湊百萬(wàn)買的婚房竟是“兇宅”法院判買家可退房并索賠

民法典學(xué)堂

購(gòu)置房產(chǎn)原本是一件開心的事情，可是90后姑娘林紅(化名)卻開心不起來(lái)。她從父母還有親戚處湊錢買下準(zhǔn)備用來(lái)當(dāng)婚房用的房屋竟然發(fā)生過(guò)兇殺碎尸案，得知該真相后，林紅及家人猶如晴天霹靂。林紅一紙?jiān)V狀將賣方王梅(化名)告上法院要求退房并賠償相關(guān)損失。日前，本案經(jīng)廣州市海珠區(qū)人民法院審理后，判決撤銷雙方簽訂的購(gòu)房合同，賣方王梅返還買方林紅已支付的39萬(wàn)元購(gòu)房款，并賠償損失等。

買方：“如知道房屋曾發(fā)生過(guò)兇殺案，我絕不會(huì)購(gòu)買”

賣方：以為這些事不會(huì)造成大影響，所以未告知買方

據(jù)林紅控訴，2020年10月底，她從朋友處獲知位于海珠區(qū)廣州大道南的一處高層樓房正在放賣，她便與業(yè)主王梅通過(guò)微信及電話進(jìn)行了溝通，并約定要去現(xiàn)場(chǎng)看房。實(shí)地看房后，林紅在2020年11月中旬即與王梅達(dá)成了購(gòu)房意向，雙方簽訂《存量房買賣合同》，約定房屋總價(jià)127萬(wàn)元，首付款39萬(wàn)元，按揭款88萬(wàn)元。簽訂房屋買賣合同當(dāng)天，林紅便付給王梅10萬(wàn)元定金。1個(gè)月后，雙方辦理了房產(chǎn)過(guò)戶，林紅在當(dāng)天又交付了20萬(wàn)元首付款，過(guò)戶次日交清剩余首付款9萬(wàn)元。

但令林紅萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，這套房子竟然是套“兇宅”!2020年12月底，她無(wú)意中通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息獲知，該房屋曾于2013年4月一天晚上發(fā)生過(guò)兇殺案。“這套房子是我從年邁的父母及姐妹還有親戚處湊錢買下的，下一步準(zhǔn)備作為婚房的，完全無(wú)法接受購(gòu)買一套‘兇宅’!”得知真相的林紅及家人猶如晴天霹靂。為了確認(rèn)這一事實(shí)，林紅趕緊去到房子周邊走訪，中介和附近的居民都表示該房子確實(shí)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案。中介表示由于這個(gè)原因，他們是不會(huì)帶客人去看的，所以王梅也不會(huì)在中介放盤。

得知真相的當(dāng)晚，林紅便約王梅出來(lái)當(dāng)面溝通此事。對(duì)此，王梅承認(rèn)房屋確實(shí)發(fā)生過(guò)兇殺案，但由于她認(rèn)為這些事不會(huì)造成大的影響，所以沒(méi)有告知林紅。雙方因?yàn)橥朔考百r償事項(xiàng)協(xié)商不一致，林紅只好將王梅告上了法院，林紅認(rèn)為，此事給她及家人造成極大的心理負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響她們一家人的工作和生活，“我們一直認(rèn)為該房屋是正常房屋，并不清楚房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，如果知道，是萬(wàn)萬(wàn)不會(huì)購(gòu)買的!這是屬于重大誤解，嚴(yán)重違背真實(shí)意愿訂立的合同，而業(yè)主明知屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，卻沒(méi)有告知我們，這違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則。”為此，林紅請(qǐng)求法院撤銷雙方簽訂的購(gòu)房合同，王梅返還她已支付的購(gòu)房款39萬(wàn)元，并賠償已支付的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)、按揭費(fèi)、稅費(fèi)等合計(jì)2.8萬(wàn)余元。此外，協(xié)助將該房產(chǎn)權(quán)屬登記變更回王梅名下，并由王梅承擔(dān)全案訴訟費(fèi)用等。

