3月9日下午3時(shí)左右，顯示在海南省人民政府官網(wǎng)主頁(yè)上的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策已消失，引發(fā)了外界對(duì)于海南樓市政策被叫停的猜測(cè)。

隨后，時(shí)代周報(bào)記者致電海南省人民政府服務(wù)中心，相關(guān)工作人員表示，并未收到該政策被撤下的通知，只是相關(guān)細(xì)則還未出，所以暫時(shí)查詢(xún)不到具體信息。

記者發(fā)現(xiàn)，3月7日海南省房地產(chǎn)最新政策新聞發(fā)布會(huì)的信息仍能在其官網(wǎng)上查到。

事實(shí)上，繼2018年實(shí)施全域限購(gòu)，海南2020年再次成為焦點(diǎn)中心。

3月7日，海南省出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。在重申全域限購(gòu)政策不變的同時(shí)，海南省提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度等。

從1994年至今，內(nèi)地房企便一直采用香港的商品預(yù)售制度。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，預(yù)售制度已成為國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售的主要方式。

與海南取消預(yù)售制度不同，近期多地對(duì)樓市調(diào)控政策都以寬松為主。就在海南發(fā)布政策的前一天，3月6日，山東省住建廳出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)于符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目放寬申請(qǐng)預(yù)售許可條件。

時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，已有無(wú)錫、西安、南昌、上海、浙江等多個(gè)省市，推出涉房支持政策，從暫緩?fù)恋爻鲎尳?、暫緩貸款償付等維度，給予地產(chǎn)企業(yè)支持。

3月9日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者表示，海南與山東等地方出現(xiàn)調(diào)控方向相反顯示在“房住不炒”的基調(diào)下，地方政府更好地因城施策。

與此同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回流以及財(cái)務(wù)能力提出了更高的要求。

房企面臨嚴(yán)酷局面

對(duì)市場(chǎng)主體房企而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門(mén)檻，也提升了自身的資金成本。

3月9日，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志向時(shí)代周報(bào)記者算了一筆賬：“現(xiàn)房銷(xiāo)售政策推行后，商品房不得預(yù)售，則資金回籠時(shí)間會(huì)延后兩年左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資周期如果延長(zhǎng)兩年，那投資總額會(huì)因?yàn)樨?cái)務(wù)成本提升而提升，預(yù)計(jì)15%(2018年上市房企平均融資成本8%，兩年則15%左右，按投資總額算是因?yàn)樽杂匈Y金也有機(jī)會(huì)成本，所以不能只算有息負(fù)債)。”

3月9日，央系房企華南區(qū)域的投拓人士李志(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者，從去年下半年起，其所在公司的海南區(qū)域就已經(jīng)并入到華南區(qū)域。

“目前我們不會(huì)在海南區(qū)域拿新的住宅項(xiàng)目了，只保留有原來(lái)的文旅項(xiàng)目。”他說(shuō)道。

李志告訴時(shí)代周報(bào)記者：“我們公司一般不會(huì)輕易拿現(xiàn)售項(xiàng)目，主要是資金成本太高，但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報(bào)率的話，企業(yè)也會(huì)適當(dāng)考慮。”

“取消預(yù)售制度需要企業(yè)投入更多的自有資金，同樣的資金以前可以開(kāi)發(fā)3—4個(gè)項(xiàng)目，而在預(yù)售制度的條件下只能開(kāi)發(fā)1個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)于我們這樣的中小房企發(fā)展是極其不利的。”3月9日，一位廣州房企的投財(cái)務(wù)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，他所在的公司之前有考慮去海南開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來(lái)，這一計(jì)劃暫時(shí)擱置了。

同一天，一位參與過(guò)深圳現(xiàn)售房銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)人士也向時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)能力以及產(chǎn)品品質(zhì)要求非常高。“我們?cè)谏钲诘哪莻€(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目幾乎沒(méi)怎么賺錢(qián)，剛好維持收支平衡。”他表示。

