每個城市都有一兩條歷史悠久的商業(yè)步行街，它們匯聚著人流、商流和資金流，也被視為一座城市的“城市名片”和“城市客廳”。但在時代變遷中，這些商業(yè)步行街由于長期的粗放發(fā)展和轉(zhuǎn)型動力不足，與消費(fèi)者的需求和城市商業(yè)的發(fā)展逐漸脫節(jié)。

不讓“城市名片”蒙塵，重現(xiàn)“城市客廳”吸引力。自2018年商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于開展步行街改造提升試點(diǎn)工作的通知》以來，11條首批試點(diǎn)步行街在“第一方陣”走出了各具特色的改造提升之路，也帶領(lǐng)著各地商業(yè)步行街進(jìn)入改造提升“快車道”。

四大難點(diǎn)須攻破

“在頂層設(shè)計有了明確指向后，各地、各級政府均在積極推進(jìn)商業(yè)步行街改造提升工作。”戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄仕奇對記者說，商業(yè)步行街改造政策關(guān)注高質(zhì)量發(fā)展需求與高品位發(fā)展屬性。政策強(qiáng)調(diào)，改造過程不僅需要融合創(chuàng)新理念，更要突出本地文化特色及優(yōu)化旅游服務(wù)功能。

在日前由戴德梁行聯(lián)手新一線研究所發(fā)布的《2020中國商業(yè)步行街改造提升白皮書》(《白皮書》)中顯示，目前全國經(jīng)營面積在2萬平方米以上的步行街超過2100條，總經(jīng)營面積超過1億平方米。但從發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國現(xiàn)存步行街存在文化內(nèi)核缺失、功能定位混亂、業(yè)態(tài)內(nèi)容同質(zhì)化、建筑規(guī)劃不合理等多重問題。

“傳統(tǒng)步行街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)老化，且調(diào)整難度大，使得它們愈發(fā)難以吸引到高品質(zhì)本地客流，長此以往便進(jìn)入了老舊業(yè)態(tài)服務(wù)于年齡偏大、外地游客為主，客群重復(fù)消費(fèi)較低、品牌商家放棄商業(yè)步行街的循環(huán)之中。”第一財經(jīng)新一線城市研究所主編沈從樂表示。

面向高質(zhì)量、高品質(zhì)的目標(biāo)，目前在國內(nèi)步行街改造的實操中也尚有四大難點(diǎn)須攻破。“首先，目前國內(nèi)老城區(qū)步行街物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般較為復(fù)雜，經(jīng)營分散，成為步行街改造提升落地的一大阻礙。”戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示，一方面，分散的產(chǎn)權(quán)牽扯復(fù)雜的利益關(guān)系，私人業(yè)主往往單純從短期經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，導(dǎo)致從步行街整體發(fā)展角度考慮得出的規(guī)劃方案難以落地。另一方面，統(tǒng)一運(yùn)營管理難以落實到具體商業(yè)項目或商鋪中，運(yùn)營管理提升重點(diǎn)只能主要偏重于公共區(qū)域的維護(hù)、物業(yè)管理以及公共信息平臺和宣傳機(jī)制，對于步行街內(nèi)具體商業(yè)項目或商鋪的定位方向、運(yùn)營內(nèi)容、店鋪形象則缺少約束，缺乏有力可行的監(jiān)督機(jī)制和良性的淘汰機(jī)制。

此外，文物保護(hù)、長短期利益平衡和交通規(guī)劃問題也是改造提升需要翻越的“三座大山”。孟祎說：“在充分保持歷史文化風(fēng)貌的同時，又合理地提升商業(yè)可用性，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值，可謂步行街改造提升中的一大難題。同時，步行街的改造提升勢必要犧牲當(dāng)前的短期經(jīng)濟(jì)收益去尋求長期的綜合收益，尤其在產(chǎn)權(quán)分散的情況下，這一矛盾增加了步行街改造提升的落地難度。而步行街如何通過合理的內(nèi)動線交通規(guī)劃提升逛感，最大化街區(qū)商業(yè)價值也是一大專業(yè)問題。”

