十月尾聲，房地產(chǎn)江湖并不太平，一家總部位于上海名為三盛宏業(yè)的百?gòu)?qiáng)房企說(shuō)倒便倒下了，留給市場(chǎng)一地雞毛，也帶給行業(yè)又一片唏噓。

兔死狐悲，同樣耕耘在長(zhǎng)三角的另外兩家小房企，或許已經(jīng)感受到秋風(fēng)的肅殺，有些事，必須要啟動(dòng)了，比如上市。

10月22日，總部位于上海的港龍地產(chǎn)向港交所提交上市申請(qǐng)，上市所募資金將開(kāi)拓安徽等多省市場(chǎng);此前五天，發(fā)家于安徽的三巽集團(tuán)同樣赴港IPO，為助力實(shí)現(xiàn)千億愿景，去年它將總部遷往上海。

港龍與三巽有諸多共同點(diǎn)。赴港上市之前，兩者均是業(yè)內(nèi)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小房企。業(yè)績(jī)規(guī)模小，但擴(kuò)張速度快，負(fù)債同樣節(jié)節(jié)攀升。當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，中小房企宛如逆流中的鯉魚(yú)。上市，便是那需奮力一躍的龍門。

但隨著地產(chǎn)黃金十年逝去，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的期待隨之減少。近期赴港上市的中小房企，均遭遇不同程度被低估的境遇。在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，融資全面收緊，行業(yè)增幅放緩，留給小房企逆勢(shì)翻盤的空間已不再大。

趕赴末班車

房企上市隊(duì)伍又添兩名成員。10月22日，據(jù)港交所披露，港龍地產(chǎn)提交上市申請(qǐng)，華高和昇財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司為獨(dú)家保薦人。此前10月17日，安徽三巽集團(tuán)披露香港IPO招股書(shū)，建銀國(guó)際為獨(dú)家保薦機(jī)構(gòu)。

2007年，港龍地產(chǎn)成立于常州，主要開(kāi)發(fā)作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，包括商業(yè)單元、停車場(chǎng)及配套區(qū)域。目前，公司已成為活躍在長(zhǎng)江三角洲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并在該地區(qū)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性地區(qū)覆蓋。

作為收益僅來(lái)自四個(gè)城市9個(gè)開(kāi)發(fā)物業(yè)的公司，2016至2018年，港龍地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元，期間復(fù)合年增長(zhǎng)率為87.5%;經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分別為7160萬(wàn)元、9380萬(wàn)元、4.36億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為146.6%。

住宅物業(yè)銷售是公司主要收入來(lái)源之一。2016至2018年，公司住宅銷售收入分別為3.66億元、3.11億元、15.27億元，分別占收益總額77.5%、71.8%、92.0 %。

截至估值日期，港龍地產(chǎn)20個(gè)城市56個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備為471.54萬(wàn)平方米，包括84631.51平方米已竣工項(xiàng)目、389.35萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目、73.72萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

與港龍地產(chǎn)的激進(jìn)增長(zhǎng)有所不同，三巽集團(tuán)過(guò)往幾年業(yè)績(jī)飄忽不定。2016年~2018年，三巽集團(tuán)收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元;毛利分別為1.01億元、6880萬(wàn)元、2.07億元;期內(nèi)溢利分別為5599萬(wàn)元、-387.5萬(wàn)元、4499萬(wàn)元。

在2017年錄得虧損后，三巽集團(tuán)此后密集發(fā)力。由于招股書(shū)未披露銷售金額，市場(chǎng)僅能從行業(yè)機(jī)構(gòu)榜單中得知其去年銷售額約100.1億，位居行業(yè)130名。但2019年，房企TOP200業(yè)績(jī)榜單中已不見(jiàn)三巽集團(tuán)的身影。

業(yè)績(jī)飄忽不定的三巽，是家族色彩濃郁的企業(yè)。目前，集團(tuán)實(shí)控人為錢堃、安娟夫婦，二人分別持有79.8%、7.6%股權(quán)，錢堃的父親錢冰持有7.6%股權(quán)。

2018年7月底，三巽集團(tuán)將總部遷到上海大虹橋。40歲出頭的年輕董事長(zhǎng)錢堃在描繪未來(lái)愿景時(shí)表示，2019年三巽銷售金額要達(dá)到300億元，5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。“人總要有點(diǎn)夢(mèng)想。”他說(shuō)。

但征戰(zhàn)千億的路并非坦途。即使三巽將總部遷往上海，開(kāi)拓全國(guó)市場(chǎng)，但集團(tuán)仍是一家區(qū)域房企。截至2019年8月31日，三巽有35個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備面積約420萬(wàn)平方米，其中約380萬(wàn)平方米位于安徽省，占比超90%。

此外，三巽集團(tuán)還因在取得預(yù)售許可證前開(kāi)始預(yù)售、違規(guī)宣傳、建筑工地環(huán)境違規(guī)、未能于交付物業(yè)前完成檢查程序等問(wèn)題陷入多起訴訟。