面對(duì)林紅的控訴，王梅不同意承擔(dān)林紅要求的賠償2.8萬(wàn)余元的費(fèi)用損失，她只是實(shí)收了39萬(wàn)元，這部分實(shí)收款同意退回，但其他費(fèi)用應(yīng)由林紅自行承擔(dān)，訴訟費(fèi)用應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原業(yè)主是否構(gòu)成欺詐

究竟被告王梅是否構(gòu)成欺詐?這成為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。法院認(rèn)為，判斷是否構(gòu)成欺詐，應(yīng)當(dāng)考慮以下若干要素：涉案房屋內(nèi)發(fā)生命案是否屬于重大瑕疵，被告對(duì)相關(guān)信息是否有披露義務(wù)，以及被告未披露的情況下原告購(gòu)買涉案房屋是否違背其真實(shí)意思。

一方面，涉案房屋內(nèi)的確曾發(fā)生故意殺人的犯罪事實(shí)，法院查明，被害人在案發(fā)時(shí)被殺害分尸，兇手也因犯故意殺人罪等被判處刑罰。從社會(huì)生活的一般常識(shí)和常理推斷，發(fā)生殺人事件已達(dá)到普通民眾認(rèn)知中的“橫死”等嚴(yán)重情況。雖然房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件客觀上未影響到房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但是該情形因影響到購(gòu)房者的心理感受而造成房屋交易價(jià)值降低，與當(dāng)事人在締約時(shí)真實(shí)意思表示不符，違背了買受人對(duì)于房屋實(shí)際價(jià)值的期待，構(gòu)成房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項(xiàng)。

同時(shí)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則。被告在出售涉案房屋時(shí)，有信息披露的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)將所售房屋有關(guān)的全部信息特別是能夠影響買賣合同訂立及履行的重大事項(xiàng)充分告知原告，促使原告做出正確的意思表示。對(duì)重大事項(xiàng)的披露是出賣人的義務(wù)，不能因買受人未主動(dòng)詢問(wèn)而免除。

再者，原告在起訴理由中也表明如果知道房屋發(fā)生過(guò)兇殺案，是萬(wàn)萬(wàn)不會(huì)購(gòu)買的，這是屬于重大誤解，嚴(yán)重違背真實(shí)意愿訂立的合同。原告的心理認(rèn)知符合普通大眾對(duì)“兇宅”的認(rèn)識(shí)評(píng)判，法院采信原告是在違背真實(shí)意思情況下訂立的合同。

法院指出，本案中，被告不能僅以自己的主觀心理感受認(rèn)定房屋發(fā)生命案無(wú)須在意，而應(yīng)以普通民眾的認(rèn)知對(duì)發(fā)生非正常死亡事件予以披露。被告未披露涉案房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成欺詐。

●房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件構(gòu)成房屋的重大瑕疵，是影響買賣合同訂立及履行的重大事項(xiàng)。

●對(duì)重大事項(xiàng)的披露是出賣人的義務(wù)，不能因買受人未主動(dòng)詢問(wèn)而免除。

●賣方未披露涉案房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成欺詐。

法院判決：

撤銷購(gòu)房合同

為此，法院最終判決撤銷雙方簽訂的購(gòu)房合同，被告王梅返還購(gòu)房款39萬(wàn)元，支付不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)、按揭服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)等2.8萬(wàn)余元，并辦理房產(chǎn)過(guò)戶回其名下相關(guān)手續(xù)。此外，本案受理費(fèi)由被告王梅承擔(dān)。

民法典小課堂：

受欺詐方享有撤銷權(quán)

誠(chéng)實(shí)信用原則是合同的基本準(zhǔn)則之一。我國(guó)民法典明確規(guī)定“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾”。

法官提醒，當(dāng)事人在行使權(quán)利、履行義務(wù)時(shí)，應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)守信、遵守約定，堅(jiān)持公平正義，善意真誠(chéng)地進(jìn)行每一次交易活動(dòng)。欺詐行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，不利于誠(chéng)信社會(huì)的建立，民事活動(dòng)的各方當(dāng)事人因自覺恪守誠(chéng)信，摒棄欺詐。

針對(duì)通過(guò)欺詐的方式簽訂的合同，我國(guó)民法典在第一編總則下的第六章民事法律行為第三節(jié)民事法律行為的效力中作出了規(guī)定，即依據(jù)第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

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