據(jù)悉，10月末監(jiān)管加大對(duì)地產(chǎn)商的監(jiān)管力度，要求部分開發(fā)商按月披露財(cái)務(wù)明細(xì)，包括恒大、融創(chuàng)、萬科等12家房企每月15日上報(bào)融資、負(fù)債總額及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)明細(xì)。
房地產(chǎn)企業(yè)正在全力降杠桿，以滿足“三條紅線”等監(jiān)管要求。
11月5日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，三季度房地產(chǎn)公司杠桿率整體下降。大型房地產(chǎn)公司對(duì)杠桿水平控制最為嚴(yán)格，且在持續(xù)下降，但仍有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。
“明年初，行業(yè)要給監(jiān)管報(bào)數(shù)據(jù)，降杠桿是我們現(xiàn)在內(nèi)部最緊要的事情。”11月5日，一位中型房企區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，“三條紅線”后，房地產(chǎn)公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰(zhàn)略或財(cái)務(wù)投資人入股或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包。
隨著房地產(chǎn)降杠桿進(jìn)程加快，來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)監(jiān)管也在持續(xù)。
11月5日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)要求重點(diǎn)加強(qiáng)大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務(wù)的資金流向管控，及時(shí)收集有效資金使用憑證，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費(fèi)領(lǐng)域。
三季度小幅“降杠桿”
今年8月20日，住建部與央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，業(yè)內(nèi)一般稱為“三條紅線”。
十一假期過后，一周之內(nèi)央行官員兩度提及房企融資新規(guī)。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為”。
房地產(chǎn)企業(yè)三季報(bào)顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊中，“剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率”指標(biāo)大于70%的地產(chǎn)公司有48家，比二季度少了1家。“凈負(fù)債率”大于100%的有38家，比二季度少了1家。
大型房地產(chǎn)公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率分別環(huán)比二季度下降0.32、1.33、0.37個(gè)百分點(diǎn)，但綠地控股、萬科凈負(fù)債率分別環(huán)比增加3.20、0.44個(gè)百分點(diǎn)，保利地產(chǎn)凈負(fù)債率環(huán)比下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。
緊隨其后，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設(shè)的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率均環(huán)比下降，且金科股份、中南建設(shè)的凈負(fù)債率分別環(huán)比大降12.39、11.16個(gè)百分點(diǎn)。但新城控股凈負(fù)債率環(huán)比大增20.68個(gè)百分點(diǎn)。
A股申萬房地產(chǎn)開發(fā)板塊中，“剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率”指標(biāo)降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯(lián)控股。三季度末環(huán)比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個(gè)百分點(diǎn)。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個(gè)百分點(diǎn)。
凈負(fù)債率指標(biāo)降幅最大的是魯商發(fā)展、棲霞建設(shè)、京投發(fā)展、深物業(yè)、華發(fā)股份，三季度末環(huán)比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率降幅逾20個(gè)百分點(diǎn)的還包括天房發(fā)展、中國武夷、雅戈?duì)?、寧波富達(dá)、泛?？毓?、光明地產(chǎn)、萬業(yè)企業(yè)、合肥城建、蘇州高新。
不過，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿水平仍有所上升。京能置業(yè)、*ST新光、榮安地產(chǎn)、粵宏遠(yuǎn)、迪馬股份的剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率分別環(huán)比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個(gè)百分點(diǎn)。*ST松江、云南城投、京能置業(yè)、濟(jì)南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負(fù)債率分別環(huán)比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
據(jù)開源證券統(tǒng)計(jì)，截至2020年三季度末，A股房地產(chǎn)板塊剔除預(yù)收(合同負(fù)債)后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。龍頭公司、物業(yè)及后服務(wù)公司分別同比分別下降1.2、1.3個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為90.3%，同比下降9.0個(gè)百分點(diǎn);龍頭公司、物業(yè)及后服務(wù)公司分別下降16.1、提升5.5點(diǎn)。也即，龍頭公司對(duì)杠桿水平控制最為嚴(yán)格，且在持續(xù)下降。