實(shí)際上，2018年以來(lái)，中小房企在香港有過(guò)一波上市高潮。正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)等紛紛登陸港交所，趕赴行業(yè)日漸微弱的資本紅利。

對(duì)此番熱潮，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前正在申請(qǐng)上市的中小房企中，普遍都有著較高的負(fù)債率。隨著上市后融資渠道的拓寬，房企能通過(guò)長(zhǎng)債置換短債等方式，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

以港龍地產(chǎn)為例，收入暴漲的同時(shí)，公司多項(xiàng)成本數(shù)據(jù)大幅增加，一般及行政開(kāi)支自2017年的2990萬(wàn)元增加201.6%至2018年的9010萬(wàn)元;銷售及營(yíng)銷開(kāi)支自2017年的1830萬(wàn)元增加234.0%至2018年的6100萬(wàn)元。

隨之而來(lái)，港龍地產(chǎn)的負(fù)債總額從2017年末49.45億元大幅升至2018年末的87.4億元，截至2019年6月31日，負(fù)債總額已增加至116.62億元;2016年~2018年，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別達(dá)17.0%、98.8%、122.1%，今年上半年進(jìn)一步暴增至153.9%。

市場(chǎng)再難取悅

身處資金密集型行業(yè)，房企資金需求巨大。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加大，收購(gòu)兼并成為常態(tài)，開(kāi)發(fā)商不得不依靠資本平臺(tái)維持規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2019年7月，行業(yè)前二百房企已上市數(shù)量達(dá)118家，占比達(dá)59%。

從上市地點(diǎn)看，港交所無(wú)疑最受房企青睞，54%上市房企選擇赴港上市。此外，選擇上交所掛牌上市的房企達(dá)24%、深交所為19%。

但隨著地產(chǎn)黃金時(shí)代的逝去，相關(guān)調(diào)控密集出臺(tái)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的期待隨之減少。以2018年上市的弘陽(yáng)地產(chǎn)為例，當(dāng)時(shí)發(fā)行價(jià)每股2.28港元，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56%。目前其股價(jià)在2.4港元左右徘徊。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)滬深A(yù)股111家房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)，2019年第二季度地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為10.3倍，處于歷年相對(duì)較低位置;而歷史上2015年第二季度的市盈率曾到過(guò)28.91倍。

市場(chǎng)觀望下，即使或遇低估值境遇，開(kāi)發(fā)商仍掀起陣陣上市潮。殷切與無(wú)奈背后，是小房企日益惡化的生存環(huán)境。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。留給中小房企的生存空間愈發(fā)狹窄。

行業(yè)新常態(tài)下，越來(lái)越多小房企在夾縫中求生存。項(xiàng)目去化難、利潤(rùn)空間壓縮、融資難成本高、競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)等都是這些公司面臨的發(fā)展困境。

更重要的是，目前未上市房企的融資方式主要為信托及銀行貸款，方式相對(duì)單一。以三巽為例，截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日，集團(tuán)融資利率分別為15.2%、14.9%、14%及12.7%。

融資成本居高不下，與融資結(jié)構(gòu)有關(guān)。三巽的借款來(lái)源主要為信托及資管計(jì)劃，占借款總額的75%。截至8月31日，集團(tuán)通過(guò)信托及資管計(jì)劃融資借貸的本金結(jié)余總額為13.19億元，合作方包括萬(wàn)向信托、民生信托、華融資產(chǎn)等金融機(jī)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著上市后融資渠道拓寬，房企能通過(guò)長(zhǎng)債置換短債等方式，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。如正榮在上市后就嘗試境外優(yōu)先票據(jù)、公司債、購(gòu)房尾款A(yù)BS等融資方式，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少融資成本。

但戰(zhàn)略選擇與業(yè)務(wù)布局才是企業(yè)發(fā)展根本。過(guò)往幾年，中梁地產(chǎn)、新城控股等房企抓住三四線市場(chǎng)紅利，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。三巽想復(fù)制這一速度，近年集團(tuán)深耕區(qū)域均為安徽小城市。然而，隨著棚改貨幣化退潮，三四線樓市已變天。若成功上市，三巽集團(tuán)計(jì)劃提高在安徽的市場(chǎng)地位，同時(shí)布局杭州、寧波、無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市，拓展粵港澳大灣區(qū)、武漢、鄭州等區(qū)域及城市群。

愿景固然美好，但今日的地產(chǎn)江湖，已告別企業(yè)草莽生長(zhǎng)的歲月，企業(yè)面臨的各方考驗(yàn)更為艱巨。對(duì)于排在資本市場(chǎng)大門之前的小房企來(lái)說(shuō)，能否讓上市變?yōu)楣局卫?、?nèi)部管控發(fā)生根本變革的推動(dòng)力，或許比融資本身更為重要。因?yàn)?，許多上市房企倒下的故事已經(jīng)證明，上市一躍，并不是真正的“生死之門”。

標(biāo)簽： 房企 上市