最近全國首套房房貸利率下調(diào)，貸款買房的人不禁要問，我之前的房貸是不是房貸利率也要下調(diào)了啊?答案：不是的。為什么會這樣?

因為這里涉及到一個“基準(zhǔn)利率”，房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%，這個是央行規(guī)定的，每個人購買房子的時候會在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)之上進(jìn)行下浮或者上浮。下浮的下限是30%，俗稱7折利率，上浮的上限是30%。

什么時候你以前貸款的利息會降低了?那就是在基準(zhǔn)利率降低的時候，反之，如果基準(zhǔn)利率上調(diào)了，你的房貸利率也是要上調(diào)的，一般上調(diào)的時間是次年開始。

比如在2015年左右的時候，當(dāng)時為了去庫存，為了吸引大家去買房子，就把房貸的利率進(jìn)行了下浮，最大的優(yōu)惠甚至可以打7折，這個利率就很優(yōu)惠了。但是2015年之后的兩年全國的房價都在漲，這個時候為了限制大家買房，于是就開始在基準(zhǔn)利率之上進(jìn)行利率上浮，最高上浮30%，這個時候的房貸利率就成了6.37%;如果是上浮20%，那么貸款利率就是5.88%。

房貸100萬，期限30年，利率七折的情況下，利息總額是60萬。如果利率上浮30%，利息總額就是124萬;如果就是基準(zhǔn)利率4.9%，那么利息總額是91萬，所以，利率的不同帶來的影響是非常大的，這也是很多人忽略的，很多人買房的時候只關(guān)心房價，但是卻忽略了利率的變化。利率變化足夠大的話，是可以相當(dāng)于房價的變動的。所以，買房子不僅看價格，還要看利率。

不會跟著下調(diào)的!如果只是銀行層面下調(diào)房貸利率，那么新貸款會執(zhí)行新利率，已辦理的貸款還會執(zhí)行原來利率不變!

很多已申請房貸的小伙伴們，不禁要問，之前辦理的房貸利率，也會跟著下調(diào)么!其實并不會，這里面涉及到一個銀行房貸利率構(gòu)成的問題!

銀行房貸利率的基本組成

我們都知道的是，銀行房貸利率是由“基準(zhǔn)利率+浮動利率”構(gòu)成的!其中，浮動利率一旦簽訂合同、銀行放款后，在整個貸款期限內(nèi)就是永恒不變的。換句話來說，已辦理的房貸，除非基準(zhǔn)利率調(diào)整，否則貸款利率不會發(fā)生任何改變!

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況：央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，房貸利率也會跟著調(diào)整

如果央行調(diào)整基準(zhǔn)利率的話，那你的房貸也會跟著調(diào)整，比如你先前辦理房貸的時候，貸款利率是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮百分之10%,實際的利率就是5.39%.

如果明年央行把基準(zhǔn)利率下調(diào)到4.65%,那你的房貸也會跟著調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整的主要是基準(zhǔn)利率，上浮10%的部分是不會調(diào)整的，調(diào)整之后，你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%.

第二種情況：銀行自己調(diào)整利率

我們在辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當(dāng)日的基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，銀行會在此基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或下浮。一旦合同簽訂，那么就是固定的了。

所以，只要央行沒有有調(diào)整基準(zhǔn)利率，不管銀行房貸利率這么調(diào)，購房者的房貸利率都不會不變。同理，月供也不會因此而變多或變少。

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