宋都股份杭州退地，到底誰(shuí)之過(guò)?三家房企各執(zhí)一詞上演“羅生門(mén)”。
8月11日午間，針對(duì)宋都股份杭州退地的“責(zé)任”，祥生控股發(fā)布公告稱(chēng)，在宋都股份競(jìng)得運(yùn)河新城地塊后，祥生控股及附屬公司未與宋都股份及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。運(yùn)河新城地塊系由宋都股份以其全資子公司支付預(yù)約申請(qǐng)保證金并單獨(dú)競(jìng)得，在競(jìng)得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒(méi)收5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金。
同日，寶龍地產(chǎn)也就上述事件回應(yīng)稱(chēng)，浙江寶龍和宋都股份全資子公司杭州長(zhǎng)慧此前意向合作的是臨政儲(chǔ)出【2021】12號(hào)地塊(即天目醫(yī)藥港地塊，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“12號(hào)地塊”)，該地塊已于一個(gè)月前動(dòng)工開(kāi)發(fā)。宋都股份退出的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊(即運(yùn)河新城地塊，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“8號(hào)地塊”)與浙江寶龍并無(wú)任何關(guān)系。言外之意，雙方合作的是12號(hào)地塊，8號(hào)地塊退地與寶龍方面有什么關(guān)系?
“受害者”角色存在爭(zhēng)議
7月20日，宋都股份發(fā)布了一則放棄競(jìng)得土地使用權(quán)的公告。公告稱(chēng)，經(jīng)過(guò)與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，公司日前收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)，公司子公司杭州紹輝此前獲得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的競(jìng)得資格取消，杭州紹輝已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。
宋都股份同時(shí)在公告中提及，放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展做出的謹(jǐn)慎決策。
對(duì)于宋都股份“割肉”退地，彼時(shí)就有消息稱(chēng)，“因合作伙伴臨時(shí)爽約，獨(dú)立開(kāi)發(fā)困難，導(dǎo)致宋都股份‘無(wú)奈’退地。”這一說(shuō)法，也在隨后宋都股份就上交所監(jiān)管工作函作出回復(fù)公告中，得到印證。
8月10日晚間，宋都股份在回復(fù)公告中詳細(xì)解釋了“8號(hào)地塊”退地的原因。公告稱(chēng)，由于地塊合作方祥生控股、寶龍地產(chǎn)兩家公司單方面突然違約，導(dǎo)致宋都股份在極短時(shí)間內(nèi)無(wú)法達(dá)成其他商業(yè)合作機(jī)會(huì)，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來(lái)巨大壓力。
宋都股份方面表示，在以17.83億元競(jìng)得8號(hào)地塊后，隨即與祥生控股(集團(tuán))有限公司浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方初步確定以50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤(pán)開(kāi)發(fā)該地塊。但在2021年5月13日，祥生單方面表示不再參與本次合作。
此外，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司曾主動(dòng)接洽宋都股份，希望就其所競(jìng)得12號(hào)地塊進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，并簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》。但此后浙江寶龍方面沒(méi)有按照約定支付土地款，并表示放棄合作。導(dǎo)致同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)下，該公司集中資金支出金額放大。
“為了與預(yù)期整體獲取土地權(quán)益總額保持一致、保證公司整體現(xiàn)金流安全，公司決定放棄競(jìng)得的8號(hào)地塊土地使用權(quán)。”宋都股份方面稱(chēng)。
對(duì)于上述合作“破產(chǎn)”流程，記者向祥生控股方面進(jìn)行確認(rèn)，但對(duì)方并未給出正面回應(yīng)，僅表示“以公告發(fā)布為準(zhǔn)”。
從各方的表態(tài)來(lái)看，在整個(gè)退地事件中，宋都股份扮演的是一個(gè)“受害者”的角色，因合作伙伴臨時(shí)爽約，導(dǎo)致白白虧損了5000萬(wàn)的土地保證金;祥生控股則是一個(gè)“談判者”角色，價(jià)錢(qián)沒(méi)談攏，合作還沒(méi)參與進(jìn)去，怎么就“背鍋”了;而寶龍地產(chǎn)更像是一個(gè)“吃瓜群眾”，你跟我聊8號(hào)地塊，“抱歉，我們合作的是12號(hào)地塊”。
退地原因或?yàn)?ldquo;算不過(guò)賬”
今年5月，杭州首批集中供地開(kāi)閘，宋都股份一口氣拿了運(yùn)河新城GS1001-17地塊、中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊、天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊、富春灣新城6號(hào)地塊、富春77-2號(hào)地塊等五宗地塊，總土地價(jià)款高達(dá)45.84億元。
對(duì)于宋都股份來(lái)說(shuō)，45.84億元的土地價(jià)款并非一個(gè)小數(shù)目。2020年，宋都股份的營(yíng)業(yè)收入僅為71.61億元，雖同比增長(zhǎng)71.86%，但其歸屬股東凈利潤(rùn)卻大跌40%，為3.52億元。
