近日，虧損不止的蛋殼公寓更換了CEO，但不是因?yàn)闃I(yè)績(jī)：

2020年6月18日，蛋殼公寓于盤(pán)前發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO，任命即刻生效。出現(xiàn)此次人事調(diào)整的原因，蛋殼公寓解釋稱，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖，因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資，目前正涉及地方政府部門(mén)調(diào)查。

此消息一出，6月19日，蛋殼公寓(DNK.N)股價(jià)觸發(fā)熔斷，截至收盤(pán)(美東時(shí)間為6月18日下午4點(diǎn))，報(bào)8.75美元/股，跌幅為6.32%。截至6月25日，蛋殼公寓股價(jià)8.8元/股，公司市值16.1億美元，較2020年1月18日上市時(shí)的市值較23.87億美元下跌32.55%。

股價(jià)熔斷，市值下滑背后是虧損的持續(xù)擴(kuò)大，2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長(zhǎng)62.5%，凈虧損12.344億元，上年同期為8.162億元，同比擴(kuò)大逾50%。年報(bào)顯示，蛋殼公寓2019年凈虧損擴(kuò)大至34.37億元，相比于2018年13.7億元擴(kuò)大了兩倍多。截至2015年12月31日，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)為2,434間，而這一數(shù)字截至2019年底的數(shù)量為438309間，房屋數(shù)量增長(zhǎng)180倍。隨著房間數(shù)的增加，蛋殼大額虧損也在逐年增加。

對(duì)于蛋殼CEO被調(diào)查的原因及對(duì)公司的影響，股價(jià)觸發(fā)熔斷與CEO被調(diào)查的關(guān)聯(lián)性及持續(xù)虧損還堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)，商業(yè)模式的正確性及何時(shí)止損等問(wèn)題，《商學(xué)院》記者致電蛋殼集團(tuán)公關(guān)副總裁，對(duì)方回復(fù)稱，蛋殼CEO高靖被調(diào)查屬于個(gè)人事故，與公司無(wú)關(guān)，而股價(jià)的觸發(fā)熔斷蛋殼方面表示，蛋殼CEO被調(diào)查這一新聞發(fā)生后，第一天股價(jià)下跌是很正常的，因?yàn)椴还苡袥](méi)有關(guān)系，它是一個(gè)新聞，就會(huì)引起股價(jià)波動(dòng)，蛋殼股價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大跌的情況，后續(xù)也出現(xiàn)了股價(jià)上漲。對(duì)于蛋殼公寓出現(xiàn)虧損加劇，蛋殼方面則表示，長(zhǎng)租公寓在疫情影響下非常困難，蛋殼公寓在武漢、北京等地區(qū)受疫情影響很大，而隨著蛋殼公寓規(guī)模較2019年增大，虧損也在增大，她解釋稱，蛋殼收了房體量增加后需要先裝修，所以目前的實(shí)時(shí)虧損是正常的，受疫情影響，房屋的空置率上升，而企業(yè)需要承擔(dān)空置率上升的損失，而對(duì)于蛋殼公寓何時(shí)不再虧損，蛋殼方面則表示暫時(shí)無(wú)法回復(fù)。

CEO被調(diào)查

蛋殼公寓成立于2015年，是分散式長(zhǎng)租公寓代表企業(yè)之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以“DNK”為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之后第二家赴美上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，蛋殼上市募集資金為1.5億美元。

公開(kāi)資料顯示，蛋殼公寓產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，主要的客戶群體是都市年輕白領(lǐng)，現(xiàn)已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京成都、蘇州、無(wú)錫、重慶、西安等13地市場(chǎng)。蛋殼公寓所有房屋均實(shí)行統(tǒng)一裝修。

當(dāng)前股東結(jié)構(gòu)中，老虎環(huán)球基金為蛋殼公寓最大機(jī)構(gòu)投資人，占19.9% 的股份;愉悅資本持股15.6%;螞蟻金服占股8.6%;CMC資本持股8.9%;蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人，前CEO 高靖直接持有13.5%的股份，天使投資人兼董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)持有 6%的股份;蛋殼公寓CEO崔巖持1.9%。

6月18日晚間，蛋殼公寓火速更換CEO，董事會(huì)已任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO，該任命即刻生效。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，蛋殼公寓管理層出現(xiàn)變動(dòng)，會(huì)對(duì)蛋殼公寓形成壓力，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域一般不會(huì)被調(diào)查，從資本市場(chǎng)商業(yè)角度來(lái)講，不排除企業(yè)經(jīng)營(yíng)的數(shù)據(jù)不真實(shí)或是上市過(guò)程中流程有瑕疵。

