地產(chǎn)寒冬之下，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規(guī)使用預售資金問題。為切實維護商品房交易雙方合法權(quán)益，11月4日，北京住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)。在業(yè)內(nèi)人士看來，新政有望進一步保障購房人權(quán)益，避免“爛尾樓”出現(xiàn)。

例如針對購房者關(guān)注的預售資金監(jiān)管問題，最新發(fā)布的征求意見稿中提及，擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽。具體來看，征求意見稿提到，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶。購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，才能完成擬購房屋的認購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

在預售資金支取方面，屬地的監(jiān)督職責也被重點提及。征求意見稿中提到，要落實屬地監(jiān)督職責，提高資金監(jiān)管額度。據(jù)悉，預售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

針對當前部分開發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目經(jīng)營困難問題，征求意見稿還做出了特別規(guī)定：當預售項目存在重大風險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，征求意見稿增加了對重大風險項目的應(yīng)急處置辦法，此舉能夠促進市場監(jiān)管透明公開化，及時跟進項目進度，在一定程度上降低由資金周轉(zhuǎn)力不足而導致的滯后或停工現(xiàn)象，有效降低項目高風險率。

而在違規(guī)懲戒方面，征求意見稿要求，對開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預售資金的要及時足額返還;造成項目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，首先，預售資金監(jiān)管的目的是給預售制度打補丁，為了避免爛尾樓。當下房地產(chǎn)市場進入新周期，越來越多的房企出現(xiàn)了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩(wěn)定，避免出現(xiàn)爛尾樓。

其次，張大偉指出，北京之前就有過預售資金監(jiān)管政策，本次發(fā)布的征求意見稿更加細節(jié)，執(zhí)行力度更大，而且針對項目穿透監(jiān)管，避免之前出現(xiàn)過的個別項目設(shè)立額外賬戶，繞開資金監(jiān)管。

“整體看，北京的房地產(chǎn)調(diào)控作為全國的榜樣，處處細節(jié)都考慮得更及時，也更有力。當下全國大部分城市都有必要針對預售資金監(jiān)管增加規(guī)范。”張大偉分析認為，對于房企來說，北京此次對預售資金監(jiān)管的要求更加規(guī)范，但資金影響的量不大，所以對企業(yè)的影響相對也較小。

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