雖然被前輩盛贊為“后浪”，但00后們心里一直是五味雜陳的，為什么?

你想啊，中國改革開放的市場紅利，經(jīng)濟(jì)高速增長的欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)20年的牛市，這些輝煌基本都是前輩們趕上了，00后一進(jìn)入職場，就只能望著高高的房價(jià)興嘆了，這時(shí)候別人再叫你一聲“后浪”，你會(huì)只想說，“我浪的起來么我”…………

不過00后們也先別急，近日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(下簡稱《試點(diǎn)通知》)，REITs作為被市場期望多年的產(chǎn)品，終于有望被推出;借助這一產(chǎn)品，即使是剛剛步入職場的00后們，也依然有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，體會(huì)一把當(dāng)房東的感覺。

01通俗點(diǎn)，到底什么是REITs?

首先，什么是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)呢?

簡單說，REITs就是把能穩(wěn)定產(chǎn)生現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的一種投資產(chǎn)品。

舉個(gè)例子，小王和同事湊錢買了一個(gè)商鋪，商鋪每月出租能收租金1000塊;

所以，這是一個(gè)每年能產(chǎn)生12000塊(每月1000塊)現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn);

但是小王自己還有房貸，家里孩子要上學(xué)，急需用一筆錢，于是就有人建議他用這個(gè)商鋪?zhàn)鲆粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的REITs，并設(shè)計(jì)如下：

把每年的租金12000塊作為這個(gè)REITs產(chǎn)品的回報(bào)，并認(rèn)為每年5%的回報(bào)投資人就會(huì)愿意購買;

于是這個(gè)REITs的定價(jià)就是12000/5%=24萬，再把整個(gè)資產(chǎn)拆分成一定份數(shù)銷售給市場上的投資者，并每年支付5%即1.2萬元(商鋪?zhàn)饨?。

市場上的投資者買了一個(gè)5%利息的類信托產(chǎn)品，而小王拿到了24萬的資金可以支配....

這樣，小王就實(shí)現(xiàn)了在不實(shí)際出售(需要名義出售給資產(chǎn)管理公司，但到期后往往可以回購)商鋪的情況下，融資24萬塊現(xiàn)金，實(shí)現(xiàn)了固定資產(chǎn)的盤活……

對于普通投資者來說，拿出巨額資本去購買商鋪是非常困難的，但是他們完全有能力在資本市場購買一定的REITs份額，一旦該計(jì)劃投資的商鋪出現(xiàn)價(jià)格增長，就可以和實(shí)際購買商鋪的投資人一樣，享受到溢價(jià)的好處;相反，如果商鋪由于各種原因出現(xiàn)價(jià)格的下跌，由于只是購買了一部分的份額，也不會(huì)出現(xiàn)血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)。

同樣，對于購買地產(chǎn)的企業(yè)來說，好處也是顯而易見的。一方面REITs可以增加企業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金快速回收;另一方面企業(yè)也可以通過REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。

再舉個(gè)例子，比如某企業(yè)修了一個(gè)物流中心，每年租金可以收120萬，該企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠來開發(fā)新項(xiàng)目，還想有一些現(xiàn)金流，就可以把中心出售給資產(chǎn)管理公司做成REITs產(chǎn)品，假設(shè)該產(chǎn)品利息也是5%，于是企業(yè)就可以馬上實(shí)現(xiàn)2000萬的現(xiàn)金回籠。與此同時(shí)，這個(gè)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中還可能以每年140萬的價(jià)格把物流中心租出去，實(shí)現(xiàn)20萬的差價(jià)利潤，多出一份穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

因此，地產(chǎn)企業(yè)借助REITs產(chǎn)品，可以迅速實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。

02已是投資房地產(chǎn)的主流方式

與很多金融工具相同，REITs這個(gè)工具也誕生于美國。上世紀(jì)60年代，美國第一家房地產(chǎn)投資信托基金上市，讓美國民眾更容易享有土地增值的收益，由此開啟了REITs上市之路。但是，歷史的巧合讓新出生的REITs就遭遇當(dāng)頭棒喝，1962年股市嚴(yán)重暴跌，導(dǎo)致正赴上市的25只REITs胎死腹中。

但REITs并沒有銷聲匿跡，此后很多年，其規(guī)模膨脹了很多倍，從87億美元飆升到1381億美元。2004年美國監(jiān)管當(dāng)局修改了房地產(chǎn)投資信托基金投資法案，允許外國投資者投資REITs，市場活躍度一下子大大提升。目前美國REITs的種類和項(xiàng)目繁多，光市值百億以上的REITs，就有幾十家。其中，零售商業(yè)+住宅公寓的房屋持有經(jīng)營類是主流，此外還有時(shí)髦的養(yǎng)老醫(yī)療類REITs，辦公/酒店/工業(yè)/倉儲(chǔ)/通訊基站/林地類REITs等等。

REITs公司在購置一塊物業(yè)后，會(huì)出租這些場地，并收取物業(yè)租金，這些收入的絕大部分會(huì)分紅給股東，也就是REITs持有者們。目前，境外REITs投資人收益普遍在6%到7%左右。其中商業(yè)地產(chǎn)是REITs運(yùn)行較多的領(lǐng)域，購物中心、社區(qū)零售等租金回報(bào)率都比較高，