因勢利導(dǎo)創(chuàng)標(biāo)桿

針對步行街改造提升中的實操難點(diǎn)，《白皮書》指出，撬動步行街改造提升，需要政府部門與專業(yè)運(yùn)營商之間形成分工。

“縱觀國內(nèi)外能夠?qū)Ψ稚⒍嗄甑漠a(chǎn)權(quán)進(jìn)行有效回收和統(tǒng)一的，幾乎都是政府部門主導(dǎo)下的多方合作。從政府層面來看，完善步行街委托管理、合作管理的機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急。”甄仕奇說，而涉及改造提升的步行街將進(jìn)一步實現(xiàn)商業(yè)功能、社會效益、文化功能多元一體的功能，有必要聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)，針對步行街主力客群及其需求、步行街文化歷史元素、步行街與周邊區(qū)域的互動問題進(jìn)行診斷，最終形成功能更立體、落地執(zhí)行度更高的定位方案。

在上下統(tǒng)一、集思廣益并以當(dāng)?shù)靥厣珵樽ナ值膬?nèi)容調(diào)整和規(guī)劃調(diào)整中，11條試點(diǎn)步行街已逐漸“煥然一新”。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2019年，11條試點(diǎn)步行街客流量超過9億人次，同比增長22.6%;實現(xiàn)營業(yè)額1251億元，增長17%。截至2019年年底，11條步行街集中了1.35萬個品牌，完成地面鋪裝20.4萬平方米，立面更新19.7萬平方米，基礎(chǔ)設(shè)施投資37.4億元。

上海南京路步行街已成為“品牌高地”。該街西端調(diào)整后的世貿(mào)廣場、第一百貨商業(yè)中心先后開業(yè)，新世界城在今年3月也啟動了閉店調(diào)整，這意味著被稱為步行街“金三角”的三大商業(yè)體將全部換新。除了更時尚、更年輕化的外觀，首店、旗艦店、體驗店的大量引入，包括帶專屬定制的耐克首家全球旗艦店、亞洲首家樂高城市中心旗艦店、hello kitty上海灘時光之旅等，給這些商業(yè)體注了新活力。

2019年客流量翻一番的西安大唐不夜城步行街以文商旅深度融合為導(dǎo)向，街區(qū)內(nèi)建筑均參照唐代建筑體系統(tǒng)一風(fēng)格，引入西安城市吉祥物“唐寶”“唐妞”形象IP特色表演，通過線上平臺輻射持續(xù)拉動客流，提高了文化附加值和旅游品質(zhì)。而為打造世界級文旅商業(yè)新地標(biāo)，大唐不夜城步行街未來預(yù)計將新增高品位商業(yè)面積18萬平方米，引進(jìn)多元商業(yè)品牌，融入文化創(chuàng)意、新零售等精致生活業(yè)態(tài)，配套文化娛樂、時尚書店、運(yùn)動體驗等多種生活休閑方式。

南京夫子廟步行街在保存?zhèn)鹘y(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造“廟市合一”的新商業(yè)格局。同時依托夜游秦淮河發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，推出貢院點(diǎn)燈、漢服走秀等以夫子廟文化為基礎(chǔ)的大型沉浸式演出，將大成殿、中國科舉博物館營業(yè)時間延長至晚10時，打造西市、東市和小龍門網(wǎng)紅街等，通過這些特色鮮明的活動延長游客逗留時間，滿足文化需求，促進(jìn)夜間消費(fèi)。2019年該街區(qū)實現(xiàn)總營業(yè)收入58.5億元，客流量高達(dá)5477萬人，街區(qū)坪效達(dá)1.16萬元/平方米。

標(biāo)簽： 步行街商業(yè)