無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)，中小地產(chǎn)商都面臨著出局的命運(yùn)。

因?yàn)?，融資環(huán)境監(jiān)管加劇，市場(chǎng)銷售不斷降溫，讓所有地產(chǎn)商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋，最先感受到行業(yè)洗牌寒意的莫過(guò)于這些中小地產(chǎn)商。

“我和幾個(gè)朋友兩年前投資了幾千萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)私募基金，當(dāng)時(shí)考慮到擔(dān)保方是一家閩系地產(chǎn)商，因此比較放心。不過(guò)上周到了兌付期，對(duì)方卻遲遲不愿意兌付。雖然公司管理層一直承諾會(huì)負(fù)責(zé)，但是我們一直很擔(dān)心出什么變故。”投資者李凱(化名)告訴記者。

現(xiàn)金流不斷吃緊，讓許多地產(chǎn)商都感受到陣陣寒意，繼而不斷有地產(chǎn)商出現(xiàn)破產(chǎn)。

人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年有超過(guò)400家地產(chǎn)商被法院裁定實(shí)施破產(chǎn)清算。不僅有大量小微房地產(chǎn)公司，更有曾經(jīng)一度擁有一定規(guī)模的ST銀億(000981.SZ，下稱“銀億”)、三盛宏業(yè)等公司。

“土地儲(chǔ)備過(guò)于集中、財(cái)務(wù)杠桿較高、多元化等問(wèn)題，成為很多中小地產(chǎn)商最終面臨破產(chǎn)的原因。”一位上市房企總裁向記者分析。

百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)商也爆雷

幾天前，三盛宏業(yè)集團(tuán)的董事長(zhǎng)陳建銘現(xiàn)場(chǎng)灑淚圖片在朋友圈瘋傳，原因來(lái)自三盛宏業(yè)集團(tuán)難以向員工兌現(xiàn)公司理財(cái)。

這家成立于1993年的地產(chǎn)商，連續(xù)15年位于中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)。2018年，三盛宏業(yè)被中指院評(píng)為百?gòu)?qiáng)房企第54位。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，三盛宏業(yè)以94.5億元的銷售額位列操盤(pán)金額榜第98位。

第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪了解，三盛宏業(yè)資金緊張情況，在幾個(gè)月前就有端倪。“幾個(gè)月前，就有合作方覺(jué)得這家公司出現(xiàn)問(wèn)題，一直不愿意給供應(yīng)商付款。”一家股份制銀行人士告訴記者。

“幾個(gè)月我們和三盛宏業(yè)談過(guò)股權(quán)并購(gòu)，當(dāng)時(shí)他們本可以通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流，但是老板覺(jué)得價(jià)格太低，最終沒(méi)有進(jìn)行交易。”一家TOP20地產(chǎn)公司高管告訴記者。

顯然，三盛宏業(yè)還是對(duì)于市場(chǎng)判斷過(guò)度樂(lè)觀。過(guò)去幾個(gè)月，整個(gè)房地產(chǎn)銷售情況降溫，加之融資成本進(jìn)一步提高，繼而讓這家公司逐漸面臨資金危機(jī)。

不只是三盛宏業(yè)，近日頤和地產(chǎn)同樣出現(xiàn)債務(wù)違約。

近日，聯(lián)合評(píng)級(jí)表示，關(guān)注到頤和地產(chǎn)未能按時(shí)償付“17頤和01”和“17頤和04”的債券利息及本金，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。

“一般而言，債券違約會(huì)出現(xiàn)許多連鎖問(wèn)題，一旦地產(chǎn)商無(wú)法按時(shí)兌付，很多金融機(jī)構(gòu)都會(huì)選擇抽貸，繼而嚴(yán)重影響地產(chǎn)商的現(xiàn)金流。”一位上市房企資金負(fù)責(zé)人告訴記者。

頤和地產(chǎn)做為老牌粵系房企，曾先后進(jìn)入沈陽(yáng)、西安、包頭、鞍山、銀川等多個(gè)城市，形成了“扎根廣州、輻射全國(guó)”的布局，也是當(dāng)年的豪宅代表之一。不過(guò)，終究還是面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

今年地產(chǎn)圈最大的爆雷則是銀億。今年6月，因?yàn)橘Y金出現(xiàn)問(wèn)題，銀億出現(xiàn)債務(wù)違約，已于6月14日向?qū)幉ǚㄔ荷暾?qǐng)破產(chǎn)重整。這家公司在2016年銷售收入曾達(dá)到652億元，總資產(chǎn)近800億元。

“銀億在寧波非常有實(shí)力，我們很多人都是銀億的業(yè)主，也是因?yàn)檫@個(gè)原因我才加入這家企業(yè)。”銀億一位員工曾告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

