定位模糊 監(jiān)管不力 托管模式未成熟

近日,民宿預(yù)訂平臺(tái)房源供應(yīng)商斯維登集團(tuán)收購(gòu)了民宿托管平臺(tái)“城宿”和“有家美宿”?？梢钥闯?在共享住宿市場(chǎng)加速往頭部聚集的過(guò)程中,民宿托管平臺(tái)及個(gè)人這類(lèi)“二房東”已成為城市民宿行業(yè)的主要參與者。與此同時(shí),業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,民宿仍有著巨大發(fā)展?jié)摿?2016年—2017年,整個(gè)行業(yè)處于高速增長(zhǎng)期,年增速在200%左右,將來(lái)仍可能會(huì)是100%的增速。

然而,缺乏明確定位和邊界的城市民宿正備受質(zhì)疑。而且哪怕行業(yè)發(fā)展如火如荼,“二房東”仍覺(jué)生存艱難,賺錢(qián)不易。

■新快報(bào)記者 鄭栩彤

民宿火爆

托管平臺(tái)多處于擴(kuò)張階段

由愛(ài)彼迎等預(yù)訂平臺(tái)傳入國(guó)內(nèi)的城市民宿,初衷是房屋主人將一套或一個(gè)房間分享給游客以獲得小額利潤(rùn),而民宿預(yù)訂者則從本地特色的民宿及房屋主人處獲得個(gè)性、溫情的當(dāng)?shù)厣铙w驗(yàn)這種共享模式,是共享經(jīng)濟(jì)的一分子。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在我國(guó),民宿創(chuàng)業(yè)仍處在紅利期,未來(lái)五年仍有6到8倍增長(zhǎng)空間。從滲透率來(lái)看,中國(guó)民宿的滲透率只有2.5%,相比英國(guó)的37%還有很大空間。

但有用戶開(kāi)始發(fā)現(xiàn),在民宿預(yù)訂平臺(tái)上熱情洋溢地介紹房子與個(gè)人生活經(jīng)歷的“房東”,實(shí)際多是擁有多套房源的房屋托管平臺(tái)或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

新快報(bào)記者在愛(ài)彼迎APP上查找發(fā)現(xiàn),在廣州排名前五十的房源中,擁有5套以上和10套以上房源的“房東”分別占42%和20%。這些“房東”顯然更可能并非業(yè)主,而是房屋托管平臺(tái)或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者這類(lèi)“二房東”。

有民宿經(jīng)營(yíng)者向新快報(bào)記者透露,通過(guò)租房渠道租到房源后,進(jìn)行軟裝修再外聘保潔人員將房屋“包裝”好,即可將房源上線至民宿預(yù)訂平臺(tái)開(kāi)始做民宿生意。只要有一定租金儲(chǔ)備,哪怕是個(gè)人,也完全有可能在一年的時(shí)間內(nèi)把手下持有的民宿做到五六十套甚至100套的規(guī)模。有房地產(chǎn)公司、裝修工程隊(duì)背景的經(jīng)營(yíng)者布局速度可以更快。更別提可以以公司運(yùn)作的方式與大量房東簽訂合約的民宿托管平臺(tái)了。

民宿托管平臺(tái)如城宿、途家等都樂(lè)于強(qiáng)調(diào)托管平臺(tái)在運(yùn)營(yíng)專業(yè)化和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化方面創(chuàng)造的價(jià)值,如統(tǒng)一的裝潢團(tuán)隊(duì)、智能鎖的安裝等。但是這樣民宿與酒店的區(qū)分度似乎就不明顯了。另一平臺(tái)路客則強(qiáng)調(diào)自己旗下的民宿在裝修上體現(xiàn)出來(lái)的個(gè)性空間。

截至目前,途家自營(yíng)的民宿房源超過(guò)1.2萬(wàn)套,路客和城宿分別擁有2萬(wàn)和約1萬(wàn)套房源。大體量的民宿托管平臺(tái)還處于擴(kuò)張階段。

民宿還是酒店2.0?

