如果業(yè)主對物管公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主可以據(jù)此拒交物業(yè)管理費嗎?近期，廣東永通律師事務(wù)所專職律師、海幢街社區(qū)法律顧問郭婉瑩，便參與了一起業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)管理服務(wù)不滿意拒交物業(yè)管理費用的訴訟案件。

業(yè)主不滿物管服務(wù) 拒交管理費成被告

海珠區(qū)的鄭先生5年前購入一套新房，并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。然而，從2021年7月開始，鄭先生開始拒絕繳納物管費，物管公司多次催繳都無果。

鄭先生表示，自己入住后一直按時足額繳交物業(yè)服務(wù)費及各項公攤費用，但物管公司并沒有按約定做好物業(yè)管理服務(wù)，小區(qū)里的垃圾站點總是堆滿垃圾導(dǎo)致老鼠橫行，其他業(yè)主用雜物堵塞樓道、在房屋平臺違規(guī)搭建建筑物，鄭先生曾多次投訴，但是小區(qū)物管公司不作為。鄭先生認為是物管公司違約在先，因此自己才不交納物業(yè)費。

物管公司向海珠區(qū)法院提起訴訟，要求鄭先生補交未繳納的9個月物業(yè)管理費共計8000元，并且支付滯納金。

法院認定物管失職 被告欠費可減一半

法院認為，鄭先生投訴的其他住戶的違建加建行為，是業(yè)主的個人行為，并非物管公司的過錯所致。物管公司已向違建者發(fā)出整改通知書，并向相關(guān)行政主管部門進行了情況反映，履行了物管公司的職責(zé)。鄭先生作為被侵權(quán)人可以通過相應(yīng)訴訟維護自身權(quán)利，不能以其他侵權(quán)人的行為對其造成損害為由拒交物業(yè)管理費。

物管公司有義務(wù)保持小區(qū)衛(wèi)生干凈，鄭先生提供的照片顯示確實存在臭水橫流、垃圾散落等情況，物管公司在衛(wèi)生管理方面確有失職，故應(yīng)相應(yīng)減免鄭先生需要繳納的物業(yè)管理費?？紤]到物管公司提供的物業(yè)服務(wù)包含多方面內(nèi)容，故法院酌情決定鄭先生9個月內(nèi)未繳納的物業(yè)管理費減免至4000元。因鄭先生并非無故拖欠物業(yè)管理費，故對物管公司主張的遲交物業(yè)管理費的滯納金不予支持。

律師：如果物管不作為，業(yè)主要及時收集證據(jù)

郭婉瑩介紹，物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營管理的資金來源，如果物管公司不能及時足額地收取物業(yè)管理費，勢必會減少對小區(qū)服務(wù)在人力、物力方面的投入，進而影響服務(wù)質(zhì)量，因此法院對于個別業(yè)主要求減免物業(yè)管理費的情況都會嚴格審查。

物管公司提供的服務(wù)包含小區(qū)公共及配套設(shè)施維護保養(yǎng)、衛(wèi)生綠化和安全管理等多方面內(nèi)容，即使在個別服務(wù)中存在瑕疵，但基于物管公司在其他方面仍提供相應(yīng)服務(wù)，通常法院不會支持業(yè)主完全不交物業(yè)管理費的行為。

如果物管公司存在不作為的情況，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時收集證據(jù)和反映情況，與物管公司進行溝通協(xié)商，盡量不要采取不交納物業(yè)費的方式進行對抗。若不可避免要訴諸公堂，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)管理公司不作為的證據(jù)進行提交，以作為減免物業(yè)管理費的依據(jù)。

(記者 蔡曉素)

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