深圳二手房價超越北京重回全國第一

近十年來國內(nèi)房價領(lǐng)頭羊可謂變幻莫測。2008年至2009年是上海，房價大概在1.4萬元至1.8萬元之間;2010年至2011年是溫州，房價最高升至3萬元以上，如今只有兩萬元出頭;2012年至2015年北京房價常年霸屏，房價最高突破4萬元大關(guān)。到了2015年中，深圳房價突然暴漲，3萬元起步飆升至5萬多元，成為領(lǐng)頭羊;到了2016年，北京再度取代深圳，成為國內(nèi)房價最高城市。

而在2019年全國樓市調(diào)控高達620次的嚴控的形式下，深圳卻反向逆襲，不算港澳臺，深圳二手房價格超越北京重回全國第一，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年第一周，深圳深圳市二手房掛牌均價為64479元/㎡，環(huán)比微漲0.02%。目前深圳房價再次回到2017-2018年的歷史最高點，并且大有“常據(jù)”全國二手房價第一位的勢頭，對比而言，其均價比北京高出10.5%，比上海高出11.7%。

2019年全國樓市(尤其是大城市)基本都面臨調(diào)整的情況，深圳房價能持續(xù)上漲，主要得益于近年來深圳城市競爭力的持續(xù)提升，以及深圳粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)建設(shè)等利好政策的頻發(fā)。此外，深圳房價吸收了全國熱錢，2015年深圳確實消化了很多本地購房需求，但因為落戶門檻是一線城市中最低的，所以不斷有外來需求涌入，填補了本地需求空白，所以深圳房價可以保持穩(wěn)定小幅上漲。其次實體經(jīng)濟發(fā)展下行，民間投資不景氣，所以還是有很多人會選擇買房投資，尤其是大家都看好的深圳。

從諸葛找房公布的數(shù)據(jù)來看，去年一年深圳房價在2、3月份小陽春之后持續(xù)上漲，在政策持續(xù)調(diào)控的形勢下，8月份出現(xiàn)了小幅度微跌;而在深圳建設(shè)先行示范區(qū)的重磅政策正式發(fā)布后，房價又開始出現(xiàn)大幅度上漲。

不過就算是上漲也是分化的，一些居住性差、增值空間有限的關(guān)外和老城區(qū)的片區(qū)普遍處于跌價勢態(tài)。在2019年跌價幅度前5片區(qū)中，關(guān)外片區(qū)占4席，南澳、葵涌、石巖、鹽田港這些遠郊片區(qū)，由于地面交通不暢、社區(qū)不完善、物管差等因素，房源即不適合居住生活，距離日常上班通勤地點又遠，導致掛牌后無人問津的房源比比皆是，業(yè)主不得不降價出售。而跌幅第5位的洪湖片區(qū)，由于地處羅湖老城區(qū)，存在一些體量大、樓齡老化、物業(yè)管理不到位、社區(qū)偏舊、車位緊張的房源，且掛牌量較多，擠兌效應明顯，部分房源掛牌超過1年帶看量仍寥寥無幾，即便是業(yè)主主動降價也未必能輕易成交。

而商業(yè)繁華、交通便利的南山福田等經(jīng)濟中心城區(qū)全年處于上漲勢態(tài)，部分片區(qū)漲幅超過了10%，其中福田八卦嶺片區(qū)更是高達26.92%的漲幅。在2019年漲價幅度TOP5的片區(qū)中，南山、福田各占2席，八卦嶺、科技園、福田中心區(qū)這些片區(qū)不但交通便利、商業(yè)繁華、社區(qū)完善，房屋的居住價值高，且位處各自城區(qū)的商業(yè)中心地段，距離工作地點近，房源熱度高漲不退。而前海片區(qū)在深圳市政府將其定位為“雙中心”之一后，不斷加大開發(fā)力度，周邊設(shè)施逐步完善，地鐵5號線、11號線前海片區(qū)延長線已開，再加上市場對前海前景的看好，成功拉動該區(qū)房價格的上漲。

漲幅第5的大浪片區(qū)之前房價在龍華區(qū)域偏低，但今年以來，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，房價基本都在往上走，1月-8月漲了23.8%。5月份一度躍過6字頭，尤其是9月份華盛瓏悅更是以6.75萬單價入市，價格比壹成中心還貴，成功拉動周邊二手房價格的上漲。今年大浪還新增兩所公辦學校，分別是“第三實驗”和“第二外國語”。從目前大浪的房價再結(jié)合龍華整體房價來看，大浪的房價還有一定的上漲區(qū)間。

總的來說，買房還是買地段，位于經(jīng)濟中心區(qū)的房子，周邊配套完善，交通便利，居住性好，增值空間一直較大，這些城區(qū)普遍房價也較高，羅湖區(qū)因為是老城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套略顯陳舊，漲價空間有限，城區(qū)均價逐漸被寶安、龍崗超越，這兩個城區(qū)由于自身醫(yī)院、學校、商超等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的不斷完善，同時又靠近南山、福田等中心城區(qū)，地理位置優(yōu)越，成為買房選擇的熱門。而龍崗、光明等城區(qū)雖然近幾年基礎(chǔ)建設(shè)也在不斷加強，但是由于距離城區(qū)較遠，漲幅不如龍華、寶安，但因為房價性價比較高，也是很多剛需買房者的上車首選。

就目前的形勢來看，深圳地方小、人口密度大，外來人口還在不斷涌入，住房長期供不應求，又有先行示范區(qū)的利好，所以市場對深圳房價是長期看漲的。深圳新房短缺，2020年深圳潛在入市項目僅67個，同比縮減40%，深圳10個區(qū)，平均每個區(qū)一年才6.7個，差不多兩個月才一個新盤，完全滿足不了市場需求，溢出的市場必然向二手房市場流動，所以二手房必然上漲。

此外不管是外來還是本地需求，在深圳買房基本都會帶著投資性質(zhì);再加上市場資金流轉(zhuǎn)比較寬松，很多其他貸款流向樓市不可避免。所以2020年深圳市場肯定不會下行，豪宅稅取消了不會再收緊;政策調(diào)控就算不松綁也不至于收緊，房價漲幅只要控制在5%以內(nèi)就可以。而且參考之前的經(jīng)驗，深圳通常也是輪動上漲的，深圳灣片區(qū)漲，豪宅上漲，然后是龍華阪田等片區(qū)和新線路開通的地方，學位房更是沒停下過腳步。只要深圳還處于供不應求的狀態(tài)，市場就不會降溫。

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