11月18日，雅居樂及雅生活發(fā)布聯(lián)合公告，雅居樂集團(tuán)全資附屬公司遠(yuǎn)航金門(作為發(fā)行人)、雅居樂集團(tuán)及附屬公司擔(dān)保人(作為擔(dān)保人)與獨(dú)家賬簿管理人訂立認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此，遠(yuǎn)航金門有條件同意發(fā)行本金總額為24.18億港元的債券。
該筆債券可行使交換雅生活8799.13萬股股份，相當(dāng)于雅生活已發(fā)行股本6.2%。交換價(jià)為每股27.48元，較雅生活上日收市價(jià)22.9元，溢價(jià)20%。債券所得款項(xiàng)凈額，將用作于一年內(nèi)到期的若干現(xiàn)有中長期離岸債務(wù)再融資。
爆雷聲音不斷，房企人人自危，雅居樂是提前“儲糧”，還是已經(jīng)有了危機(jī)“爆發(fā)點(diǎn)”?
24.18億港元可交換債券
根據(jù)聯(lián)合公告，雅居樂集團(tuán)全資附屬公司遠(yuǎn)航金門有條件同意發(fā)行本金總額為24.2億元港元的債券，并初步擬定以每股27.48港元的交換價(jià)交換雅生活股份，上述24.18億港元債券將交換為8799.13萬股雅生活股份。
根據(jù)認(rèn)購協(xié)議，債券將由擔(dān)保人作出擔(dān)保;及各附屬公司擔(dān)保人無條件及不可撤回地?fù)?dān)保遠(yuǎn)航金門及擔(dān)保人根據(jù)信托契據(jù)及債券列明應(yīng)付的到期支付款項(xiàng)。
記者了解到，上述債券將于新交所上市，年利率7.00%，將于2021年11月24日或前后以記名形式發(fā)行，面值為每份債券100萬港元。自2022年5月24日起須每半年在每年的5月24日及11月24日支付一次利息，于2026年11月24日到期。
對于此次所得款項(xiàng)凈額用途，雅居樂方面表示，遠(yuǎn)航金門將從提呈發(fā)售債券獲得的所得款項(xiàng)總額及所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除相關(guān)費(fèi)用及開支后)估計(jì)分別為約24.2億港元及約23.7億港元。雅居樂集團(tuán)及/或遠(yuǎn)航金門擬將提呈發(fā)售債券所得款項(xiàng)凈額用作于一年內(nèi)到期的若干現(xiàn)有中長期離岸債務(wù)再融資。
據(jù)悉，假設(shè)按初步交換價(jià)悉數(shù)交換債券，且于該交換前并無發(fā)行新雅生活股份，預(yù)期由于雅居樂集團(tuán)仍擁有雅生活已發(fā)行股本總額約48%權(quán)益，雅生活仍為雅居樂集團(tuán)附屬公司。雅居樂集團(tuán)于雅生活擁有權(quán)權(quán)益的整體凈變動將不會導(dǎo)致失去對雅生活的控制權(quán)，而雅生活財(cái)務(wù)業(yè)績將繼續(xù)并入雅居樂集團(tuán)財(cái)務(wù)業(yè)績。
今年7月，雅居樂通過與綠地控股的買賣協(xié)議，其持有雅生活股份已增至54.31%。假設(shè)悉數(shù)交換債券，雅居樂雅生活的股權(quán)將由約54.31%減至約48.12%。
截至發(fā)稿，雅生活服務(wù)每股報(bào)價(jià)20港元，跌幅達(dá)12.66%，總市值為284億港元。
逃不脫的話題性
近期，關(guān)于雅居樂的話題頗多，但大致以“負(fù)面”為主。
11月11日，標(biāo)普全球評級發(fā)布報(bào)告，因銷售表現(xiàn)及融資能力弱化，下調(diào)雅居樂評級至“BB-”，展望負(fù)面。由于銷售增長放緩，以及為提振銷售額和現(xiàn)金回籠進(jìn)行促銷折扣導(dǎo)致利潤率收窄，標(biāo)普認(rèn)為，盡管將削減債務(wù)，但雅居樂的杠桿率仍將上升。標(biāo)普預(yù)計(jì)，雅居樂的杠桿率將從2020年的4.9倍升至2021和2022年的約5-5.2倍。
11月4日，穆迪也下調(diào)雅居樂評級至負(fù)面。穆迪認(rèn)為，考慮到投資者和銀行的避險(xiǎn)情緒加劇，以及其進(jìn)入離岸債券市場的渠道減弱，雅居樂將不得不動用內(nèi)部資金償還部分即將到期的債務(wù)。這又將削弱其運(yùn)營和財(cái)政靈活性。
時間再往前移，今年9月，一則關(guān)于保利即將收購雅居樂的消息不脛而走。對此，雅居樂方面也第一時間進(jìn)行回應(yīng)，“公司已留意到相關(guān)信息，經(jīng)核查，該消息完全不實(shí)。公司將追究相關(guān)造謠者的法律責(zé)任，并將通過其他法律途徑維護(hù)公司的合法權(quán)益。”
