被稱作“長(zhǎng)租公寓第一股”的青客公寓(QK.NASDAQ)高光不再。

空蕩的辦公室、無(wú)助的業(yè)主與租戶、高價(jià)收取的一二線城市房源轉(zhuǎn)手，種種跡象顯示，這家成立于2012年的老牌分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)正遭遇2019年上市以來(lái)的最大危機(jī)。

頭部玩家之一的青客尚且如此，中小型長(zhǎng)租公寓的處境更加艱難，多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長(zhǎng)租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤(pán)”，準(zhǔn)備以極低價(jià)格轉(zhuǎn)手當(dāng)初高價(jià)收取的房源。

這或許是長(zhǎng)租公寓行業(yè)又一次集體踩下剎車(chē)的里程碑——規(guī)模賽跑模式已被證偽，以上市彌補(bǔ)商業(yè)邏輯漏洞的幻想被打破，各地監(jiān)管政策逐步完善的當(dāng)下，如何腳踏實(shí)地靠運(yùn)營(yíng)能力制勝，是長(zhǎng)租公寓“活到最后”的籌碼。

青客的“沖刺后遺癥”

2019年11月5日，青客公寓CEO金光杰在納斯達(dá)克敲鐘，青客趕在蛋殼、自如等一眾分散式長(zhǎng)租公寓之前上市，被冠以“長(zhǎng)租公寓第一股”稱號(hào)。

用沖刺來(lái)形容這一次上市并不為過(guò)。

2019年10月7日，青客向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了招股書(shū)，申請(qǐng)?jiān)诩{斯達(dá)克上市并募資近1億美元，蛋殼公寓緊隨其后，在10月28日遞交了招股書(shū)，計(jì)劃登陸紐交所，同樣申請(qǐng)募資約1億美元。

一位了解當(dāng)時(shí)上市情況的離職青客員工透露，由于青客在規(guī)模及增速上不及蛋殼，而招股書(shū)發(fā)布后的認(rèn)購(gòu)情況也不理想，公司擔(dān)心如果上市時(shí)間與蛋殼接近，會(huì)影響到上市的成功與否，“高層達(dá)成了共識(shí)，上市是第一目標(biāo)，募資可以適當(dāng)調(diào)低”。

11月2日，青客更新了招股文件，將IPO規(guī)模由原本的520萬(wàn)股ADS(美國(guó)存托股票)下調(diào)至270萬(wàn)股，募資金額也由1億美元下調(diào)至不到5000萬(wàn)美元，募資目標(biāo)大幅下調(diào)后，青客在三天內(nèi)完成了上市。

快!上市競(jìng)跑只是這個(gè)關(guān)鍵詞在長(zhǎng)租公寓的一個(gè)縮影，無(wú)論是房源大戰(zhàn)，還是甲醛門(mén)、裝修污染，甚至租金貸，都讓房源和資金“跑動(dòng)”起來(lái)，快速拓展規(guī)模、成為頭部玩家、趕赴境外上市，像是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)約定俗成的規(guī)則，包括青客在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)都沿著這條路線前行。

金光杰對(duì)上市的期待很高，他公開(kāi)稱，上市就是讓公司從冷兵器時(shí)代進(jìn)化到熱兵器時(shí)代，有更多的資本產(chǎn)品可以當(dāng)做武器。

那么，上市為青客帶來(lái)了什么呢?

從上市時(shí)17.35美元/股的開(kāi)盤(pán)價(jià)到2020年4月22日收于12.6美元/股，青客的股價(jià)下跌了27.4%，市場(chǎng)成交額長(zhǎng)期低于1萬(wàn)美元/日，甚至出現(xiàn)過(guò)單日成交額為0的狀況，這意味著，青客基本失去了在資本市場(chǎng)上的交易價(jià)值，更喪失了再融資能力。

金光杰敲鐘后回到國(guó)內(nèi)，被問(wèn)到最多的是：青客的商業(yè)模式、青客的虧損逐年遞增以及青客的租金貸。

上市意味著財(cái)務(wù)信息的公開(kāi)，成立8年的青客第一次將部分核心運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公開(kāi)，但認(rèn)同者寥寥：招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2017財(cái)年到2019財(cái)年前三季度，青客的虧損額為2.45億元、5億元和3.73億元，同時(shí)，租金貸占租金比例超65%，大大超出同業(yè)。

金光杰對(duì)虧損的解釋是，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)導(dǎo)致虧損數(shù)據(jù)高于實(shí)際，此外，青客的主要虧損來(lái)源于利息、研發(fā)、廣告宣傳。而對(duì)租金貸，金光杰表示要為其“正名”，他稱爆雷的長(zhǎng)租公寓使用的不是租金貸，而是高利貸，他還表示，青客很早就使用租金貸，與十幾家銀行合作過(guò)，期間沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)一筆不良貸款。

在青客模式中，租金貸的地位毋庸置疑，通過(guò)一次租金貸合約簽訂，青客就可以從銀行端一次性獲取一年的租金，以此作為新房源拓展及裝修的資金，再將新房源以租金貸方式出租，形成快速的資金循環(huán)。

蛋殼的思路與青客類似，租金貸在其租金中占比也超過(guò)65%，蛋殼CEO高靖曾對(duì)記者表示，蛋殼是將房屋租賃當(dāng)做金融產(chǎn)品來(lái)運(yùn)營(yíng)。

金光杰不止一次表示，在行業(yè)的競(jìng)速比賽中，“活著真好”。

然而，新冠疫情肺炎的來(lái)襲，當(dāng)資金鏈的一端出現(xiàn)問(wèn)題，原本助推規(guī)?？焖贁U(kuò)張的租金貸成了奪命的鐮刀。

據(jù)包括前述青客離職員工在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于疫情影響，青客在2月的新增租賃業(yè)務(wù)停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴(yán)重承壓。

