恒大，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，超過標(biāo)準(zhǔn)13%;凈負(fù)債率為159.3%，超過標(biāo)準(zhǔn)59.3%;現(xiàn)金短債比為0.6，小于標(biāo)準(zhǔn)0.4。

融創(chuàng)中國，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84%，超過標(biāo)準(zhǔn)14%;凈負(fù)債率為172.9%，超過標(biāo)準(zhǔn)72.9%;現(xiàn)金短債比為0.9，小于標(biāo)準(zhǔn)0.1。

綠地控股，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%，超過標(biāo)準(zhǔn)13%;凈負(fù)債率為156.7%，超過標(biāo)準(zhǔn)56.7%;現(xiàn)金短債比為0.8，小于標(biāo)準(zhǔn)0.2。

通過與“三條紅線”相比，這三家重點房企的三個指標(biāo)全部不達(dá)標(biāo)，其他房企其實也好不到哪里去。

假如，他們需要讓這些指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)，他們應(yīng)該怎么做呢?

要么打包以較低價格出售房地產(chǎn)項目，要么將拿到手的土地再轉(zhuǎn)讓出去，總之想盡一切辦法去杠桿。

當(dāng)所有資產(chǎn)低價出售的時候，在它流到消費者手中的時候也有可能低于原定的價格。

最終“三條紅線”有可能促使一手房的價格有所下降，那么你還急著投資房產(chǎn)嗎?

不過，如果你想買房結(jié)婚，該買房還是要買，畢竟這已經(jīng)是剛需產(chǎn)品。

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)業(yè)三道紅線