“金九”的供應(yīng)小高峰未過(guò)，北京又迎來(lái)一波新房放量供應(yīng)。繼26日多個(gè)樓盤被放出預(yù)售許可預(yù)告后，9月27日晚間，北京市住建委網(wǎng)站對(duì)外公示6個(gè)新房項(xiàng)目的預(yù)售證信息。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，今年5月北京的首批集中供地，直接導(dǎo)致了近期新項(xiàng)目扎堆入市的“盛況”。除此之外，正值傳統(tǒng)銷售旺季，新房的放量供應(yīng)背后，也一定程度上反映出房企有意加快搶收“銀十”。
6項(xiàng)目集中取證
新增供應(yīng)超2400套
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站最新披露信息，此次獲批預(yù)售的6個(gè)項(xiàng)目，具體包括：和光瑞府(備案名：和瑞嘉苑)、中建宸廬(備案名：瓊?cè)A觀園)、和錦華宸(備案名：錦宸和苑)、國(guó)譽(yù)萬(wàn)和城(備案名：澤譽(yù)嘉苑)、中駿金輝·未來(lái)云城(備案名：云瀾園)以及長(zhǎng)安麓府(備案名：長(zhǎng)安麓府家園)。
從新獲預(yù)售的6個(gè)樓盤分布來(lái)看，3個(gè)位于順義、1個(gè)位于豐臺(tái)、1個(gè)位于大興以及1個(gè)位于門頭溝。房源供應(yīng)量方面，上述6個(gè)樓盤合計(jì)將為北京樓市貢獻(xiàn)2407套房源。
幸福里研究院分析師路巖向北京商報(bào)記者表示，北京一日發(fā)放6個(gè)項(xiàng)目預(yù)售許可證，發(fā)放速度較比此前明顯加快，此舉或有兩個(gè)方面的考慮：一是加快市場(chǎng)供應(yīng)，通過(guò)有效供應(yīng)量給市場(chǎng)降溫;另一方面，房企盡快拿到項(xiàng)目預(yù)售許可證，加快開(kāi)盤速度、加速回款，可以對(duì)10月中旬北京即將到來(lái)的第二輪集中拍地做準(zhǔn)備。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅補(bǔ)充指出，近期出現(xiàn)諸多項(xiàng)目集中取證，很大一部分原因還在于今年5月北京首批集中供地，造成了開(kāi)發(fā)商推盤的節(jié)點(diǎn)集中在了九月底及十月初。“集中拿地必然會(huì)帶來(lái)集中開(kāi)盤。”
新、老樓盤齊入市
開(kāi)發(fā)商現(xiàn)“去化焦慮”
從北京在售項(xiàng)目的性質(zhì)來(lái)看，新、老樓盤齊入市，眼下已經(jīng)成為北京樓市的一大顯著特征。以9月27日最新獲批預(yù)售的6個(gè)項(xiàng)目為例，其中就有5個(gè)是純新盤;更有項(xiàng)目是年內(nèi)第三次加推，如：順義馬坡板塊的“中建宸廬”項(xiàng)目。
據(jù)悉，早在今年6月27日及9月5日，中建宸廬項(xiàng)目已合計(jì)取得兩次預(yù)售證。9月27日，該項(xiàng)目共獲批4個(gè)樓棟共計(jì)113套房源，準(zhǔn)許銷售面積12291.43平方米，包含住宅和地下倉(cāng)儲(chǔ);此次批準(zhǔn)預(yù)售的4個(gè)樓棟包括：1-10#住宅樓(30套)、1-11#住宅樓(31套)、1-15#住宅樓(22套)以及1-6#住宅樓(30套)。
“6張項(xiàng)目預(yù)售許可證中，有5個(gè)是純新盤，一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商為了緩解壓力，想拿證‘搶跑’;另一方面也是因?yàn)槭婚L(zhǎng)假將至，新房供應(yīng)通常都會(huì)在這之前出現(xiàn)一個(gè)小高峰。”談及北京當(dāng)前“新、老樓盤齊入市”的現(xiàn)狀，路巖如是分析道。
一邊是政府對(duì)樣板間和品質(zhì)的嚴(yán)格把控，一邊是因?yàn)榈貎r(jià)過(guò)高被攤薄的利潤(rùn)，路巖表示，現(xiàn)階段北京開(kāi)發(fā)商的壓力已然明顯增加。其指出，一方面，巨大的回款壓力導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不得不搶速度。據(jù)幸福里研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京首批集中供地30個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有26個(gè)樓盤入市并公布了案名，共計(jì)供應(yīng)21278套新房。