幾年時(shí)間，銀億就從400億市值到目前50億市值。而已經(jīng)退市的中弘股份因?yàn)楫?dāng)年過(guò)度押注旅游地產(chǎn)，不得不面臨退場(chǎng)局面。

“2014年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有7965個(gè)，這里面非常繁榮，這些膨脹的項(xiàng)目更需要精細(xì)化的運(yùn)作，而我們就是希望可以做好精品的旅游地產(chǎn)。”2015年，時(shí)任中弘股份副總裁金潔曾向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個(gè)億貸款，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬(wàn)。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來(lái)，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無(wú)法獲得銀行的資金。”一家西部小地產(chǎn)商坦言。地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)少，這些中小地產(chǎn)商基本沒(méi)辦法進(jìn)入銀行融資的名單，生存危機(jī)一觸即發(fā)。

高財(cái)務(wù)杠桿與多元化成為主因

目前看來(lái)，中小房企的破產(chǎn)爆雷，較高的財(cái)務(wù)杠桿是致命因素。

“2016年的地產(chǎn)擴(kuò)張期，讓很多地產(chǎn)商都開(kāi)始加杠桿融資，但是融資之后的投資就很重要，如果可以快速周轉(zhuǎn)，那么風(fēng)險(xiǎn)不大，如果投資領(lǐng)域無(wú)法快速變現(xiàn)，那么資金將進(jìn)一步緊張。”上述總裁告訴記者。

天風(fēng)證券研究認(rèn)為，凈負(fù)債率偏高是這類地產(chǎn)的特征之一。2016年，銀億股份、中弘控股2家房企的凈負(fù)債率均在120%~130%之間。2017年銀億股份由于并表ARC集團(tuán)和邦奇導(dǎo)致凈負(fù)債率快速下降，但預(yù)計(jì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈負(fù)債率實(shí)際并未降低，而并購(gòu)過(guò)程又進(jìn)一步加劇了公司整體的流動(dòng)性緊張程度。2017年中弘控股凈負(fù)債率快速提高，主要是流動(dòng)性壓力下公司有息負(fù)債增加而貨幣資金大幅減小所致.從估算口徑的凈負(fù)債率來(lái)看，三盛宏業(yè)近幾年一直較高。

較高的財(cái)務(wù)杠桿背后，這些中小房企都有大量的短期負(fù)債，因而帶來(lái)極大的兌付危機(jī)。

“很多公司實(shí)際負(fù)債還會(huì)更高，比如有些項(xiàng)目可以做到表外，并通過(guò)供應(yīng)商把有息負(fù)債變成應(yīng)付款項(xiàng)。此外，大量地產(chǎn)公司因?yàn)橹暗男星檩^好，都對(duì)員工進(jìn)行了內(nèi)部募資，實(shí)際財(cái)務(wù)杠桿高很多。”一位地產(chǎn)財(cái)務(wù)人士告訴記者。

“很多地產(chǎn)商因?yàn)橥顿Y了一些其他業(yè)務(wù)，也會(huì)給其他業(yè)務(wù)做連帶擔(dān)保，而這些或有負(fù)債實(shí)際上也會(huì)帶來(lái)一定危機(jī)。”李凱說(shuō)。

比如三盛宏業(yè)，就是因?yàn)檫^(guò)度融資導(dǎo)致無(wú)法債還，最終引發(fā)爆雷。此外，多元化同樣是導(dǎo)致中小房企爆雷的因素。

“早年很多地產(chǎn)商都不看好中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，因而開(kāi)始不斷多元化，不過(guò)從目前看，多元化盈利模式暫時(shí)還不明朗，對(duì)于很多大型房企而言可以提前戰(zhàn)略布局，而對(duì)于規(guī)模不大的企業(yè)而言，多元化之后本身對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉，因而導(dǎo)致最終爆雷。”一位TOP30副總裁告訴記者。

2016年，銀億先后收購(gòu)了美國(guó)ARC、日本艾禮富和比利時(shí)邦奇等制造業(yè)企業(yè)，兼并重組金額達(dá)123.25億元，領(lǐng)跑浙江百?gòu)?qiáng)民企。

2018年，受累于汽車(chē)市場(chǎng)下滑，銀億的企業(yè)零部件制造生意并未帶來(lái)預(yù)期的高收益。數(shù)據(jù)顯示，2018年銀億實(shí)現(xiàn)營(yíng)收89.70億元，同比下降29.39%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-5.73億元，同比暴跌135.81%。

