孫宏斌：這輪調(diào)控不太可能會(huì)放松
喊話“銀行按揭不能限得太狠”，“政府要支持并購”。
“這一輪的調(diào)控不太可能會(huì)放松”、“政府要支持并購”。低調(diào)許久的孫宏斌，在11月5日民生銀行不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上再度“喊話”。
在這場題為《新形勢下融創(chuàng)中國的判斷和選擇》的演講中，孫宏斌分析了目前的地產(chǎn)政策環(huán)境，并談到新形勢下企業(yè)未來需要具備能力，并對銀行、政府提出建議。
他在演講中談到，不讓經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)已經(jīng)是上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。過去這個(gè)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中所占比例太大，相關(guān)行業(yè)在GDP中占比達(dá)到30%、土地財(cái)政加稅收占整體財(cái)政收入的40%，行業(yè)貸款量占總比28.9%，加上行業(yè)貸款、房地產(chǎn)抵押等，占比達(dá)到50%，所以地產(chǎn)行業(yè)所占資源太多了。
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正是在這一基礎(chǔ)上，要改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個(gè)國家的政治高度和長期戰(zhàn)略選擇。“這一次的調(diào)控，很多人認(rèn)為現(xiàn)在壓力這么大，什么時(shí)候能放松？我說不太可能放松。“孫宏斌對新形勢下的行業(yè)走向作出判斷，認(rèn)為這幾年不斷傳出可能“松綁”的消息都是誤判。
事實(shí)上，直到最近數(shù)月，各地的房地產(chǎn)調(diào)控仍在密集進(jìn)行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)到48次，今年前9個(gè)月合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到415次，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。
孫宏斌認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在城市化需求和改善性需求。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長在早前的發(fā)言中表示，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率在53.7%左右，2030年要達(dá)到70%，長遠(yuǎn)要達(dá)到80%以上。
“所以這個(gè)空間很大，很多人還在想換房，房地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)保持很多年。”孫宏斌認(rèn)為，今年房地產(chǎn)總規(guī)模大約在16萬億元左右，并認(rèn)為這個(gè)規(guī)模還會(huì)保持多年。
另一個(gè)重要趨勢是從增量市場往存量市場轉(zhuǎn)變。他談到，2007年地產(chǎn)總規(guī)模還是3萬億規(guī)模，從2007到2019年漲了5倍，開發(fā)商這些年占得都是增量，所以開發(fā)商日子好過，但以后，就是搶15億存量市場。從抓增量到搶存量，這是很大的變化。
對于房企的負(fù)債管理，孫宏斌認(rèn)為當(dāng)前限價(jià)政策以及在現(xiàn)行的負(fù)債總量管理下，未來房企想增加負(fù)債幾乎不可能，行業(yè)杠桿肯定在下降。但這樣也有好處，地方政府會(huì)把土地價(jià)格的期望值降低，把未來的風(fēng)險(xiǎn)給降下來，同時(shí)限負(fù)債總額能把杠桿率拉低。
談到自己的建議，孫宏斌也說了很多。他提到，房地產(chǎn)行業(yè)綜合性極強(qiáng)，但這三年的調(diào)控總結(jié)起來就是“房價(jià)不能漲”，這就導(dǎo)致一些城市市場價(jià)格和限價(jià)價(jià)格差異極大，因此他呼吁政府，保持限價(jià)政策下，能否在供地、容積率等方面做些調(diào)整。
首先不能把按揭貸款限制得太狠，按揭如果沒有增量，行業(yè)會(huì)很麻煩；第二要支持并購，因?yàn)椴①徥墙鉀Q風(fēng)險(xiǎn)最快的方法，如果企業(yè)不能及時(shí)還錢，從違約到拍賣，平均需要4年時(shí)間，并購半年內(nèi)就可以解決，所以建議從額度和并購貸來說都進(jìn)行支持；第三建議支持頭部企業(yè)，頭部企業(yè)的劃分是前100名，前五名房企在行業(yè)的份額已經(jīng)達(dá)到18%，預(yù)計(jì)5年內(nèi)能占到30%，對行業(yè)穩(wěn)定有好處。
孫宏斌對銀行也提出了幾點(diǎn)建議，
事實(shí)上在并購領(lǐng)域，孫宏斌一直是行業(yè)最知名的“接盤俠”和“白衣騎士”。從最早的并購綠城，再到和萬達(dá)的“世紀(jì)交易”，以及今年接盤泛海、長實(shí)的項(xiàng)目，孫宏斌的并購業(yè)務(wù)一直未停。
今年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在資金端大多處于緊繃態(tài)勢，特別是境內(nèi)外融資渠道都遭遇收緊。
在貸款領(lǐng)域，央行發(fā)布的今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速連續(xù)14個(gè)月回落，前三季度新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低了6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。
與此同時(shí)，房企銷售額今年在部分月份也表現(xiàn)不佳?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，今年10月，TOP50強(qiáng)房企中，近6成企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比下滑，大部分環(huán)比降幅在20%-30%之間。
另外到10月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，只有近三成房企目標(biāo)完成率達(dá)到70%-80%，超過一成房企完成率不足70%。融創(chuàng)今年前10月的銷售額是4339.2億元，同比增長了17%。
面對新的融資環(huán)境，未來什么樣的企業(yè)能夠生存下去？孫宏斌認(rèn)為要具備三大能力，一是綜合能力要強(qiáng)，庫存沒問題，如果庫存的土地儲(chǔ)備價(jià)格太高或者布局不對，那會(huì)牽扯到企業(yè)的生死存亡。
第二是要有好的品牌、產(chǎn)品、服務(wù)這些綜合競爭力;第三要堅(jiān)定布局文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等消費(fèi)升級的產(chǎn)業(yè)。“我們一直在這樣做，布局這些行業(yè)主要是為了5年、10年后的事，因?yàn)檠矍岸纪﹄y掙錢的。”
近年來融創(chuàng)在文娛、文旅、醫(yī)療大健康方面都有涉足。自2017年拿下13個(gè)萬達(dá)茂，到2018年收購原萬達(dá)旗下的文旅運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，融創(chuàng)在收購萬達(dá)文旅業(yè)務(wù)上已經(jīng)投入了超過500億元，今年位于無錫、廣州的融創(chuàng)城項(xiàng)目已正式開業(yè)。
文娛方面，融創(chuàng)今年還對夢之城文化進(jìn)行了戰(zhàn)略控股，并由“少東家”孫喆一負(fù)責(zé)管理融創(chuàng)文化集團(tuán)的業(yè)務(wù)。就在不久前，孫宏斌還在青島宣布，將投資45億元進(jìn)入醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。
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