3月9日，海南錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)王路向時(shí)代周報(bào)記者建議稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商如果在海南區(qū)域土儲(chǔ)比較多，完全可以通過(guò)資金計(jì)劃調(diào)整，平衡現(xiàn)售壓力。如果還有建筑新技術(shù)，比如裝配式住宅，也許安全可以縮短建設(shè)周期。

各地樓市政策分化

此次海南取消預(yù)售被視作全域限購(gòu)再升級(jí)。

2018年4月，海南省推出全域限購(gòu)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈現(xiàn)出逐步下降的態(tài)勢(shì)。當(dāng)年，該省商品房銷(xiāo)售額同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。

與海南做法相反的是，2―3月期間，多地政府密集出臺(tái)涉房類(lèi)政策，幫助房企渡過(guò)難關(guān)。其中，大多集中在降低預(yù)售門(mén)檻方面。

2月12日，江蘇省無(wú)錫市政府在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》。

繼無(wú)錫之后，蘇州也于2月24日正式宣布，取消現(xiàn)房銷(xiāo)售和封頂銷(xiāo)售的限制。

山東隨之跟進(jìn)。3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。

李宇嘉表示，各個(gè)省份的情況都不同，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，作為島型經(jīng)濟(jì)體，海南的經(jīng)濟(jì)體量小、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單、人口少(常住人口近944萬(wàn))，地產(chǎn)規(guī)模很小(占全國(guó)的1.2%)。

李宇嘉認(rèn)為，從地產(chǎn)依賴(lài)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快。

在李宇嘉看來(lái)，海南省“去地產(chǎn)化”的決心是非常強(qiáng)烈的，自2018年4月，海南開(kāi)啟斷腕“去地產(chǎn)”，此次取消預(yù)售制度，足以證明兩年過(guò)去了，海南的轉(zhuǎn)型決心依舊沒(méi)有變。

3月9日，中原地產(chǎn)首席研究員張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，各地樓市政策仍然以穩(wěn)為主，近期多個(gè)城市松綁房地產(chǎn)調(diào)控被叫停下，房地產(chǎn)政策松綁預(yù)期降低，海南第一個(gè)收緊調(diào)控。

海南房?jī)r(jià)或進(jìn)入下降通道

該政策將給海南樓市帶來(lái)怎樣的影響?

張大偉向時(shí)代周報(bào)記者指出，從政策力度看，海南主要的調(diào)控政策是針對(duì)本地戶(hù)籍限購(gòu)第三套房，與所有新出讓土地現(xiàn)房銷(xiāo)售。其中，本地戶(hù)籍購(gòu)第三套房的比例非常低，而且即使一個(gè)人的單身家庭也可以購(gòu)買(mǎi)兩套，所以影響較小。

“商品房住宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，也指的是未來(lái)新出讓土地，對(duì)于市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得的土地沒(méi)有影響。”張大偉表示，海南的存量住宅土地規(guī)模巨大，住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。僅2019年就宣布過(guò)3萬(wàn)畝以上的存量住宅土地不能再進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，整體看，對(duì)于海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定影響，但不是太大。

鄧浩志則認(rèn)為，此次現(xiàn)售制度已經(jīng)把關(guān)于海南可能放松調(diào)控的最后幻想破滅掉了，房地產(chǎn)的投資額將繼續(xù)下跌，新增項(xiàng)目也可能會(huì)停止。

在鄧浩志看來(lái)，此番調(diào)控政策切割了土地的資產(chǎn)屬性，將逐步壓低房?jī)r(jià)，未來(lái)海南房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期且緩慢的下降通道。

他還表示，有部分稀缺資源物業(yè)其房?jī)r(jià)會(huì)較為穩(wěn)定。

2018年9月中旬，廣東房協(xié)的一份關(guān)于討論取消預(yù)售制的文件在網(wǎng)上流傳，但截至目前，只有雄安新區(qū)采取現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，而海南成為全國(guó)首個(gè)取消預(yù)售制的省份。

海南的政策會(huì)否在其他省份推行?在鄧浩志看來(lái)，還需觀其效果，短時(shí)間難有定論。

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