天風(fēng)證券認(rèn)為，盡管多元化發(fā)展在一定程度上能起到風(fēng)險(xiǎn)分散的作用，但是企業(yè)在進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)之前未必能對(duì)該領(lǐng)域進(jìn)行詳盡的調(diào)查，從銀億股份多元化擴(kuò)張中也并未能看出新進(jìn)入的行業(yè)能對(duì)公司原有業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

此外，目前爆雷房企整體規(guī)模仍然較小。一方面，規(guī)模小意味著項(xiàng)目數(shù)量少，極容易受到行業(yè)政策、區(qū)域政策的影響，對(duì)其現(xiàn)金流沖擊較大;同時(shí)，規(guī)模小意味著在融資方面就不具有優(yōu)勢(shì)，融資成本高且資金規(guī)模有限。如果這家地產(chǎn)商，在沒(méi)有其他資源的情況下，很難同大型房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步拖累資產(chǎn)質(zhì)量和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

比如中弘股份，在爆雷之前就同時(shí)遭遇了北京和海南的政策調(diào)控，而這家公司把大量貨值押注到單一區(qū)域，因而面對(duì)市場(chǎng)下行難以協(xié)調(diào)。

“公司進(jìn)行全國(guó)化布局之后，我們的營(yíng)銷壓力也會(huì)輕松一些，城市會(huì)輪動(dòng)，我們可以全國(guó)鋪設(shè)貨值。”一位TOP20營(yíng)銷總告訴記者。

大魚(yú)吃小魚(yú)

中小地產(chǎn)商生存危機(jī)背后，實(shí)際上是房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)期后的必然結(jié)果。

克而瑞發(fā)布的2019年上半年銷售數(shù)據(jù)看，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50強(qiáng)之后的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始放緩，權(quán)益金額集中度為8%，下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“規(guī)模不是萬(wàn)能，沒(méi)有規(guī)模萬(wàn)萬(wàn)不能。”旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)總裁林峰對(duì)外表示。

對(duì)于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)之后，在資金、土地、銷售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。

“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準(zhǔn)入，否則進(jìn)入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負(fù)責(zé)人告訴記者。

目前看來(lái)，大部分銀行的白名單客戶在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶在TOP50左右。

沒(méi)有資金，那么土地拓展就很困難，如果沒(méi)有土地拓展，又很難拿到更加便宜的資金，繼而進(jìn)一步?jīng)]有市場(chǎng)份額。而一旦市場(chǎng)份額縮減，沒(méi)有廣泛布局能力的地產(chǎn)商面對(duì)區(qū)域或者城市的調(diào)控，將面臨巨大的壓力。

比如綠地控股(600606.SH)，就因?yàn)檩^大的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在2018年拿地平均樓面價(jià)1890元/平方米，創(chuàng)下頭部房企的拿地價(jià)格新低。

“比如最近在天津，因?yàn)槭袌?chǎng)較差，某TOP5地產(chǎn)商就開(kāi)始降價(jià)促銷，這讓我們?cè)谔旖虻捻?xiàng)目就非常被動(dòng)，銷售困難。如果僅僅重倉(cāng)天津這樣的城市，就極易受到市場(chǎng)環(huán)境影響。”一家TOP15地產(chǎn)高層告訴記者。

弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)認(rèn)為，行業(yè)聚集度越來(lái)越高，固化越來(lái)越強(qiáng)，但這不意味著一成不變，總有掉隊(duì)的。房地產(chǎn)行業(yè)沖規(guī)模的窗口期，已經(jīng)到了最后一兩年，未來(lái)就關(guān)門(mén)了。

即便是SOHO中國(guó)(00410.HK)這樣曾經(jīng)的明星公司，也因?yàn)闆](méi)有趕上規(guī)模沖刺的周期，繼而在最近不斷出售項(xiàng)目。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，今年以來(lái)，包括華僑城(000069.SZ)、陽(yáng)光100中國(guó)(02608.HK)、上置集團(tuán)(01207.HK)、粵泰股份(600393.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等地產(chǎn)商均選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)回血。

時(shí)代洪流，很多地產(chǎn)商在正確的時(shí)間搭上了時(shí)代快車(chē)，繼而做大做強(qiáng)。只是并非每個(gè)輕舟都找準(zhǔn)了方向，中國(guó)中小地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)和試驗(yàn)不容許錯(cuò)判，從來(lái)沒(méi)有輕舟，只有萬(wàn)重山。

面對(duì)萬(wàn)重山脈，今年的400家中小地產(chǎn)商僅僅只是過(guò)去幾年消失的一個(gè)縮影，未來(lái)山高浪大，行業(yè)真正的洗牌，不過(guò)剛剛開(kāi)始。

標(biāo)簽： 地產(chǎn)行業(yè)