互聯(lián)網(wǎng)大廠騰訊控股（00700.HK）的一個小動作，可能會使上市公司朗科科技（300042.SZ）遭逢不測。

1月16日晚間，朗科科技突然發(fā)布公告稱，其長期租戶騰訊公司因受經(jīng)濟下行壓力加劇、消費增長放緩等因素影響，擬提前退租；目前公司與騰訊公司就擬簽訂的《租賃合同解除協(xié)議》相關條款進行協(xié)商和確認，雙方尚未正式簽訂《租賃合同解除協(xié)議》。


(相關資料圖)

朗科科技在公告中強調，上述租賃合同擬提前終止事項，未對公司2022年度經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響，公司正與騰訊公司協(xié)商解約事宜，并多種途徑尋找新的承租方。

然而，騰訊的退租，真的不會對朗科科技的業(yè)績造成負面影響嗎？

十二年租賃關系一朝斷

事件中的騰訊公司是香港上市公司騰訊控股的全資孫公司，其董事長、總經(jīng)理、法定代表人均為著名的馬化騰；而朗科科技亦曾在科技圈小有名氣，是閃存盤的發(fā)明者，其在深圳市南山區(qū)高新區(qū)新南六道擁有自有物業(yè)朗科大廈。

朗科科技與騰訊公司的租賃關系可以追溯至2011年。當年的6月15日，雙方簽署了第一份《房地產(chǎn)租賃合同》及補充協(xié)議；根據(jù)合同，朗科科技將朗科大廈2-15層出租給騰訊公司（一開始承租方為騰訊計算機，后改為騰訊公司），合同周期為2011年5月15日至2016年5月14日。

在第一份租賃合同期滿前的2016年4月28日，雙方進行了第一次續(xù)租，將租賃期限延長至2021年5月14日止。期間，雙方于2018年12月簽署補充協(xié)議，朗科科技將朗科大廈第17層部分場地650平方米亦租給騰訊公司，租賃期限自2019年1月1日起至2021年5月14日止。

在第二份租賃合同期滿前的2021年4月29日，雙方再次簽訂《朗科大廈房屋租賃合同》。根據(jù)合同，騰訊公司對朗科大廈第2-15層、第17層部分場地再一次續(xù)租，租賃期限為2021年5月15日起至2026年5月14日止止（包括首尾兩日），共60個月（以下簡稱“租賃期”）。

記者留意到，在這一份租賃合同中，雙方就可能出現(xiàn)的中途退租情況進行了詳細的規(guī)定：租賃期內，“如因騰訊公司業(yè)務發(fā)生重大調整，需對承租物業(yè)進行調整時，需提前六個月書面通知公司退租。如騰訊公司按本條約定方式退租，有關退租行為不視為違約，公司將在騰訊公司退租后一個月退還騰訊公司繳納的退租面積所對應比例的租賃保證金；如騰訊公司未提前六個月通知公司的，公司不退還收取的租賃保證金”。

然而，就在雙方租賃關系即將邁入十二年之際，中途退租的情形還是出現(xiàn)了；而且雙方就退租的原因各執(zhí)一詞。

在1月16日晚間的公告中，朗科科技表示，“受經(jīng)濟下行壓力加劇，消費增長放緩等因素影響，騰訊公司擬提前退租”。由于騰訊公司為互聯(lián)網(wǎng)大廠，其業(yè)績走向牽動全市場的神經(jīng)；再疊加提前退租是否觸發(fā)違約從而被沒收租賃保證金，這無疑成為大家關注的焦點。

騰訊公司對此顯然頻為不滿。1月17日上午，該公司對此事件作出了統(tǒng)一口徑的回復：此次退租屬于辦公樓宇的正常調整，“隨著自有大廈的投入使用、以及未來新辦公樓宇的陸續(xù)竣工，騰訊針對個別零散的租賃物業(yè)進行了調整優(yōu)化，我們會嚴格遵照合約推進退租解約相關事宜”。

究竟是正常退租還是因增長放緩等原因造成單方面提前終止租賃合同？騰訊公司在此之前有否履行合同中規(guī)定的提前6個月通知朗科科技？帶著這些疑問，1月17日記者以投資者身份致電朗科科技董秘辦進行咨詢。

當被問及是否是騰訊的單方面提前終止租賃合同時，該公司的相關工作人員回答稱，騰訊這邊是有這個意向，擬提前終止雙方的租賃合同，“我們接到他們的通知后，相關事項要進行協(xié)商；與此同時，我們立即根據(jù)法律、法規(guī)的相關要求，及時進行披露”。

業(yè)績真的不受影響嗎？

朗科科技在1月16日晚間的公告中強調，上述租賃合同擬提前終止事項，未對公司2022年度經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生影響，公司正與騰訊公司協(xié)商解約事宜，并多種途徑尋找新的承租方。