在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林看來(lái)，蛋殼CEO被調(diào)查原因口徑統(tǒng)一，即創(chuàng)立蛋殼之前參與的商業(yè)活動(dòng)，與蛋殼無(wú)關(guān)。雖然高靖被調(diào)查與公司的經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，但是作為公司的創(chuàng)始人，這一狀況無(wú)疑會(huì)引發(fā)投資者猜疑，從蛋殼股市股價(jià)大跌觸發(fā)熔斷來(lái)看，資本市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)還是相當(dāng)敏銳。另一方面，公司的人事變動(dòng)還是多多少少會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)決策，都會(huì)因人而異。從時(shí)間上看，蛋殼股價(jià)熔斷發(fā)生在創(chuàng)始人被查之后，因此股價(jià)熔斷確與此次人事調(diào)整有關(guān)，或者將之成為壓倒投資者的最后一根稻草。事實(shí)上，蛋殼股價(jià)下跌原因是多方面的比如高管頻繁變動(dòng)、市場(chǎng)投訴等，但最關(guān)鍵或者最致命的是企業(yè)連年虧損，才是投資者用腳投票的關(guān)鍵。

持續(xù)虧損何時(shí)止損

虧損，是蛋殼公寓繞不開(kāi)的話題。

財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓的虧損持續(xù)擴(kuò)大，2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長(zhǎng)62.5%。凈虧損12.344億元，上年同期為8.162億元，同比擴(kuò)大逾50%。2017年到2019年，蛋殼營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損為2.72億元、13.7億元、34.47億元。在第一季度中，平均每間公寓虧損2200元左右。蛋殼公寓虧損金額與發(fā)展速度成正比，房間數(shù)越多，損失越大。

據(jù)公開(kāi)披露數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2019年凈虧損34.37億元，而蛋殼上市公開(kāi)募集的資金為1.49億美元，也即大概10.5億元人民幣，扣除上市費(fèi)用后，蛋殼真正能拿到手的也就9億元左右。按照目前虧損速度計(jì)算，也僅夠蛋殼再支撐3到4個(gè)月。景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在接受《商學(xué)院》記者采訪時(shí)提出，蛋殼公寓將面臨暴雷，四處借錢，最后接手的很可能是一家大型國(guó)有銀行。

胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓由于行業(yè)門(mén)檻低，資本大規(guī)模進(jìn)入，開(kāi)始爭(zhēng)搶房源，最瘋狂的時(shí)候，2018年收房成本高出市場(chǎng)租金的20%到40%，沒(méi)有了價(jià)差的贏利點(diǎn)。而長(zhǎng)租公寓公司為了迎合資本市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化和好賣相，花費(fèi)高額裝修成本。此外，通風(fēng)排甲醛的空置期及用工成本上升，也導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利越來(lái)越少。

長(zhǎng)租行業(yè)領(lǐng)域具有準(zhǔn)入門(mén)檻低的特點(diǎn)，也因此涌入多家企業(yè)進(jìn)入該領(lǐng)域，加劇了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。在長(zhǎng)租公寓的賽道上，涌現(xiàn)出以蛋殼、青客為代表的科技公司，以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的開(kāi)發(fā)商還有以中介背景的我愛(ài)我家，相寓等。賽道上不斷涌現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)者也抬高了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的拿房?jī)r(jià)格，導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)的盈利出現(xiàn)困境。

胡景暉提出，我愛(ài)我家的“相寓”獲房及獲客成本低，做長(zhǎng)租公寓本身并不是作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而是為了控二手房源，但是由于第一時(shí)間拿到業(yè)主的委托，所以具備蛋殼、青客所不具備的二次轉(zhuǎn)化能力，加之擁有幾千家門(mén)店分布于社區(qū)、幾萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人廣布于社區(qū)，因此給業(yè)主提供維修和增值服務(wù)的半徑較小，服務(wù)效率較高，服務(wù)成本較低，因此運(yùn)營(yíng)成本低。

胡景暉認(rèn)為，按照目前形勢(shì)，蛋殼公寓在上市之后繼續(xù)虧損， 還沒(méi)有看到任何扭虧為盈的希望。目前，國(guó)內(nèi)像蛋殼、青客等長(zhǎng)租公寓的資金來(lái)源從開(kāi)始的融資、資金沉淀，加杠桿租金貸，甚至有的長(zhǎng)租公寓通過(guò)P2P、高利貸等渠道去融資，可見(jiàn)資金的匱乏。他指出，長(zhǎng)租公寓做的越多，就賠的越多，也就越拿不到錢。所以長(zhǎng)租公寓去上市的目的，根本不是為了擴(kuò)大發(fā)展，而是為了續(xù)命。如果再?zèng)]有資金進(jìn)入，那么就會(huì)崩盤(pán)。

另外，長(zhǎng)租公寓的資金沉淀還來(lái)源于時(shí)間錯(cuò)配。長(zhǎng)租公寓企業(yè)對(duì)業(yè)主是月付或季付，據(jù)蛋殼公寓招股說(shuō)明書(shū)顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)遠(yuǎn)超直接支付租金的租客數(shù)量。2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，蛋殼公寓也推出了一些相關(guān)優(yōu)惠政策吸引租戶租房。蛋殼管家稱，受疫情影響，蛋殼公寓通過(guò)拿出部分空置房源免租一個(gè)月到兩個(gè)月的方式將房屋租出去，免租房主要與房間的地段有關(guān)。