但事件的另一方保利方面的態(tài)度就比較“曖昧”，其回復(fù)媒體稱，“不能說有，也不能說沒有，如果達(dá)到條件，公司會進(jìn)行公告。”
“傳聞”消息不過多深究，但雅居樂內(nèi)部“優(yōu)化”已是既成事實(shí)。今年8月，雅居樂推動新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，原房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、城更集團(tuán)并入地產(chǎn)集團(tuán)，成立全新的大地產(chǎn)集團(tuán)。而這一動作，也被市場解讀為“變相”裁員，畢竟各大房企多有“前科”，通過組織架構(gòu)調(diào)整，來達(dá)到裁員的目的。
在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期國際評級機(jī)構(gòu)對于地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)愈發(fā)頻繁，更多是針對整個大環(huán)境的“看空”。短時間內(nèi)改變行業(yè)運(yùn)行的基本規(guī)律顯然不現(xiàn)實(shí)，但長期“求穩(wěn)”基調(diào)不變，各房企也會逐步適應(yīng)并走出來。
“綠檔”過冬
爆雷聲音不斷，房企人人自危，雅居樂是提前“儲糧”，還是已經(jīng)有了危機(jī)“爆發(fā)點(diǎn)”?
對于上述疑問，雅居樂方面也告訴北京商報(bào)記者，“公司的再融資動作均為正常節(jié)點(diǎn)的常規(guī)操作，公司債務(wù)情況已在業(yè)績報(bào)告中進(jìn)行了披露。公司將繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營，審慎資金管理，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。”
就在今年中期，雅居樂提前完成了“三道紅線”指標(biāo)，達(dá)到了“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)雅居樂中報(bào)顯示，截至2021年6月30日，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年年末下降3.5%;凈負(fù)債率較2020年年末再度大幅下降15.7個百分點(diǎn)至45.3%;現(xiàn)金短債比為1.18倍。
不過當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，“綠檔”也不能成為評判企業(yè)安全的標(biāo)準(zhǔn)，要知道，近期理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期的佳兆業(yè)，同樣是“綠檔”房企。
根據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，10月單月，雅居樂全口徑銷售額為109.6億元，同比下降26.98%，而對應(yīng)建筑面積為86.6萬平方米，同比下降22.4%。前10個月，雅居樂完成年度目標(biāo)還不到八成。從雅居樂的實(shí)際營收情況來看，亦不容樂觀。
同策研究院資深分析師肖云祥表示，隨著償債高峰期來臨，房企“找錢”迫在眉睫。不容忽視的是，雅居樂明年到期的海外債約11億美元。
一個錢袋被扎緊了，就只能靠另一個錢袋發(fā)力。
記者粗略梳理，僅今年5月，雅居樂及雅生活分別發(fā)行了3億美元優(yōu)先票據(jù)、配售新H股募資約32億港元資金，以及獲授予52.53億港元及0.285億美元定期貸款信貸。
市場的“傳聞”、評級機(jī)構(gòu)的態(tài)度，以及雅居樂的各種融資舉動，至少說明其沒有表面上那么“健康”。
與花樣年一樣，雅居樂的最大債務(wù)壓力同樣來自美元債，占其債務(wù)約一半以上的比例。而在爆雷前夕，花樣年也被評級機(jī)構(gòu)格外“關(guān)注”。相同的場景會再次發(fā)生嗎?
目前雅居樂正在積極向市場釋放利好信號。11月17日，雅居樂發(fā)布公告稱，該公司1筆本金總額2億美元3.85%優(yōu)先票據(jù)將于2021年11月18日到期，目前已匯出贖回資金。
而根據(jù)10月25日的自愿性公告，雅居樂方面也表示，“本公司已向投資者保證有足夠資金償還到期債務(wù)，本公司在本公告中再次確認(rèn)該聲明。”
(記者 王寅浩)
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