REITs在美國能夠大行其道是有其內(nèi)在原因的：首先就是門檻低，普通人想要購置商業(yè)地產(chǎn)、基建、環(huán)保類物業(yè)，價(jià)格高昂，而且需要較高的交易成本。使用REITs資金門檻低，買入方便;其次就是現(xiàn)金流好，每年都可以收到一定的租金回報(bào)，REITs每年稅后收入，絕大部分要作為利潤分配給投資者，比如稅后收入的90%;最后就是流動(dòng)性較高，如果是自己持有的物業(yè)，售出需要掛牌，等待交易，簽訂各種協(xié)議過戶等環(huán)節(jié)，時(shí)間周期很長，相比而言，REITs交易很方便。

因?yàn)橐陨戏N種優(yōu)點(diǎn)，REITs已經(jīng)是美國投資房地產(chǎn)的主流方式之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國REITs總市值已高達(dá)1.3萬億美元，且年復(fù)合增長率跑贏資本市場很多指數(shù)。

除美國外，世界上38個(gè)國家與地區(qū)已成功發(fā)行REITs產(chǎn)品。在亞洲，日本是亞洲最大的REITs市場，目前總市值約1375億美元，因此，可以認(rèn)為未來中國的REITs規(guī)模也會(huì)非常驚人。

03REITs+新基建=確定性高

很多人看到這兒，一定會(huì)大呼：“太好了!我現(xiàn)在就打算把REITs放到我的資產(chǎn)配置包里了!”

先別急。因?yàn)樵凇对圏c(diǎn)通知》里，有關(guān)REITs的投資范圍中，特意排除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。房住不炒的戰(zhàn)略定性很足，這也被稱為我國推出的REITs和國外REITs最大的區(qū)別。

“謝謝，那我先告辭了。”

這位少俠請止步!盡管目前我國要發(fā)行的REITs里沒有住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩大殺器，卻包含了鐵路、物流倉儲(chǔ)、IDC數(shù)據(jù)中心等基建類項(xiàng)目，因此也可以稱為新基建REITs。

我們知道，“基建”一直是刺激經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要藥方。

但在過去的2019年，基建全年增速低于預(yù)期。年初的時(shí)候，大家樂觀預(yù)期增速為8-10%，最終全年僅3.8%。更別提再往前，基建的增速基本都是維持20%左右的高位。因此，在新冠疫情對經(jīng)濟(jì)造成沖擊的今天，“新基建”將是未來一段時(shí)間確定性最高的底層項(xiàng)目。

同時(shí)，可能還會(huì)有人有這樣的疑問：

比如說一條高速公路，本來項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為了收回投入，并且獲得更多的利潤，才去努力運(yùn)營?，F(xiàn)在，通過REITs的方式，把所有權(quán)賣給了投資人，自己拿到了錢退出。那原有運(yùn)營團(tuán)隊(duì)變成給REITs打工的了，還會(huì)全力運(yùn)營項(xiàng)目嗎?如何保障收益?

別擔(dān)心，監(jiān)管層已經(jīng)想到了這點(diǎn)：《試點(diǎn)通知》規(guī)定，原始權(quán)益人要以戰(zhàn)略配售的方式持有不低于20%的份額，鎖定期不少于5年。從根本上保障了運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與基金持有人利益的一致性。

那么普通投資者如何能夠買到“新基建REITs”呢?

其實(shí)眾多基金公司已經(jīng)摩拳擦掌了，根據(jù)公開報(bào)道，多家頭部基金公司已在內(nèi)部研究公募REITs產(chǎn)品，并表態(tài)積極參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。

按照要求，原始權(quán)益人至少保留20%，網(wǎng)下發(fā)售包括證券公司、基金管理公司、信托公司、保險(xiǎn)公司、銀行理財(cái)子公司、社?；鸬鹊戎辽僖急?4%，留給公眾投資者的份額大約有16%。

根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，REITs產(chǎn)品對長線資金來說較有吸引力。比如教育基金、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金這種時(shí)間很長，要求現(xiàn)金流及長期收益穩(wěn)定的資金，應(yīng)該會(huì)很喜歡REITs這類資產(chǎn)。

而留給散戶的16%份額，雖然份額不是很多，但也會(huì)給一部分敢于嘗試新鮮事物的投資者一個(gè)合理配置資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，成為在理財(cái)、另類資產(chǎn)投資等方式之外的一種補(bǔ)充。且在資產(chǎn)荒的背景下，第一批推出的REITs項(xiàng)目將是已有竣工項(xiàng)目里比較優(yōu)質(zhì)的，風(fēng)險(xiǎn)收益比會(huì)比較好。

在未來很長一段時(shí)間里，發(fā)展新基建將成為國家的主要戰(zhàn)略，將以信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，涵蓋5G、云計(jì)算、數(shù)據(jù)中心等眾多深科技，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、帶動(dòng)就業(yè)增長，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。在疫情逐漸穩(wěn)定的大環(huán)境下，新基建將成為經(jīng)濟(jì)回歸正常秩序的一個(gè)重要推動(dòng)力。

由此，將新基建以及后續(xù)可能開放的住宅、商業(yè)地產(chǎn)類REITs納入到資產(chǎn)配置的籃子中，將成為參與新經(jīng)濟(jì)的一條終南捷徑，同時(shí)，也給年輕人一個(gè)低門檻參與房地產(chǎn)投資的機(jī)遇。

標(biāo)簽： 什么是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金