昨天，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵儲(chǔ)銀行五家國有大行均發(fā)布公告稱，將於8月25日起對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR，貸款定價(jià)基準(zhǔn)隻能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。到底該轉(zhuǎn)嗎?銀行工作人員和專家提示，究竟是否轉(zhuǎn)換還是基於個(gè)人對(duì)未來利率走勢的判斷。

為您算賬

轉(zhuǎn)換后的利率計(jì)算方式為“重定價(jià)日最近一期5年期以上LPR+固定點(diǎn)數(shù)”。舉例來說，如果王先生在前幾年利率較低的時(shí)候貸款買了房，當(dāng)時(shí)與銀行簽的合同是基準(zhǔn)利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼他的加點(diǎn)值就是3.92%-4.8%(2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR)=-0.88%，即負(fù)88個(gè)基點(diǎn)。

由於大部分銀行規(guī)定重定價(jià)日為每年1月1日，所以最近的參考LPR為2020年12月將公布的5年期以上LPR。假定該數(shù)值與當(dāng)前7月的5年期以上LPR一樣，為4.65%，那麼王先生轉(zhuǎn)換后的年利率為LPR-0.88%，即4.65%-0.88%=3.77%，比原利率低了0.15%，但此后利率的變化取決於未來LPR的變動(dòng)幅度。

何時(shí)換?

五大行房貸25日統(tǒng)一“換錨”

五家國有大行昨天集體發(fā)布公告稱，將統(tǒng)一調(diào)整為LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)定價(jià)方式。各銀行公告均表示，將於2020年8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR。2020年1月1日前已發(fā)放或已簽訂合同未發(fā)放，且截至2020年8月24日(含)，尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款(含個(gè)人商用房貸款，不含公積金貸款和公積金貼息貸款)，五大行將統(tǒng)一自2020年8月25日起批量轉(zhuǎn)換，用戶無需自己進(jìn)行任何操作。這意味著8月底房貸都要默認(rèn)調(diào)整為LPR定價(jià)方式。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各家銀行都規(guī)定如果不希望轉(zhuǎn)換，可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可於2020年12月31日(含)前通過手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

哪個(gè)好?

兩種利率各有優(yōu)勢

2019年8月，按國務(wù)院部署，央行改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。2019年底，央行發(fā)布公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，原則上應(yīng)於2020年8月31日前完成。

選擇固定利率或浮動(dòng)利率有何區(qū)別?銀行工作人員介紹，固定利率還款的優(yōu)勢在於計(jì)算方便，包括還款總額以及每個(gè)月還本付息的金額都是固定的，同時(shí)不會(huì)受未來外界因素影響發(fā)生比較大的變化。不過如整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款還是會(huì)維持相對(duì)比較高的利率，LPR還款方式正好相反，會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境浮動(dòng)。

怎麼選?

判斷未來利率走勢再選

“究竟是否轉(zhuǎn)換，還是基於個(gè)人對(duì)未來利率走勢的判斷。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，如果認(rèn)為未來LPR利率大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換。

LPR未來走勢如何?中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，利率下降更多是傾向於1年期LPR利率，由於國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。中長期LPR走勢受到經(jīng)濟(jì)形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，目前難以預(yù)測。

溫彬建議，房貸族應(yīng)根據(jù)自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，也便於做好家庭的收支安排﹔如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉(zhuǎn)，選擇浮動(dòng)利率的人可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

標(biāo)簽： 五大行