8月20日，最新一期LPR利率發(fā)布，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上月保持不變。

這幾天同題作文又來(lái)了，房地產(chǎn)融資三條紅線傳播的愈演愈烈，當(dāng)然所有人都沒有官方消息，消息來(lái)源都是據(jù)說(shuō)、聽說(shuō)、可能。

所謂的三條紅線是：

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;

紅線2：凈負(fù)債率大于100%;

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為基礎(chǔ)，如果：

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加;

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%;

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%;

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

資產(chǎn)負(fù)債率是判斷企業(yè)整體負(fù)債水平的常用財(cái)務(wù)指標(biāo)，由于房企的預(yù)收款較大，剔除之后指標(biāo)更能反映實(shí)際負(fù)債水平。

凈負(fù)債率則是判斷房企自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，可反映房企的真實(shí)負(fù)債壓力和杠桿水平。

現(xiàn)金短債比則更傾向于判別短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可體現(xiàn)房企當(dāng)下的現(xiàn)金流壓力及安全性。

其實(shí)都不用是房地產(chǎn)從業(yè)者都可以看出這份所謂文件的漏洞：

1：這種指標(biāo)只有上市公司年報(bào)半年報(bào)會(huì)披露，非上市公司是不公布這些數(shù)據(jù)的。這種情況下，如果出臺(tái)這個(gè)所謂的政策，意思的上市公司被管制，而非上市公司可以喜笑顏開?

2：綠色檔發(fā)債數(shù)量不如紅色檔。

眾所周知，如果符合這所謂三線，也就是肯定負(fù)債率低，過(guò)去發(fā)債很少。但按照這個(gè)規(guī)定，年負(fù)債增速不得超過(guò)15%。

反而都是紅色，三線全部超過(guò)的，可以按照原來(lái)的規(guī)模發(fā)債。這意味著，從絕對(duì)值數(shù)量看， 全紅色的企業(yè)依然可以大量發(fā)債。而綠色檔的企業(yè)反而不能利用自己穩(wěn)健的優(yōu)勢(shì)獲得更多融資?

3：所謂的三條紅線

這幅圖來(lái)自網(wǎng)絡(luò)上，都說(shuō)是“地產(chǎn)三哥”制圖，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否不確定。

可以明顯的看到這個(gè)所謂三條紅線的問題了，凈負(fù)債率最高的200%，最低的30%。而對(duì)于他們的政策影響只是30%的可以多發(fā)去年發(fā)債的15%，而負(fù)債率200%的可以維持去年的發(fā)債?

4：所謂的政策機(jī)構(gòu)有問題：

我國(guó)債券市場(chǎng)主要包括銀行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)。目前所有的傳聞里面都只有央行 住建部。連證監(jiān)會(huì)都沒有。

那么這些融資只監(jiān)管上市公司?還是只監(jiān)管銀行間?

5：住建部給開發(fā)商開會(huì)?

住建部作為房地產(chǎn)的主管部門，約開發(fā)商開會(huì)屬于常規(guī)動(dòng)作，歷史上從來(lái)沒有出現(xiàn)過(guò)，和開發(fā)商商量出臺(tái)政策的時(shí)候。

所以是不是開會(huì)，開什么會(huì)，其實(shí)都肯定和政策沒有任何關(guān)系!

6：最近井噴發(fā)債

8月20日，據(jù)深交所消息顯示，金融街控股股份有限公司擬發(fā)行10億元公司債券。

本期債券的名稱為金融街控股股份有限公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第三期)，債券簡(jiǎn)稱“20金街03”，債券代碼“149209”。

本次債券的發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)181億元(含181億元)，采用分期發(fā)行方式，本期債券為第三期發(fā)行，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)10億元(含10億元)。債券期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)。

8月19日，據(jù)上海清算所消息，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行7.5億元超短期融資券。

7：繞道所謂政策紅線的辦法太多：

融資繞道的辦法太多，特別是有明確的這些紅線的情況下，完全可以通過(guò)明股實(shí)債在項(xiàng)目層面融資。

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力與現(xiàn)金流是兩大生命線。一旦發(fā)債受到限制，那么就必須降價(jià)嗎?

1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長(zhǎng)0.8%，1—6月份為下降1.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%;利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%;自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%;定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%;個(gè)人按揭貸款16200億元，增長(zhǎng)6.6%。、

7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長(zhǎng)29.1%，環(huán)比增長(zhǎng)86.1%;在經(jīng)過(guò)4月份的零發(fā)行后，海外債連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)，7月發(fā)行規(guī)模508億元，同比下降9.7%，環(huán)比增長(zhǎng)30.6%。

8：簡(jiǎn)單的總結(jié)一下

為什么一個(gè)看著漏洞百出的三條紅線市場(chǎng)關(guān)注度這么高?到目前為止沒有一個(gè)官方確認(rèn)。

其實(shí)稍微推敲一下就知道，這個(gè)所謂的紅線就算執(zhí)行也沒什么影響，最多也就是稍微增加一點(diǎn)融資成本。對(duì)于大部分金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，會(huì)主動(dòng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)包裝融資。最簡(jiǎn)單的大家可以看看，全國(guó)一二線城市有多少項(xiàng)目背后有平安的股權(quán)?

現(xiàn)在核心還是市場(chǎng)還在高位，但媒體希望看到跌。事實(shí)上，不論是住建部還是央行，明確提及的調(diào)控思路一直是穩(wěn)定!

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)融資三條紅線