路巖還補(bǔ)充指出，開(kāi)發(fā)商搶跑“銀十”背后，另一方面的壓力在于，市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)更激烈了。其表示，最近北京熱鬧一些的商場(chǎng)，基本都開(kāi)上了樓盤“展銷會(huì)”，比如凱德商場(chǎng)有10個(gè)樓盤同時(shí)“練攤兒”，合生匯有6個(gè)。在路巖看來(lái)，新盤集中入市、集中取證、集中開(kāi)盤，價(jià)格相當(dāng)，產(chǎn)品又出現(xiàn)同質(zhì)化，因此能否提前“搶到客”，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)非常關(guān)鍵。
項(xiàng)目集中入市或利好購(gòu)房者
在郭毅看來(lái)，在“金九”末、“銀十”初這樣一個(gè)周期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，將遭遇新項(xiàng)目“撞期”入市銷售帶來(lái)的客戶分流，以及熱門板塊新盤項(xiàng)目去化壓力的加大。這是開(kāi)發(fā)商所不愿意看到的結(jié)果，但也是北京供地規(guī)則調(diào)整后必然會(huì)導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果。
“對(duì)于仍樂(lè)于積極參與北京市場(chǎng)土拍的房企來(lái)說(shuō)，必須要接受這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)。布局北京的一眾房企們接下來(lái)應(yīng)該做的，就是在產(chǎn)品的提升上下功夫，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的檢驗(yàn)。”郭毅如是分析道。
值得一提的是，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)同，“金九銀十”之際新房的放量供應(yīng)，在對(duì)開(kāi)發(fā)商去化形成一定去化壓力的同時(shí)，也將在一定程度上利好購(gòu)房者。利好的一面體現(xiàn)在：購(gòu)房者選擇性增多，以及不排除項(xiàng)目有優(yōu)惠釋放。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向北京商報(bào)記者表示，隨著“金九銀十”樓市旺季的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商由于年底償債壓力較大，抓銷售回款進(jìn)行業(yè)績(jī)沖量，推盤量增加的同時(shí)，預(yù)計(jì)將加大促銷力度。
在近期的探盤中，也有新房項(xiàng)目的案場(chǎng)銷售告訴記者，盡管近年來(lái)“十一黃金周”的成交熱度有所下行，但項(xiàng)目方面還是極其重視這一傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)。今年的十一假期，他所在的項(xiàng)目或?qū)⒗^續(xù)采取特惠房源或者到訪有禮等形式吸引購(gòu)房者，以爭(zhēng)取更多房源的簽約。
郭毅則在新地塊限價(jià)的基礎(chǔ)上補(bǔ)充指出，近期集中入市的項(xiàng)目在土地出讓之初大都經(jīng)過(guò)了政府非常明確的限價(jià)，基于這樣的限價(jià)，這部分項(xiàng)目相比同區(qū)域的不限價(jià)樓盤，能夠使購(gòu)房者享受到一定的優(yōu)惠福利。
談及項(xiàng)目集中入市對(duì)購(gòu)房者的另一層利好，郭毅表示，有利于購(gòu)房者看房置業(yè)過(guò)程中充分“貨比三家”。“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，新房的供應(yīng)多了，意味著購(gòu)房者在同一區(qū)域的選擇面兒增加，不管是選擇空間尺度，還是精裝的豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，都能對(duì)位自己的一個(gè)需求。”
據(jù)北京商報(bào)記者梳理，9月截至27日，已有近20個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公示預(yù)售許可信息，涉及朝陽(yáng)、豐臺(tái)、房山、通州、順義、懷柔、門頭溝等多個(gè)區(qū)域。從一眾項(xiàng)目所推的房源類別看，別墅、大平層、小高層、高層均有相應(yīng)供應(yīng)，可謂做到了剛需、剛改、改善等客群全面覆蓋，滿足購(gòu)房者的多樣住房需求。
(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)
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