對此，有市場人士向記者指出，對2022年業(yè)績當然不會產(chǎn)生影響，畢竟退租的時間點發(fā)生在2023年，但“朗科科技的凈利潤很大程度上依賴于房屋租賃收入，而租賃收入絕大部分就是騰訊這一塊。所以，如果這次騰訊退租事件處理的不好，未來幾年朗科科技業(yè)績大幅下滑是大概率事件”。

公開資料顯示，朗科科技雖然是閃存盤的發(fā)明者，專注于存儲產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)和銷售；但在其近幾年的財務報表中，毛利潤的貢獻更多的卻體現(xiàn)在房屋租賃方面。

通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes！的統(tǒng)計顯示，朗科科技2020年、2021年、2022年上半年的毛利構成中，房屋租賃分別貢獻了0.33億元、0.32億元、0.15億元，其占比分別為42.90%、73.72%和71.15%。

對于凈利潤過多依賴房屋租賃收入這一崎形現(xiàn)象，亦是朗科科技備受眾多董事詬病的原因。比如鄧國順、王榮、鐘剛強等董事近年來多次針對公司議案提出異議，共同的原因就是“公司利潤的很大一部分來源于朗科大廈租金收入和銀行利息（含理財收入）”。

而在朗科大廈租金收入中，騰訊公司的租金無疑占據(jù)絕大部分。數(shù)據(jù)顯示，朗科科技2021年的房屋租賃收入為3770.79萬元，而當年騰訊公司的租金收入則多達3607.10萬元，占比高達九成以上。

而根據(jù)雙方2021年簽訂的《朗科大廈房屋租賃合同》，合同第一年朗科科技可實現(xiàn)租賃收入約3501.33萬元（含稅），第二年可實現(xiàn)租賃收入約3501.33萬元（含稅），第三年可實現(xiàn)租賃收入約3772.86萬元（含稅），第四年可實現(xiàn)租賃收入約3772.86萬元（含稅），第五年可實現(xiàn)租賃收入約4066.09萬元。

那么，騰訊退租對朗科科技未來幾年的業(yè)績是否會有影響呢？

對此，該公司的上述工作人員對記者表示，此次騰訊退租事件對2022年的經(jīng)營業(yè)績沒有影響，“至于2023年及以后的事，這屬于未來情況。現(xiàn)在才2023年剛開始，到2023年底會有什么樣的變化，這個我們現(xiàn)在也沒辦法預測。畢竟我們現(xiàn)在也正通過多種途徑積極尋找新的承租方”。

而在公告中，朗科科技卻坦承，受宏觀經(jīng)濟和租賃市場環(huán)境等因素影響，后續(xù)租賃事項尚存在不確定性，敬請廣大投資者注意投資風險。

無法避免的“宿命”

對于此次騰訊公司退租或有可能導致朗科科技業(yè)績大幅下滑的風險，亦有市場聲音認為，朗科大廈對外租賃本身就有違相關管理條例，存在一定的退租風險；而現(xiàn)在騰訊的中途退租，只不過是提前將這一風險引爆而已。

公開資料顯示，朗科大廈從2008年9月開始建設，為框架核心筒結構，總建筑面積為35739.21平方米（其中地面以上面積為24020.81平方米），地上19層，地下3層。朗科大廈竣工日期為2011年，已通過了竣工驗收并正式投入使用，并取得《房地產(chǎn)證》。

但值得注意的是，朗科大廈是屬于以協(xié)議方式取得高新區(qū)內工業(yè)用地土地使用權所形成的地上建筑物。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》（2019年10月31日修正）第三十三條和第五十五條的相關規(guī)定，朗科大廈空置部分經(jīng)高新區(qū)管理機構批準可以調劑使用，但是調劑部分不得超過其建筑物使用面積的50%。

當前，朗科科技除了將將朗科大廈第2-15層、第17層部分場地出租給騰訊公司外，還將第17層部分場地出租給深圳市參數(shù)領航科技有限公司、將第一層部分場地先后出租給深圳市華軟實業(yè)有限公司和深圳市鴻冠科技有限公司。上述出租面積總計已經(jīng)超過了朗科大廈建筑使用面積的50%。

對于這個違規(guī)事實，其實朗科科技在近幾年的年報中均有提及，比如在2021年年報中，便指出“前述出租面積總計超過了朗科大廈建筑使用面積的50%，公司不滿足向深圳市高新區(qū)管理機構申請協(xié)議類空置廠房調劑資格確認的基本條件，公司存在遭到相關政府部門處罰的風險”。

很顯然，減少出租面積才是化解這一風險的正確方法。（記者 鄒永勤）

標簽： 朗科科技 租賃合同 房屋租賃