如果今年業(yè)績(jī)繼續(xù)虧損，鐵嶺新城投資控股(集團(tuán))股份有限公司(下稱“鐵嶺新城”，000809SZ)可能就要被ST了，而目前的情況是，上半年鐵嶺新城預(yù)虧4000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元。

這是近日鐵嶺新城公布的業(yè)績(jī)預(yù)告，對(duì)于虧損的原因，其表示：“公司開(kāi)發(fā)整理的土地上半年未實(shí)現(xiàn)出讓，導(dǎo)致當(dāng)期業(yè)績(jī)虧損。”

2019年鐵嶺新城凈利潤(rùn)虧損8520.78萬(wàn)元，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，最近2年連續(xù)虧損的上市企業(yè)，交易所將對(duì)其股票實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示?！度A夏時(shí)報(bào)》記者分析鐵嶺新城近年來(lái)財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入較少，是導(dǎo)致其虧損的主要原因。另外，鐵嶺新城往年在確認(rèn)收入的同時(shí)形成了大量的長(zhǎng)期應(yīng)收款。資金被占用的同時(shí)，鐵嶺新城的借款也越滾越多，“借新還舊”成為常態(tài)。

鐵嶺新城方面告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“我們現(xiàn)在也在盡全力地提高主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，還有幾個(gè)月的時(shí)間，我們業(yè)務(wù)有特殊性，也不是說(shuō)靠量的積累，如果出讓一塊地，我們收入就會(huì)很高，現(xiàn)在我們盡全力爭(zhēng)取扭虧。”

產(chǎn)出不及投入

在遼北凡河河畔，鐵嶺如意湖沿岸，有一片約35平方公里的區(qū)域，便是鐵嶺新城區(qū)。這個(gè)新區(qū)于2005年設(shè)立，北距老城區(qū)約11公里，西南到沈陽(yáng)只有約30公里的距離。

鐵嶺新城公司主要負(fù)責(zé)這片區(qū)域的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)工作。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、新城區(qū)供水、污水處理、戶外廣告?zhèn)髅健⒊鲎廛囘\(yùn)營(yíng)及物資批發(fā)和零售等。

其中土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是鐵嶺新城的主營(yíng)業(yè)務(wù)，其接受鐵嶺市政府和鐵嶺市土地儲(chǔ)備中心的委托，對(duì)鐵嶺市政府通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備的土地，組織實(shí)施拆遷、補(bǔ)償安置和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做到“九通一平”、使該等土地達(dá)到可出讓條件，經(jīng)國(guó)土部門驗(yàn)收后由鐵嶺市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一劃撥或出讓。

而鐵嶺新城與鐵嶺市政府簽訂了《土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議》，約定享有土地劃撥費(fèi)用和土地出讓收益。雙方約定，土地使用權(quán)出讓金扣除農(nóng)業(yè)發(fā)展基金、國(guó)有土地收益基金、土地規(guī)費(fèi)和土地出讓金(土地出讓金按照5000元/畝)計(jì)算后的金額全部歸鐵嶺新城所有。

這本是一筆不菲的收入，但投入也很大。根據(jù)鐵嶺新城2019年年報(bào)，截止2019年年底，鐵嶺新城累計(jì)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收入為70.85億元。鐵嶺新城累計(jì)平整土地面積約1829.57萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積約961.19萬(wàn)平方米，累計(jì)投資金額為72.46億元。也就是說(shuō)，有一半已平整的土地還沒(méi)有銷售，因此沒(méi)有收入，沒(méi)有現(xiàn)金流入，目前的總投入比總產(chǎn)出還要高。

好在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)回款尚可，截止2019年年底鐵嶺新城該業(yè)務(wù)回款約70.82億元，沒(méi)有形成過(guò)多的應(yīng)收賬款。

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不穩(wěn)

作為鐵嶺新城的主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)收入的貢獻(xiàn)很不穩(wěn)定，時(shí)有時(shí)無(wú)。在上市之初，鐵嶺新城每年的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入還能達(dá)到十幾億元，如2011-2013年，鐵嶺新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)收入分別為 13.83億元、13.74億元、16.68億元。

但2014年土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入降為2.36億元，2015年和2016年該板塊沒(méi)有收入，2017-2019年該板塊營(yíng)業(yè)收入分別為6019.08萬(wàn)元、9126萬(wàn)元、5641.55萬(wàn)元。

近年來(lái)，在主營(yíng)業(yè)務(wù)不濟(jì)的時(shí)候，鐵嶺新城開(kāi)辟了另一項(xiàng)業(yè)務(wù)——濕地治理，還是在鐵嶺新城區(qū)，名為“鐵嶺凡河新區(qū)蓮花濕地恢復(fù)及綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”。2014年鐵嶺新城與鐵嶺市政府簽署了《鐵嶺凡河新區(qū)蓮花濕地恢復(fù)及綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》，約定由鐵嶺新城負(fù)責(zé)蓮花湖區(qū)域濕地恢復(fù)工程，另外還包括周邊土地的“九通一平”。2017年底蓮花濕地回復(fù)工程完工并移交，鐵嶺新城確認(rèn)了13.53億元的營(yíng)業(yè)收入，但卻形成了約11.78億元的長(zhǎng)期應(yīng)收款。這筆款項(xiàng)一直掛在賬上，直到2020年3月底依然還有10.72億元沒(méi)有收回來(lái)。

但鐵嶺新城似乎并不急于把這部分長(zhǎng)期應(yīng)收款收回來(lái)，在該筆款項(xiàng)產(chǎn)生之初，鐵嶺新城就將其作為質(zhì)押，以從銀行獲得借款。直至2019年年底，這筆長(zhǎng)期應(yīng)收款依然處于受限狀態(tài)。

根據(jù)鐵嶺新城最新一期的財(cái)務(wù)報(bào)告，截止2020年3月底，其貨幣資金只有2262.61萬(wàn)元，這還是在其第一季度借了7.95億元的情況下，這7.95億元的借款有7.47億用來(lái)償還借款，償還利息花了1707.33萬(wàn)元。而截至3月底，其短期借款仍然高達(dá)8.15億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約8.54億元。

今年上半年，鐵嶺新城區(qū)又沒(méi)有出讓土地，而鐵嶺新城也沒(méi)有相應(yīng)的營(yíng)業(yè)收入，但財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用依然要出，因此預(yù)計(jì)虧損4000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元。

除了虧損而面臨著退市風(fēng)險(xiǎn)外，鐵嶺新城最迫切的是在未來(lái)9個(gè)月內(nèi)如何償付上述十幾億元的借款。鐵嶺新城想到的辦法是，繼續(xù)舉債!

7月25日，鐵嶺新城發(fā)布了關(guān)于擬非公開(kāi)發(fā)行公司債券的公告，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)5.7億元，固定利率，期限不超過(guò)3年，對(duì)于募資用途，鐵嶺新城表示，“本次債券募集資金將用于償還有息債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)或符合法律法規(guī)允許的其他用途。”

標(biāo)簽： 鐵嶺新城(000809)