償債壓力倍增，房企不得不想方設法融資，借新還舊迫在眉睫。

6日早間，四家房企接連發(fā)公告宣布發(fā)美元債。建業(yè)地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率7.25%，所得款項凈額將用于償還一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務。華南城公告稱，擬發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.5%，所得款項凈額將用于現(xiàn)有債務再融資及一般企業(yè)用途。

禹洲集團公告稱，擬發(fā)行3億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率7.85%，所得款項凈額將用于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期境外債務再融資。新城發(fā)展公告稱，擬發(fā)行2.5億美元票據(jù)，票面利率6.0%，擬將票據(jù)的所得款項凈額用于償還其到期境外債務。

進入8月，密集發(fā)債成了近期房企融資的縮影。4日，合景泰富、華發(fā)、龍湖發(fā)布公告，合景泰富發(fā)行于2025年到期本金總額2億美元、年利率5.95%的優(yōu)先票據(jù);華發(fā)發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率為4.18%的公司債;龍湖擬發(fā)行規(guī)模為不超過30億元(含30億元)公司債券，分別為五年期品種及七年期品種，票面利率詢價區(qū)間分別為3.3%-4.3%及3.8%-4.8%。

8月首周尚未結(jié)束，就出現(xiàn)了與7月同樣火熱的發(fā)債局面，而以美元債為代表的融資則從6月開始出現(xiàn)大規(guī)模上漲趨勢。中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，6月單月多家房企發(fā)行美元債，合計金額高達63.3億美元，7月房企融資繼續(xù)恢復性上漲，7月單月合計融資高達27筆73.4億美元。截止8月6日，房企融資海外美元142筆452億美元，相比2019年同期的163筆543億美元下調(diào)了16.7%。

實際上，受海外疫情影響，海外債的發(fā)行在今年3-5月出現(xiàn)了低點，甚至在4月出現(xiàn)零成交現(xiàn)象，因此對于部分房企非常重要的海外融資，數(shù)量出現(xiàn)了明顯減少的現(xiàn)象，少數(shù)融資也面臨高價的可能。貝殼研究院表示，預計至年末，境外債市都將存在較多不確定因素。

然而為應對即將到來的償債高峰，各家房企不得不利用能用的全部融資渠道。境外融資相對艱難之時，境內(nèi)融資打開了一條通道。境內(nèi)債市在短期寬松中保持活躍，自今年2月，連續(xù)5個月境內(nèi)債券規(guī)模占比超境外債券。

7月，境外融資共發(fā)行27筆，融資規(guī)模約505億元人民幣;境內(nèi)融資共發(fā)行82筆債券融資，較上月增加20筆，融資規(guī)模約728億元，環(huán)比增長50%。

融資力度一直在不斷增加的原因在于迫在眉睫的到期債務。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從現(xiàn)有債券規(guī)模統(tǒng)計看，自2020年8月到2021年上半年有4個單月到期規(guī)模超千億，房企償債壓力不斷增強，預計發(fā)債需求將長期保持高位，2020全年房企融資規(guī)?；?qū)⒊?019年水平。而2021年下半年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億元與3000億元。彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企海外債務到期規(guī)模達到294.65億美元，折合人民幣2039.83億元。

從7月單月來看，境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約1028億元，較上月增長43%，其中境內(nèi)到期債務規(guī)模約848億元，占比約82%，下半年整體償債壓力明顯高于上半年。

除融資外，房企也在加大力度回款。據(jù)不完全統(tǒng)計，從目前公布的22家房企中期業(yè)績來看，有15家預告盈喜，占比約68%。

克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比增速自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進一步提升至25.7%，單月業(yè)績環(huán)比降幅低于去年同期。從累計操盤銷售來看，1-7月百強房企整體業(yè)績同比增長2.7%，自年初以來累計業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正，已有18家房企銷售額超千億元。逐步?jīng)_出疫情影響的房企，在銷售回暖的情況下，還債壓力將有所緩解。

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