吳小姐是剛畢業(yè)的大學(xué)生，手頭資金比較緊張，目前想在西五環(huán)租住一間一居室的房子，蛋殼管家在了解吳小姐的情況后，給吳小姐細(xì)細(xì)算了筆賬，租戶在租房時(shí)可以選擇多種方式付款，分為押一付一，押一付三，押一付六，押一付十二，付款越多折扣越大，以一間5000元的房為例，如果押一付一，服務(wù)費(fèi)是收取10%，每個(gè)月是500元，一年房租加服務(wù)費(fèi)是66000元，而押一付十二，服務(wù)費(fèi)僅收取1.9%，即每月服務(wù)費(fèi)不到100元，一年房租加服務(wù)費(fèi)僅需支付61140元，節(jié)省了4860元，蛋殼簽合同都是一年期起簽，如果選擇押一付十二的方式，相當(dāng)于節(jié)省了一個(gè)月的房租。

在付款方式上，蛋殼管家稱，押一付一的情況下，租客可以分12期來(lái)支付租金，即房客與騰訊旗下微眾銀行簽約，在房租到期日前七天將房費(fèi)打到微眾銀行賬戶。

由于蛋殼公寓在收租客房租則是按年付，這之間由于支付的時(shí)間差就形成了資金沉淀。胡景暉向記者算一筆賬，在未使用“租金貸”之前，長(zhǎng)租公寓收租是季付，押2付3，一套房子可以沉淀4個(gè)月的租金，而在租金貸的加持下，助長(zhǎng)了資金沉淀的規(guī)模，一次就可以沉淀13個(gè)月的房租，(12個(gè)月的租金+2個(gè)月的押金，而按月支付1個(gè)月的房租給業(yè)主，就形成了13個(gè)月的資金沉淀。)所以擴(kuò)張速度越快，滾動(dòng)發(fā)展，問(wèn)題就越嚴(yán)重。

胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)快速擴(kuò)張，收房，裝修，裝配靠自有資金跟本不夠，在這種情況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)挪用了資金池里的資金，但這是需要未來(lái)持續(xù)支付給房東的，這樣也就慢慢變成了龐氏騙局。一旦沒(méi)有新的租客進(jìn)入，通過(guò)租金貸的方式提前付房租，現(xiàn)金流就會(huì)斷掉，這就是長(zhǎng)收短付，短錢長(zhǎng)投，最終資金鏈崩斷。

在租房人群的薪資方面，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，約八成租客月薪在萬(wàn)元以下，能夠接受的租金在一線城市大都在每人每月2000元左右，而從現(xiàn)實(shí)供應(yīng)的租賃房源來(lái)看，大都超過(guò)租房者預(yù)期。但另一方面，很多租賃機(jī)構(gòu)在現(xiàn)有的租金水平下，往往不能保證合理的盈利預(yù)期，甚至大部分的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方依然在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正盈利。

58安居客房產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)張波認(rèn)為，要達(dá)到持續(xù)合理的盈利水平，長(zhǎng)租公寓需從運(yùn)營(yíng)的規(guī)模轉(zhuǎn)到長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)上來(lái)，從追求房源數(shù)量產(chǎn)品本身的打磨和運(yùn)營(yíng)上來(lái)，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的市場(chǎng)依然很大，但運(yùn)營(yíng)方的確需要從長(zhǎng)租公寓自身“產(chǎn)品力”上多做文章，提升用戶在長(zhǎng)租公寓的差異化體驗(yàn)，來(lái)達(dá)到更高的收益水平。從政府側(cè)來(lái)看，一方面要加大對(duì)于租賃市場(chǎng)的支持力度，無(wú)論是租賃土地的供給、租賃房源的募集還是租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的稅收等方面的支持，都需要逐步提升;另一方面對(duì)于租賃的規(guī)范也需增強(qiáng)，尤其是涉及金融的“租金貸”類的管控不容忽視。

通過(guò)燒錢來(lái)?yè)屖袌?chǎng)的方式并不具有持續(xù)性，依靠燒風(fēng)投的資金也不是長(zhǎng)久之計(jì)，在資本瘋狂過(guò)后，等待蛋殼的或?qū)⑹潜?易主?還是繼續(xù)經(jīng)營(yíng)?回歸客戶屬性的運(yùn)營(yíng)邏輯才是長(zhǎng)久之道，胡景暉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性服務(wù)行業(yè)，青客和蛋殼等一旦爆倉(cāng)，國(guó)企和央企在這時(shí)應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，加快立法，加強(qiáng)監(jiān)管，做好國(guó)家隊(duì)接盤(pán)的預(yù)案。

標(biāo)簽： 蛋殼公寓更換CEO