在銷(xiāo)售規(guī)模方面，2020年宋都股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額207億元，這一規(guī)模尚在百?gòu)?qiáng)房企之外。
事實(shí)上，對(duì)于自己的“能力”，宋都股份也很清楚。其在回復(fù)函中提到“對(duì)于杭州首批集中供地，公司管理層亦審慎決策，旨在通過(guò)直接投資、項(xiàng)目合作等方式獲取土地權(quán)益總額約計(jì)25億-35億元之間”。也就是說(shuō)，合作伙伴退出之后，45.84億元土地價(jià)款超出了上述投資區(qū)間，不得已宋都股份才退掉8號(hào)地塊，這樣才能保持最終獲取土地的權(quán)益總額為28.01億元。
除合作伙伴退出的臨時(shí)“起意”，8號(hào)地塊(運(yùn)河新城GS1001-17地塊)也面臨盈利考驗(yàn)。據(jù)悉，該地塊宋都股份以17.83億元競(jìng)得，樓面價(jià)20962元/平方米，溢價(jià)率為29.86%，自持比例達(dá)到21%。
根據(jù)要求，上述地塊毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不高于26500元/平方米，且毛坯銷(xiāo)售最高單價(jià)不高于29150元/平方米。如實(shí)施裝修銷(xiāo)售的，裝修價(jià)格不高于3000元/平方米。新房精裝限價(jià)29500元/平方米。“整體測(cè)算下來(lái)，沒(méi)有足夠的利潤(rùn)可賺，壯士斷腕，也算是及時(shí)止損。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱(chēng)。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，宋都股份退地原因或?yàn)?ldquo;算不過(guò)賬”，其更多是對(duì)于市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)。集中供地之后，也出現(xiàn)了一個(gè)新問(wèn)題，沒(méi)有盈利動(dòng)機(jī)，企業(yè)積極性就明顯減弱。
根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的研究報(bào)告，22個(gè)城市首批兩集中成交地塊可售貨值約為1.83萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)總成本毛利率為15.5%，激烈競(jìng)爭(zhēng)下利潤(rùn)率較低。其中，杭州拿地毛利率為-2.6%。
“杭州一哥”濱江集團(tuán)，此前也對(duì)外披露了“薄利”的信號(hào)。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在回答投資者問(wèn)時(shí)表示，“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”
5000萬(wàn)的“坑”誰(shuí)來(lái)填?已向?qū)汖?、祥生索賠
“經(jīng)歷此次事件后，過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的‘口頭協(xié)議’也遭遇信任危機(jī)，在特殊土地市場(chǎng)環(huán)境下，其可信度將會(huì)明顯削弱。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，此類(lèi)事件也說(shuō)明當(dāng)前土地市場(chǎng)管控和房企資金面收緊的情況下，很多不確定性因素增加。所以對(duì)于此類(lèi)企業(yè)而言，在合作等相關(guān)業(yè)務(wù)方面，需要更加謹(jǐn)慎處理。另外對(duì)于一些聯(lián)合拿地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是值得反思的。特殊情況下，確實(shí)容易出現(xiàn)“友誼的小船說(shuō)翻就翻”的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)土地投資拓展部門(mén)人員需要注意此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)宋都股份方面披露，上述地塊損失的5000萬(wàn)元保證金，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)(35238.88萬(wàn)元)的14.19%。
如今損失出來(lái)了，這個(gè)“坑”誰(shuí)來(lái)填呢?目前，宋都股份正在通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)。其訴訟請(qǐng)求判決浙江寶龍支付違約金2000萬(wàn)元，該案件已被杭州市拱墅區(qū)人民法院正式受理。針對(duì)祥生方面，宋都股份則委托常年法律顧問(wèn)單位上海錦天城(杭州)律師事務(wù)所向祥生方寄送《律師函》，要求祥生方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。
相較于寶龍方面已簽訂了合作備忘錄，宋都股份與祥生控股方面僅存在于“口頭協(xié)議”上。對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，如果要追究祥生責(zé)任，有個(gè)大前提，需要雙方已經(jīng)達(dá)成了合意，起碼形成了一個(gè)協(xié)議。關(guān)鍵要看宋都股份是否與祥生達(dá)成了口頭協(xié)議或者通過(guò)微信語(yǔ)言對(duì)雙方達(dá)成的內(nèi)容進(jìn)行了確定，達(dá)成了協(xié)議，雙方在微信語(yǔ)音通話(huà)溝通的內(nèi)容是否符合協(xié)議的基本要件。
根據(jù)民法典第四百六十九條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。”口頭協(xié)議，或者通過(guò)微信語(yǔ)言如果達(dá)成了合意，具備了合同的基本要件，也是可以視為達(dá)成協(xié)議的，如果一方違約，可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。但是，如果沒(méi)有達(dá)成，不符合協(xié)議的基本要件，則很難追究對(duì)方的違約責(zé)任。
(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)
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