7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)規(guī)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《計(jì)價(jià)規(guī)則》)。《計(jì)價(jià)規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務(wù)成本的計(jì)算公式，并將物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費(fèi)用細(xì)分為三級(jí)科目。借助“一個(gè)公式、三級(jí)科目”，北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)“由難趨易”。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《計(jì)價(jià)規(guī)則》的發(fā)布，在引導(dǎo)居民關(guān)注、參與物業(yè)服務(wù)工作的同時(shí)，將有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)、收繳的規(guī)范化和公開化，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體主動(dòng)履責(zé)，對(duì)持續(xù)貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》具有積極意義。據(jù)悉，計(jì)價(jià)規(guī)則將于10月1日起施行。

物業(yè)服務(wù)成本怎么算

一個(gè)公式可搞定

包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務(wù)人”。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)主體在進(jìn)行費(fèi)用協(xié)商時(shí)，經(jīng)常會(huì)混淆物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)成本等概念，這也使得物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。

從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)此次發(fā)布的《計(jì)價(jià)規(guī)則》來(lái)看，該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，確定了物業(yè)服務(wù)成本計(jì)算公式：物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。

此外，《計(jì)價(jià)規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務(wù)成本、年度物業(yè)服務(wù)成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過(guò)簡(jiǎn)明易懂的語(yǔ)言逐一進(jìn)行了解釋，其中，重點(diǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)定義。

根據(jù)《計(jì)價(jià)規(guī)則》，物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)人為該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)服務(wù)實(shí)際支出的直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)，應(yīng)綜合考慮社會(huì)價(jià)格指數(shù)、社會(huì)平均工資、社會(huì)保險(xiǎn)繳納比例、材料采購(gòu)價(jià)格以及水、電、氣、熱等能耗價(jià)格的變化。

對(duì)于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務(wù)人的情形，《計(jì)價(jià)規(guī)則》也就物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格制定的原則進(jìn)行了明確。

具體來(lái)看，對(duì)于“業(yè)主共同決定聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的”，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采取包干制或酬金制形式計(jì)價(jià)。其中物業(yè)服務(wù)成本計(jì)算及科目設(shè)置應(yīng)參照本規(guī)則執(zhí)行;采用包干制形式的管理費(fèi)、利潤(rùn)比例或酬金制形式的酬金比例由合同雙方約定。

對(duì)于“業(yè)主共同決定自行管理的”，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般按照“以支定收”原則，支出項(xiàng)目依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》及本規(guī)則的成本計(jì)算及科目設(shè)置相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相應(yīng)財(cái)務(wù)支出。

對(duì)于“業(yè)主共同決定委托專業(yè)單位管理的”，可按委托服務(wù)項(xiàng)目支付服務(wù)費(fèi)，其中專業(yè)服務(wù)成本計(jì)算及科目設(shè)置應(yīng)參照本規(guī)則相應(yīng)專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行，各專業(yè)單位的管理費(fèi)、利潤(rùn)比例由合同雙方約定。

物業(yè)成本明細(xì)怎么看

三級(jí)科目幫助理解

值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細(xì)了解成本明細(xì)，《計(jì)價(jià)規(guī)則》還確立了三級(jí)科目，即：明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費(fèi)用細(xì)分為三級(jí)科目。

具體來(lái)看，一級(jí)科目為十項(xiàng)基本費(fèi)用;二級(jí)科目在一級(jí)科目基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分，包含人工、專項(xiàng)服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費(fèi)用等項(xiàng)，并就人工費(fèi)用的依據(jù)進(jìn)行了明確約定;三級(jí)科目為各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本明細(xì)，在二級(jí)科目基礎(chǔ)上除人工費(fèi)用外，其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》及財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，對(duì)支出科目進(jìn)行細(xì)分。

據(jù)《計(jì)價(jià)規(guī)則》，具體項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用按服務(wù)雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，參照第三級(jí)科目計(jì)算物業(yè)服務(wù)成本總額，確保服務(wù)合同、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容清單和費(fèi)用間“真發(fā)生、對(duì)得上，算得清”。

同時(shí)，《計(jì)價(jià)規(guī)則》還對(duì)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)其他可能存在的情況進(jìn)行了補(bǔ)充說(shuō)明。比如：不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨(dú)計(jì)算單位物業(yè)服務(wù)成本;在物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)成本將隨本市相關(guān)成本規(guī)定調(diào)整而適時(shí)調(diào)整。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則

利好行業(yè)環(huán)境優(yōu)化

談及《計(jì)價(jià)規(guī)則》發(fā)布的意義，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《計(jì)價(jià)規(guī)則》的發(fā)布，嚴(yán)格落實(shí)了條例規(guī)定，推動(dòng)物業(yè)管理相關(guān)主體遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向北京商報(bào)記者表示，計(jì)價(jià)規(guī)則詳細(xì)列舉物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用涵蓋內(nèi)容，將物業(yè)收取費(fèi)用明細(xì)透明化，并明確各項(xiàng)能耗費(fèi)用計(jì)算單價(jià)以最新政府定價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，一方面進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)體系，避免行業(yè)物業(yè)費(fèi)用差異較大引起的部分市場(chǎng)亂象，另一方面合理的物業(yè)費(fèi)用降低業(yè)主經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)減少業(yè)主與物業(yè)糾紛的發(fā)生;其次，專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)公司承接，有效避免物業(yè)公司對(duì)小區(qū)項(xiàng)目承包的壟斷行為，并提升了項(xiàng)目執(zhí)行的專業(yè)性和業(yè)主的滿意度。

“計(jì)價(jià)規(guī)則對(duì)物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、及用途都有明確的要求，隨著規(guī)則的落地，一方面物業(yè)費(fèi)用的收取將趨于合理化，有效減少業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)用收取不合理的質(zhì)疑聲音，物業(yè)服務(wù)體系進(jìn)一步完善，另外為能夠長(zhǎng)久生存，物業(yè)企業(yè)也將不斷提高服務(wù)水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。”陳霄如是說(shuō)道。

(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)

標(biāo)簽： 北京 物業(yè)服務(wù) 成本計(jì)價(jià)