規(guī)模化經(jīng)營(yíng)致定位模糊

在房屋共享理念向售賣(mài)房屋空間的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,民宿的定位和核心競(jìng)爭(zhēng)力正在變得模糊。有民宿經(jīng)營(yíng)者表示,規(guī)?；\(yùn)營(yíng)后,民宿“家”的氛圍逐漸褪去,成為了酒店、公寓式酒店、短租房之外的一個(gè)同類(lèi)型變種。經(jīng)常有消費(fèi)者抱怨,托管平臺(tái)經(jīng)營(yíng)的民宿的接待方式頗為冷漠。

在廣州運(yùn)營(yíng)20套房源的“二房東”Vickey向新快報(bào)記者表示,幫助住客解決問(wèn)題占用了她每天絕大部分時(shí)間,由于自覺(jué)精力不足,她已停止擴(kuò)充房源,“經(jīng)營(yíng)更多房源的人更難有精力花心思幫助住客。”

規(guī)?；\(yùn)營(yíng)的城市民宿在人性化服務(wù)方面有所缺失,那能否在內(nèi)部裝修上扳回一局?旅行達(dá)人小H則向新快報(bào)記者表示,舊小區(qū)房的“網(wǎng)紅”裝飾往往難掩破敗的硬件設(shè)施,且裝修風(fēng)格與周?chē)h(huán)境格格不入也容易給住客不好的體驗(yàn)。

“托管平臺(tái)可能對(duì)房子愛(ài)惜不足,又限于經(jīng)費(fèi)壓低裝修成本,將房源批量交由設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)。‘網(wǎng)紅’裝修又往往缺少理念承載和實(shí)用性。”有業(yè)內(nèi)人士也這樣評(píng)價(jià)。

數(shù)據(jù)也佐證了城市民宿規(guī)?；\(yùn)營(yíng)模式的明顯缺陷。榛果民宿發(fā)布的《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,運(yùn)營(yíng)規(guī)模小于5套的小房東旗下房源入住率為公司化運(yùn)營(yíng)同行的2倍。

業(yè)界觀察

“二房東”有多難?

行業(yè)游離灰色地帶 成本高昂盈利少

除城市民宿定位不清晰的質(zhì)疑以外,運(yùn)營(yíng)成本高、利潤(rùn)低下和政策層面的模糊亦成為促使不少經(jīng)營(yíng)者出局的“三座大山”。

優(yōu)質(zhì)房源成單率低 淡季退出者眾多

在成都經(jīng)營(yíng)兩間民宿的大鵬算了一筆賬,其房源若選擇出租,每套每月房租收入約3000元,若做民宿,這個(gè)數(shù)字可以提高到四五千元。但是除去水電費(fèi)和清潔費(fèi)用,也高不了多少了。Vickey也透露,她在廣州的每套房源價(jià)格控制在250元/晚以下,訂單量倒是不少,但總體收益不算高。

新快報(bào)記者在愛(ài)彼迎上看到,大鵬的房源屬于愛(ài)彼迎認(rèn)證的“優(yōu)質(zhì)房源”和“總被訂滿”。但大鵬卻“吐槽”,由于競(jìng)爭(zhēng)激烈,他的房源成單率其實(shí)只有3%,旅游淡季也只能保持不虧本。他加入了一個(gè)民宿房東群,時(shí)常看到有經(jīng)營(yíng)不善的民宿轉(zhuǎn)手,特別是淡季期間。在他看來(lái),成都的民宿市場(chǎng)已接近飽和。

新快報(bào)記者在一個(gè)民宿經(jīng)營(yíng)交流群中看到,不少新手民宿經(jīng)營(yíng)者仍處于不賺錢(qián)或虧損的狀態(tài)。部分房客的用電浪費(fèi)行為時(shí)常會(huì)增加每天幾十塊錢(qián)的額外成本。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈,眼下到了春節(jié)旺季,“二房東”們也僅敢提價(jià)100元/天左右,但房源仍然供過(guò)于求。