2020年4月中旬開(kāi)始，青客公寓逐步將旗下大量房源轉(zhuǎn)手給了建設(shè)銀行旗下長(zhǎng)租公寓平臺(tái)建融家園，對(duì)接完成之后，青客將只負(fù)責(zé)房源的具體運(yùn)營(yíng)，而不再承擔(dān)資金鏈負(fù)擔(dān)，以此為契機(jī)，青客有望轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)者。

長(zhǎng)租公寓“夢(mèng)醒時(shí)分”

2016年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇到的都是好消息——租售并舉、類REITs破冰、保險(xiǎn)銀行等長(zhǎng)線資本涌入，整個(gè)行業(yè)快馬加鞭前進(jìn)。

2017年底，隨著大量資本熱錢(qián)的涌入，長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)啟了房源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)在房源剛剛過(guò)萬(wàn)的情況下，喊出了十萬(wàn)甚至百萬(wàn)的房源目標(biāo)。無(wú)論品質(zhì)如何，只要房源真實(shí)存在，就以價(jià)格戰(zhàn)相爭(zhēng)，這一輪規(guī)模競(jìng)速直接拉升了各一二線城市的房租價(jià)格。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)熱點(diǎn)二線城市人均月租金增長(zhǎng)超過(guò)16%，其中，成都人均月租金增長(zhǎng)18%，北京人均月租金增長(zhǎng)14%，相比往年，增長(zhǎng)幅度有所放大。

房源價(jià)格戰(zhàn)一直持續(xù)到了2018年8月，針對(duì)過(guò)熱的租賃市場(chǎng)及迅速增長(zhǎng)的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門(mén)集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應(yīng)政策，此后，各地相繼出臺(tái)了針對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的監(jiān)管草案。

2018年末，長(zhǎng)租公寓行業(yè)踩下了第一次剎車(chē)，一批長(zhǎng)租公寓連環(huán)爆雷，爆雷的主要誘因租金貸進(jìn)入了監(jiān)管視線，各地紛紛發(fā)文，要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)范租金貸使用。

盡管如此，裹挾著資本大勢(shì)的頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)依然在巨大的慣性下沖刺，據(jù)青客和蛋殼的離職員工透露，除了監(jiān)管力度最大的北京，兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)在布局的主要城市中依然大量使用租金貸的方式走規(guī)模競(jìng)速的老路，因?yàn)樵?018年，內(nèi)部就已經(jīng)決心在2019年沖刺上市。

如今，以上市后的資本力量彌補(bǔ)商業(yè)模式夢(mèng)碎，疊加后疫情時(shí)代的現(xiàn)實(shí)難關(guān)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的夢(mèng)醒時(shí)分，也可能是一大轉(zhuǎn)機(jī)。

一位國(guó)內(nèi)排名靠前的長(zhǎng)租公寓品牌CEO對(duì)記者表示，“說(shuō)一句得罪人的話，如果自身的運(yùn)營(yíng)能力不過(guò)關(guān)，公司上市了，早期投資者紛紛套現(xiàn)走人，對(duì)公司的打擊大過(guò)資本市場(chǎng)能帶來(lái)的好處。”

在國(guó)際市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓本應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓囿于極低的利潤(rùn)率，始終得不到資本市場(chǎng)認(rèn)可，甚至不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)巨頭的掌舵人，都表達(dá)過(guò)長(zhǎng)租公寓做一間虧一間的言論。

前述CEO表示：“長(zhǎng)租公寓行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，是要拋開(kāi)花里胡哨的資本技巧，通過(guò)多樣化的方式開(kāi)源節(jié)流，降本增效，拿房源要拿性價(jià)比最高的房源，運(yùn)營(yíng)要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，野蠻化的比規(guī)模、比速度已經(jīng)走不通了。”

事實(shí)上，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)在嘗試一些新的方式。

例如，樂(lè)乎公寓從2018年開(kāi)始，與各個(gè)地方政府合作，做城市租賃行業(yè)第三方輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌，簡(jiǎn)單而言，政府出地出錢(qián)打造公共租賃用房，樂(lè)乎負(fù)責(zé)輸出標(biāo)準(zhǔn)化的公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)，將資金鏈壓力降到最低。

魔方公寓、新派公寓也在2019年相繼宣布進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，2019年，魔方公寓開(kāi)啟了在全國(guó)范圍內(nèi)的路演，邀請(qǐng)中小型長(zhǎng)租公寓業(yè)主成為魔方合伙人，由魔方輸出管理系統(tǒng)、品牌。

看起來(lái)，這就像“貼牌”一樣簡(jiǎn)單，但事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士透露，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，要求品牌方擁有完善的管理模式、供應(yīng)鏈系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)以及營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，只有有能力的長(zhǎng)租公寓品牌，才能真正做到所謂“賦能”。

而盈利模式也是顯而易見(jiàn)的，險(xiǎn)資、銀行、地方政府、中小業(yè)主等是真正的資產(chǎn)長(zhǎng)期持有者，這意味著，長(zhǎng)租公寓的輕資產(chǎn)時(shí)代，運(yùn)營(yíng)能力等同于盈利能力。

前述CEO表示：“長(zhǎng)租公寓的特性是慢，是長(zhǎng)久，那些做互聯(lián)網(wǎng)快餐化準(zhǔn)備、把金融產(chǎn)品掛在嘴邊的企業(yè)，該醒醒了。”

標(biāo)簽： 青客公寓