有地產(chǎn)分析師表示，不管是融資收緊導(dǎo)致的被動(dòng)降杠桿，還是房企基于景氣度判斷的主動(dòng)降杠桿，未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，多數(shù)房企都走在降財(cái)務(wù)杠桿的路上，直接的財(cái)務(wù)表現(xiàn)就是有息負(fù)債的增速低于企業(yè)銷售和業(yè)績的增速。隨著ROE對(duì)財(cái)務(wù)杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價(jià)值重估。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三道紅線是后續(xù)房企和行業(yè)需要注意的一個(gè)紅線，所以降低杠桿減少對(duì)負(fù)債的依賴是核心內(nèi)容。從實(shí)際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調(diào)整。
地產(chǎn)融資趨緊
“三條紅線”落地的腳步在加速，范圍也有望擴(kuò)大。
據(jù)悉，10月末監(jiān)管加大對(duì)地產(chǎn)商的監(jiān)管力度，要求部分開發(fā)商按月披露財(cái)務(wù)明細(xì)，包括恒大、融創(chuàng)、萬科等12家房企每月15日上報(bào)融資、負(fù)債總額及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)明細(xì)。
央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上說，下一步，我們將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。
隨著房地產(chǎn)降杠桿進(jìn)程，來自銀行、信托等的外部融資也愈發(fā)緊張。
11月5日，一位大行華南分紅地產(chǎn)金融部門人士表示，受房地產(chǎn)金融調(diào)控影響，“三條紅線”試點(diǎn)后，該行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收緊，在額度上進(jìn)行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發(fā)貸呈收緊趨勢。房地產(chǎn)融資“三條紅線”明確后，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊將主要通過限額管理方式進(jìn)行，總行也要求對(duì)項(xiàng)目“好中選優(yōu)”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道9月末曾獨(dú)家報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或?yàn)?0%左右。
11月5日，記者獨(dú)家獲悉，銀保監(jiān)會(huì)近日向各大銀行、股份制銀行通報(bào)信用卡業(yè)務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)主要問題。在信用卡分期資金流向管控方面，監(jiān)管要求重點(diǎn)加強(qiáng)大額透支和現(xiàn)金分期等業(yè)務(wù)的資金流向管控，及時(shí)收集有效資金使用憑證，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場及其他非消費(fèi)領(lǐng)域。
根據(jù)中國人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落;前三季度增加4.42萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“三條紅線”后，銀行本身也會(huì)開始注意做管控，房企本身也會(huì)做調(diào)整，尤其是在高價(jià)拿地等方面會(huì)趨于保守。所以這都是值得肯定的地方，后續(xù)降杠桿的動(dòng)作將有助于房地產(chǎn)市場的更好發(fā)展。
銀行之外，銀保監(jiān)會(huì)信托部近期下發(fā)《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項(xiàng)排查的通知》，要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，強(qiáng)化房地產(chǎn)信托穿透監(jiān)管，嚴(yán)禁為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場提供通道。此次專項(xiàng)排查主要針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的持續(xù)合規(guī)監(jiān)管情況、風(fēng)險(xiǎn)防范化解情況及落實(shí)整改問責(zé)情況，銀保監(jiān)會(huì)要求各銀保監(jiān)局于11月30日前將排查情況上報(bào)。
房企降杠桿術(shù)
隨著降杠桿步伐，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了之前少有的發(fā)債猛增，但投資額大降的情況。
有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產(chǎn)、尋求股權(quán)融資、甚至資產(chǎn)包流轉(zhuǎn)等方式。
根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，三條紅線均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家，包括恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等。諸多地產(chǎn)商通過多種方式降杠桿。
除加速銷售，房企也不斷轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)。11月1日，恒大公告將持有廣匯集團(tuán)40.96%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給申能集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓總金額為148.5億元。稍早前，恒大863億元規(guī)模戰(zhàn)投簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將戰(zhàn)投轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長期持有，明確放棄回購權(quán)益。恒大還分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，已向港交所正式遞交上市申請(qǐng)表格。
另據(jù)報(bào)道，恒大、融創(chuàng)計(jì)劃首次在銀行間市場發(fā)債，并正在為此準(zhǔn)備相關(guān)材料。
上述中型房企區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，從公司內(nèi)部來說，在“三條紅線”半年過渡期內(nèi)，房地產(chǎn)公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，并引入投資人增加權(quán)益。“我們也正在和一些地產(chǎn)公司協(xié)商，或者入股，或者流轉(zhuǎn)資產(chǎn)包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規(guī)范圍內(nèi)。”
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