物業(yè)與業(yè)主強(qiáng)勢(shì) 小區(qū)房源難存活

對(duì) “二房東”來(lái)說(shuō),最大的不確定性還是來(lái)自政策層面。小區(qū)房民宿仍處在監(jiān)管灰色地帶。民宿經(jīng)營(yíng)者反映,民宿的消防安全許可證、特種行業(yè)許可證等難以辦理。

據(jù)大鵬介紹,成都的民宿一般會(huì)在當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)或派出所備案,但小區(qū)物業(yè)或某個(gè)不滿外人頻繁出入的業(yè)主若報(bào)案,警察勢(shì)必要上門(mén)檢查,頻繁的查房行為會(huì)增加民宿經(jīng)營(yíng)的難度,因物業(yè)或鄰居反對(duì)而退出市場(chǎng)的民宿不在少數(shù)。

若有針對(duì)性政策對(duì)民宿進(jìn)行規(guī)范管理呢?有悲觀的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為,辦理相關(guān)資質(zhì)手續(xù)和繳納相應(yīng)稅額必然大大提升民宿運(yùn)營(yíng)成本。“小區(qū)房民宿的未來(lái)很不明朗,我也不確定在相關(guān)政策頒布前能否堅(jiān)持下去。”大鵬如是說(shuō)。

方向

定位細(xì)化 “小而美”民宿更吃香

業(yè)界認(rèn)為,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的粗放式發(fā)展,民宿經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始進(jìn)入“精細(xì)耕耘”的狀態(tài)。有民宿經(jīng)營(yíng)者選擇退出裝修空間小、經(jīng)營(yíng)不確定性大的小區(qū),留在小區(qū)內(nèi)的民宿經(jīng)營(yíng)者則開(kāi)始細(xì)化目標(biāo)客戶群體,以求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保有客戶粘性。擴(kuò)大規(guī)模、賺快錢(qián)已非民宿經(jīng)營(yíng)者的首要目標(biāo),“小而美”的民宿成為更現(xiàn)實(shí)的選擇。

在成都,“二房東”開(kāi)始會(huì)將房源定位為“網(wǎng)紅”型、住家型等幾種,并據(jù)此更改裝修風(fēng)格和功能區(qū)。在廣州,有民宿經(jīng)營(yíng)者也認(rèn)為,旅游、本地人開(kāi)房聚會(huì)、商旅、外地學(xué)生來(lái)廣應(yīng)試等多種需求同時(shí)存在,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)根據(jù)需求打造差異化的產(chǎn)品,才能獲得穩(wěn)定客源。

Vickey和丈夫則計(jì)劃逐漸減少小區(qū)房源,將重心轉(zhuǎn)移至文化旅游區(qū)附近的私棟小樓。在新開(kāi)的私棟民宿,裝修的空間被更大地釋放,住戶可享受大玻璃窗、綠樹(shù)環(huán)繞的幽靜環(huán)境。Vickey計(jì)劃將鄰居的小樓也租下來(lái),做一個(gè)民宿系列,“民宿相對(duì)不是一個(gè)模式化的事物,經(jīng)營(yíng)者需要找到適合自身的定位并在細(xì)節(jié)處鉆研,才能長(zhǎng)久發(fā)展。”

不少民宿經(jīng)營(yíng)者也開(kāi)始通過(guò)知識(shí)和資源共享提高運(yùn)營(yíng)能力。新快報(bào)記者在民宿交流群中了解到,交流會(huì)和成本管控等課程正在定期舉行。不少房東還在個(gè)人資源共享、地方特產(chǎn)入駐民宿等方面做出嘗試。

標(biāo)簽： 民宿