6月30日，恒大集團(tuán)對(duì)外透露，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

2020年3月，恒大宣布實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，推動(dòng)負(fù)債持續(xù)大幅下降。本月初，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在戰(zhàn)略合作伙伴年度交流會(huì)上曾表示，“到今年6月30日，恒大有息負(fù)債總額將降至5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。”顯然，恒大再次如期兌現(xiàn)了“承諾”。

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恒大有息負(fù)債一年大降3000億

6月29日，從恒大集團(tuán)獲悉，目前恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

2020年3月，恒大宣布實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，通過銷售高增長(zhǎng)、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)負(fù)債大降。許家印當(dāng)時(shí)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，恒大的有息負(fù)債每年要下降1500億，未來三年要大降4500億，如今僅過去一年時(shí)間就大降3000億，不但成功實(shí)現(xiàn)本月初許家印在戰(zhàn)略合作伙伴交流會(huì)上提出，到今年6月30日有息負(fù)債總額降至“5字頭”的承諾，也遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

比提前還款還重磅，意外透露恒大真實(shí)家底!

事情是這樣的：6月23日，有投資者向民生銀行詢問恒大相關(guān)業(yè)務(wù)情況，民生銀行回復(fù)道：

短短四百字的回應(yīng)，無意間暴露了恒大的真實(shí)家底，細(xì)捋下來，大概包括這幾層意思：

l恒大的信用狀況就目前和長(zhǎng)期情況來說，恒大集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在民生銀行的所有授信業(yè)務(wù)還本付息情況都是正常的，沒有出現(xiàn)逾期情況，授信風(fēng)險(xiǎn)仍處在可控范圍內(nèi)，說明民生銀行肯定恒大信用。

l民生銀行對(duì)恒大集團(tuán)授信業(yè)務(wù)主要以抵質(zhì)押和保證方式為主，主要包括變現(xiàn)能力較高的土地、房產(chǎn)、在建工程等，目前恒大抵質(zhì)押物符合民生銀行辦理抵質(zhì)押業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定，抵質(zhì)押物足值有效，授信風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

那民生銀行這一紙回應(yīng)，到底透露了恒大哪些真實(shí)家底?下面就讓我們捋一捋。

真實(shí)家底一：強(qiáng)回款

“降杠桿”要求下房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企拼的就是一個(gè)回款能力。而回款分可以為兩個(gè)部分看，第一個(gè)是銷售回款，第二個(gè)是融資回款。

在銷售方面，2020年恒大合約銷售金額7232億元，銷售回款6532億元，2021年截至5月底，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售回款2507.4億元，平均每月回款500億元，位居行業(yè)第一。

今年恒大更是加大了銷售力度，第三屆“5·31購房節(jié)”中，2個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天銷售額超過10億元。

關(guān)注恒大的人應(yīng)該清楚，恒大開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)就是剛需人群，這在一定程度上也決定了項(xiàng)目容易出售，提高了恒大銷售回款能力。

在融資方面，“新恒大”的多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈也為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(zhǎng)渠道。

例如，去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元;去年9月和今年1月，恒大汽車兩次配股合計(jì)300億港元等，恒大通過分拆業(yè)務(wù)融資的方式，加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流，從另一個(gè)角度來看，也是“回款”能力的體現(xiàn)。

真實(shí)家底二：厚土儲(chǔ)

在土儲(chǔ)方面，2020年恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，恒大土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。

規(guī)劃建筑面積2.31億平方米，土地儲(chǔ)備原值達(dá)到4901億元，其中一二線城市占比67%平均樓面價(jià)為2638元，而現(xiàn)在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)早已破萬，實(shí)際土儲(chǔ)價(jià)值肉眼可見的高。

另外，恒大集團(tuán)還擁有舊改項(xiàng)目100個(gè)，大灣區(qū)78個(gè)(深圳55個(gè))、太原8個(gè)、石家莊2個(gè)、鄭州2個(gè)、其他城市10個(gè)。

周知，深圳可謂是寸土寸金，目前幾乎沒有可供開發(fā)的空地，項(xiàng)目主要依靠舊改，而恒大在深圳就擁有高達(dá)55個(gè)舊改項(xiàng)目，價(jià)值潛力巨大。

綜合來看，目前恒大擁有豐富的土地儲(chǔ)備以及舊改項(xiàng)目，并且實(shí)際土儲(chǔ)價(jià)值普遍不低，外加不俗的回款能力，家底不但“厚”，而且能“掙”。

真實(shí)家底三：狠“降債”

恒大家底的質(zhì)量還體現(xiàn)在：下狠心，上狠招“降負(fù)債”。

自2020年3月底提出新戰(zhàn)略以來，到今年3月，恒大有息負(fù)債降至6740億元，下降2000億元，2021年計(jì)劃有息負(fù)債再下降1500億元，從7165億元降至5600億元。

自定下“降負(fù)債”的目標(biāo)后，恒大還嚴(yán)控拿地規(guī)模，可售住宅土儲(chǔ)面積始終控制在2億平方米。許家印堅(jiān)定決心要帶領(lǐng)恒大從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)部提質(zhì)增效。

有數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，恒大土儲(chǔ)面積從2.4億平方米下降到2.31億平方米，下降近1000萬平方米，未來兩年計(jì)劃年均再下降1500萬平方米。

真實(shí)家底四：守信用

月初時(shí)，許家印剛喊出：“6月底前恒大的有息負(fù)債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下，同時(shí)至少實(shí)現(xiàn)一條紅線轉(zhuǎn)綠”，月底前，恒大集團(tuán)就安排了136億港元自有資金提前還債。

事實(shí)上，自去年3月實(shí)施新戰(zhàn)略以來，恒大以自有資金已累計(jì)歸還7筆境外債券本息合計(jì)約106億美元，集團(tuán)成立25年來從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

按照恒大的計(jì)劃，今年6月底，凈負(fù)債率要降至100%以下，今年底現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，到2022年末實(shí)現(xiàn)“全綠”。

成功轉(zhuǎn)綠，才是對(duì)恒大家底真正的詮釋，讓我們拭目以待。

標(biāo)簽： 恒大 降負(fù)債 預(yù)期 變綠