“自貸款利率換‘錨’以來，1年期LPR利率已下調(diào)4次，累計下調(diào)40個基點，從4.25%降為3.85%;5年期LPR利率下調(diào)3次，累計下調(diào)20個基點，從4.85%降至4.65%。”

距離房貸合同轉(zhuǎn)換的最后期限還有不到二十天，五大行8月12日齊發(fā)公告，幫助“選擇困難癥”人群做決定。

工行、建行、農(nóng)行、中行和郵儲銀行均發(fā)布《關(guān)于存量浮動利率個人住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換LPR的公告》稱，將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式。

公告同時明確，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

對于統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整，工商銀行客服人員告訴《國際金融報》記者，前期很多客戶操作不便，銀行也是出于方便客戶操作考慮，8月24日之前自己可以通過手機銀行等渠道選擇哪種還款方式。如果是8月25日統(tǒng)一批量轉(zhuǎn)換的話，利率調(diào)整周期、利率調(diào)整日與原合同保持不變。

定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)或不轉(zhuǎn)，這是個問題。面對日漸逼近的截止日期，房貸一族還有最后的選擇機會。

《國際金融報》記者采訪了中原地產(chǎn)分析師盧文曦、民生銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任王靜文、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，對讀者關(guān)心的LPR相關(guān)問題作出解答。

LPR怎么算

2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。這是利率市場化的重要一步。那么，LPR機制下的房貸利率和之前有何不同?

王靜文：新的LPR形成機制有四個要點：

一是LPR與MLF(中期借貸便利)相掛鉤，以MLF加點方式報價;二是在原來一年期基礎(chǔ)上，增加了5年期LPR報價;三是擴(kuò)大了報價行的范圍，由10家擴(kuò)大至18家;四是由原來的每日報價改為每月報價，固定在每月20日。

LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式?jīng)Q定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。

盧文曦：個人計算LPR的貸款利率，是根據(jù)銀行報的LPR價格，上下加點或減點，即LPR利率+固定點差(可為負(fù))。

LPR房貸利率和之前最大的不同就是一個“動”一個“靜”。以往房貸利率完全根據(jù)央行報價而定，什么時候央行報價動了，貸款利率再變。我個人覺得每月一報的LPR，從反映市場資金真實使用狀況來看，比央行的報價要及時的多。

嚴(yán)躍進(jìn)：根據(jù)此次五大行公告，通過一個簡單的案例來進(jìn)行分析。

張先生在2015年的時候買過一套房，向工行貸了100萬元，約定30年內(nèi)償付完畢，當(dāng)時是參考“央行基準(zhǔn)利率*(1+浮動比例)”的方式計算月供額的。

而到了現(xiàn)在，由于工行的政策發(fā)布，那么后續(xù)將“被強制”調(diào)整定價公式，即參考“LPR+基點”的方式來計算月供額。其中LPR以每年元旦時的LPR為準(zhǔn)，而基點=今年8月份的利率-去年底的LPR，這個基點在未來年份永遠(yuǎn)不變。

如何選擇重定價日

據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應(yīng)的日期。那么，每年1月1日和貸款日對應(yīng)日哪種更劃算?

王靜文：如果要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節(jié)約，可選擇貸款日對應(yīng)日調(diào)整。

盧文曦：就今年而言，由于今年是轉(zhuǎn)換年，所以兩個選項都享受不到優(yōu)惠。

舉個例子，我以前根據(jù)央行報價利率是5.6%，今年哪怕決定轉(zhuǎn)換成LPR，也仍然享受不到目前4.65%的LPR利率，還是以5.6%的利率還貸。就算你是3月份成功轉(zhuǎn)換了LPR，今年也享受不到下調(diào)的LPR，仍然要看明年1月1日的LPR報價，再計算明年的數(shù)值。

今年為了平穩(wěn)過渡，從銀行角度而言是不希望貸款利率出現(xiàn)變動的，因為年中利率數(shù)值有變動的話工作量是非常龐大的。

如果選重定價日，那要具體看房貸放款是幾月，如果是6月21日，那么就看每年6月20日的具體LPR報價，如果當(dāng)月報價低，那么當(dāng)即就能享受優(yōu)惠。

LPR未來走勢如何

利率換“錨”之后，房貸利率的變化與LPR的走勢正相關(guān)。那么，LPR走勢和哪些因素有關(guān)?長期來看，究竟是選LPR還是固定利率更劃算?

盧文曦：我個人認(rèn)為，相差不大。對于個人貸款者而言，如果現(xiàn)在手里的貸款利率不高，比如只有3%、4%，那么選擇固定利率比較好，因為未來可能不會跌那么低。但如果利率接近5%，那就波動一下吧。坦率地說，一般貸款年限比較長，可能15年左右，在這么超長的周期里，利率本身就存在上行和下行的周期，可能最后上漲和下跌的幅度都會相互抵消，所以還貸者不用過分緊張焦慮。

至少在未來1至2年，我認(rèn)為LPR下行的可能性比較大，短期內(nèi)可以享受利率下行的優(yōu)惠，減少些月供。其實LPR還是與市場貨幣有關(guān)，市場貨幣充裕那么LPR總有下降的趨勢。

王靜文：LPR根據(jù)MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據(jù)經(jīng)濟(jì)的冷熱情況調(diào)整。

自貸款利率換“錨”以來，1年期LPR利率已下調(diào)4次，累計下調(diào)40個基點，從4.25%降為3.85%;5年期LPR利率下調(diào)3次，累計下調(diào)20個基點，從4.85%降至4.65%。

考慮到中國經(jīng)濟(jì)未來將進(jìn)入中速甚至中低速期，加息可能性不大，預(yù)計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應(yīng)該比固定利率更劃算。

嚴(yán)躍進(jìn)：目前LPR數(shù)據(jù)已維持4個月不動，保持在1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。我個人認(rèn)為，短期內(nèi)LPR再下調(diào)的可能性不大，畢竟疫情下壓力較大。

但普遍來講，還是推薦購房者選擇浮動利率，漲漲落落還是好一點，如果選擇固定利率會面臨沒有選擇面的情況。

標(biāo)簽： LPR利率轉(zhuǎn)換