近日，有媒體報(bào)道稱，房企將面臨融資的“三道紅線”，所謂三道紅線，就是：紅線1為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2為凈負(fù)債率大于100%;紅線3為現(xiàn)金短債比小于1倍。該消息被業(yè)內(nèi)解讀為是房企融資的“緊箍咒”。

其實(shí)，再次收緊房企融資，也不無道理。

央行數(shù)據(jù)顯示，二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發(fā)行了3858款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模總計(jì)5118.5億元，相較于去年同期的4099款產(chǎn)品、6352.6億元的規(guī)模，出現(xiàn)大幅下滑。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%;

過去3個(gè)月海外債連續(xù)增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。

海外債利率再創(chuàng)新高，這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個(gè)樓市進(jìn)一步推向債務(wù)深淵，增加系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以，房企融資門檻增加，限制負(fù)債規(guī)模，或也是房企擺脫“高杠桿”的必經(jīng)之路。

有機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，若以“三道紅線”為標(biāo)準(zhǔn)，國內(nèi)銷售額較高的50家房企中，同時(shí)踩中3條紅線的房企大約為14家，踩中2條紅線的房企為10家，踩中1條紅線的房企為14家。相比較而言，完全處于“綠檔”的房企則在少數(shù)。

那么，這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控驟然升級?

更確切的理解可能是：這是一次調(diào)控模式的轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)調(diào)控由過去多年“控制需求”的模式——限購、限貸、限價(jià)、限售……轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;控制金融風(fēng)險(xiǎn)”的模式。

此外，潘浩認(rèn)為，如果“三道紅線”落地，土地市場將會出現(xiàn)降溫、新房銷售則會加速。同時(shí)，被新規(guī)限制融資的房企有可能會延遲或者取消近期的土地投資計(jì)劃。另外，融資收緊會使得房企銷售回款端壓力驟升，房企則大概率會啟動“加速銷售模式”。這對剛需來說，或許是一次較好的入場機(jī)會。

至于中小房企是否會迎來“艱難時(shí)刻”，丁建剛認(rèn)為，受影響最大的一定是高杠桿和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，和企業(yè)大小沒有太大的關(guān)系。理論上規(guī)模越大的高杠桿和快周轉(zhuǎn)的房企，受影響越大。

只要不是高杠桿快周轉(zhuǎn)的企業(yè)，影響不會太大。甚至有些“中而優(yōu)”、“小而美”的房企，可能會活得更好。

本文由華夏時(shí)報(bào)、21財(cái)社、觀點(diǎn)地產(chǎn)綜合整理。

標(biāo)簽： 房企融資三道紅線