大家都知道這樣一句話，房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口，可見(jiàn)房地產(chǎn)成是一個(gè)長(zhǎng)期指望人口紅利的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去房地產(chǎn)高速發(fā)展的輝煌時(shí)代，也正是基于人口增長(zhǎng)以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的紅利。人口多，也意味著需求大，市場(chǎng)就活躍。


(資料圖)

可是人口增量總會(huì)有一個(gè)瓶頸期，甚至到了負(fù)增長(zhǎng)階段。

2022年我國(guó)人口出生率為6.77‰，人口自然增長(zhǎng)率-0.60‰，這是我國(guó)自1960年（-4.57‰）后人口自然增長(zhǎng)率首次呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。這會(huì)給我們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？

其實(shí)，對(duì)于影響我們每個(gè)人都能說(shuō)出一大堆。

不過(guò)當(dāng)前，以人口凈流入為特征的大城市特別是一線城市，如今也面臨著人口負(fù)增長(zhǎng)。我認(rèn)為，除了自然帶來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)因素，也包括人為地對(duì)人口的疏散。

5月12日，伴隨著2022年廣州人口數(shù)據(jù)的出爐，全部一線城市最新人口數(shù)據(jù)也都有了結(jié)果。

截至2022年末，廣州常住人口一年減少了7.65萬(wàn)人。深圳一年時(shí)間減少1.98萬(wàn)人。上海減少13.54萬(wàn)人，北京減少4.3萬(wàn)人。也就是說(shuō)，全部一線城市均出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，總共減少超約27.5萬(wàn)人。

這幾年都在講人口規(guī)模控制，所以，北京、上海出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，并不意外，而且也早在幾年前就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。2017年北京常住人口規(guī)模比2016年減少2.2萬(wàn)，自1997年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

2015年末上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人，相比2014年末減少10.41萬(wàn)人。這是新世紀(jì)以來(lái)，上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

不過(guò)廣州和深圳的人口負(fù)增長(zhǎng)更具有劃時(shí)代意義，這也標(biāo)志著全部一線城市人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段。2022年的負(fù)增長(zhǎng)，是深圳自1979年建市以來(lái)常住人口首次下降，廣州也基本實(shí)屬罕見(jiàn)。

對(duì)于廣深，有專家表示，這可能只是暫時(shí)現(xiàn)象，畢竟受到這三年影響巨大，是客觀因素影響，意思是這里對(duì)外地人口的吸引力還在。

不可否認(rèn)，三年客觀因素影響導(dǎo)致一些行業(yè)用工需求收縮，外來(lái)人員回流家鄉(xiāng)。但這不只是廣深的情況，京滬也是如此。而且深圳在2021年也開(kāi)始收緊了落戶政策。

在全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)大背景下，廣深也不能獨(dú)善其身，未來(lái)可能還會(huì)有增長(zhǎng)的希望，但人口高速增長(zhǎng)時(shí)代很難再現(xiàn)也是大趨勢(shì)。一線城市接下來(lái)要面臨的新變數(shù)，以及新的人口格局，就必須要轉(zhuǎn)變過(guò)去全靠人力說(shuō)話的思維。

一線城市正式全部進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，也標(biāo)志著新一輪人口大洗牌開(kāi)始了。不難理解，倒不是說(shuō)人口吸引力的規(guī)律變了，并沒(méi)有改變，而是一線城市發(fā)展也到了一個(gè)天花板。

這些年一線城市的吸引力在逐漸降低也是不爭(zhēng)的事實(shí)，倒并不是說(shuō)一線城市真的不具備吸引力，而是年輕人即使去了一線城市也很難留下來(lái)。因?yàn)橐痪€城市的成本太高，尤其是房?jī)r(jià)房租等支出太大，工作壓力也比較大。

所以，一線城市人口減少，對(duì)房地產(chǎn)什么影響？實(shí)際上，二者是相互作用相互影響的。高房?jī)r(jià)的壓力影響人口流入，同時(shí)人口減少也會(huì)影響房地產(chǎn)的活力。

不過(guò)人口影響是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的事兒，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口嘛！所以，短期內(nèi)，人口集中以及優(yōu)質(zhì)資源集中的現(xiàn)象很難改變，所以，一線城市吸引力還在。而且這也釋放出了這樣的信號(hào)，那就是一線城市將率先從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變了，即使住房總量夠住，那么結(jié)構(gòu)性供求失衡的問(wèn)題還存在。

或者說(shuō)，這里不缺房子，更缺的是好房子。當(dāng)一線城市不再追求高速發(fā)展時(shí)，機(jī)會(huì)已經(jīng)讓給了新一線城市或者熱點(diǎn)二線城市。

年輕人都流向了哪些城市？《中國(guó)城市95后人才吸引力排名：2022》顯示，95后在選擇就業(yè)創(chuàng)業(yè)城市時(shí)，呈現(xiàn)“更喜歡跨城流動(dòng)”“更多分布于新興行業(yè)”等特點(diǎn)，北京、深圳、上海、廣州、杭州、南京、蘇州、成都、武漢、佛山位居人才吸引力榜單前十名。

可見(jiàn)，一線城市仍具有強(qiáng)大吸引力，但二線城市在逐步崛起甚至替代一線城市，就業(yè)創(chuàng)業(yè)前景廣闊、生活環(huán)境舒適、引才政策實(shí)惠……這都是新一線城市對(duì)年輕人的吸引力。

人民日?qǐng)?bào)也表示，從社交層面看，新一線城市如今能提供的生活品質(zhì)、文化娛樂(lè)配套、交友圈等軟服務(wù)已逐漸不遜于一線城市，這也使得其逐漸贏得更多95后的青睞。

由此可見(jiàn)，一線城市人口負(fù)增長(zhǎng)或者說(shuō)二線城市對(duì)人口吸引力的增強(qiáng)，對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)并不是悲哀，而更是一種盡在掌握之中的精心布局，是樂(lè)見(jiàn)其成的事。在房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位下，小城市有了更大發(fā)展機(jī)會(huì)，大城市房?jī)r(jià)也穩(wěn)定了。

所以，未來(lái)要重點(diǎn)關(guān)注二線城市人口凈流入情況，這是一個(gè)城市未來(lái)的希望。對(duì)于購(gòu)房者，又將如何布局自己的置業(yè)需求呢？

此前，財(cái)經(jīng)作家吳曉波表示，無(wú)論是一線城市的北京上海深圳，還是像新一線城市的杭州，如果已經(jīng)有一套或者兩套以上的房子，如果不是為了改善住宅，不要再買(mǎi)第三套房子了。國(guó)家強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位，房子的資產(chǎn)增值已經(jīng)大幅下降。

您是否同意他的觀點(diǎn)呢？聽(tīng)話聽(tīng)音，不能盲目照搬他的話，但他透露出來(lái)的大致意思就是，炒房已經(jīng)失去空間，特別是在一線城市擁有多套房的人，不僅要考慮未來(lái)升值空間，還要考慮未來(lái)的持有成本。他說(shuō)，反而未來(lái)前18個(gè)城市特別是一線城市或者新一線城市還有熱點(diǎn)的二線城市在未來(lái)幾年房?jī)r(jià)下跌可能性幾乎為零。

一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)更加穩(wěn)定，但二線城市可不止是4個(gè)，同樣也是分化的，不是所有都值得，那就需要甄別了。炒房堅(jiān)決不要抱有幻想了，但是買(mǎi)房還是要更專注有人口流入的大城市，這一點(diǎn)是亙古不變的規(guī)律。

來(lái)源：新浪新聞

標(biāo)簽：