房屋買賣雙方達(dá)成一致，買方簽完合同，付完定金卻反悔不買了，還要求退還定金。近日，樊城區(qū)就發(fā)生了這樣一起房屋買賣糾紛。

【案情簡(jiǎn)介】

今年3月，張先生委托中介幫忙出售一套房子。隨后，賀女士看中了這套房子，通過中介與張先生簽訂了《存量房買賣居間服務(wù)合同》，合同約定房屋總價(jià)款為41萬元，賀女士于合同成立當(dāng)日即按照合同約定向張先生繳納3萬元定金，雙方約定剩余38萬元購(gòu)房款待4月10日張先生配合賀女士完成過戶登記后支付。

由于張先生的戶口還在該房屋所在地，怕影響自己未來落戶，賀女士便要求張先生先將戶口遷移出去，再完成房子過戶。然而，張先生把戶口遷移出去后，賀女士卻以各種借口推遲辦理過戶，后又通過中介向張先生表示不愿再購(gòu)買該房屋，希望張先生可以適當(dāng)退還1萬元定金。

張先生多次得到賀女士“不愿購(gòu)房”的信息后，向中介反映該情況，希望中介為其另尋合適的買家或者退還其房產(chǎn)證。中介表示，張先生與賀女士如果不解除購(gòu)房合同，網(wǎng)絡(luò)上就會(huì)顯示該房屋已被購(gòu)買，會(huì)影響下一次出售，只有張先生與賀女士解除合同后，中介才會(huì)歸還張先生的房產(chǎn)證。

張先生則認(rèn)為，賀女士違約在先，他不應(yīng)該退還1萬元定金，并且表示中介應(yīng)當(dāng)退還其房產(chǎn)證等材料。張先生多次和中介溝通均無果，故前來咨詢律師如何處理。

【律師解答】

湖北法正大律師事務(wù)所李佳容律師表示，房屋買賣合同是一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同，它具有一般買賣合同的特征，也有房屋買賣合同自身固有的特征，因此，當(dāng)事人雙方不僅要遵守《民法典》合同編的一般規(guī)定，也要遵守買賣合同等特別法律的規(guī)定。買賣雙方都應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，在平等的基礎(chǔ)上依法依約履行合同中規(guī)定的義務(wù)，正確行使法定的、約定的權(quán)利。

本案中，張先生已經(jīng)按照賀女士的要求遷移了戶口，賀女士應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)，即4月10日按照合同要求與張先生一同辦理過戶手續(xù)，同時(shí)向張先生支付剩余購(gòu)房款。但是，賀女士以在外地為借口一直推遲辦理過戶手續(xù)，也未委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，并在微信中表示，不愿再購(gòu)買張先生的房屋。對(duì)此，張先生可以根據(jù)《民法典》第五百六十三條第二項(xiàng)之規(guī)定“在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”的，當(dāng)事人可以解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方;《民法典》第五百六十五條之規(guī)定“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除”，建議張先生以通知的方式向賀女士提出解除合同要求，自通知到達(dá)對(duì)方后，不需要賀女士的同意，合同即告解除。當(dāng)然，合同的解除并不影響合同中約定的違約責(zé)任的承擔(dān)。

張先生和賀女士約定了定金條款，且定金已交付，故作為實(shí)踐合同性質(zhì)的定金條款已經(jīng)生效，根據(jù)《民法典》第五百八十七條，該定金由無過錯(cuò)的張先生收取，作為違約方賀女士則無權(quán)要求張先生退還部分或者全部定金，更不能以此要挾張先生不退還房產(chǎn)證等證件。

本案中，雙方當(dāng)事人既約定了定金條款，又約定了違約金條款，根據(jù)《民法典》第五百八十八條，張先生可以選擇適用違約金或者定金條款。如果定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。如果張先生認(rèn)為3萬元定金不足以彌補(bǔ)自己的損失，可以向人民法院提出訴訟請(qǐng)求，但相關(guān)的損失須由張先生自己舉證證明。

同時(shí)，李佳容發(fā)現(xiàn)，張先生、賀女士和中介三方簽訂的《存量房買賣居間服務(wù)合同》中約定，“甲乙雙方同意在合同履行中，在房屋買賣合同解除或法院判決解除前，丙方有權(quán)不予返還保管的房屋所有權(quán)證以及相關(guān)文件”，該條款并沒有違反法律規(guī)定，也采用了加粗的形式提醒了買賣雙方注意，所以，張先生應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，在解除合同后才有權(quán)向中介要回房產(chǎn)證。

李佳容建議，張先生可以先請(qǐng)律師與中介協(xié)調(diào)，擺事實(shí)講法律，爭(zhēng)取友好協(xié)商拿回房產(chǎn)證等材料。若中介拒絕退還房產(chǎn)證等材料，張先生可以先向人民法院起訴賀女士，請(qǐng)求確認(rèn)合同解除，然后向中介提出收回房產(chǎn)證的請(qǐng)求。

(文中當(dāng)事人均為化姓)

(記者 趙亞麗)

標(biāo)簽： 房屋買賣 退還定金 房屋買賣合同 過戶手續(xù)