定位為世界級城市群的粵港澳大灣區(qū)，市場經(jīng)濟發(fā)達且極具活力，它帶動了大量的就業(yè)和人口的增長。也是在這個充滿巨大潛力的市場，有近幾千萬人無自有住房，未來房地產(chǎn)需求空間依然巨大。

近日，貝殼找房對外發(fā)布的一份《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》(以下簡稱白皮書)從深層次住房制度，分析粵港澳大灣區(qū)市場現(xiàn)狀和未來住房面臨的可持續(xù)發(fā)展問題。

《白皮書》指出，經(jīng)濟活力帶動了人口和住房缺口的擴大，粵港澳大灣區(qū)未來房地產(chǎn)需求空間巨大。

根據(jù)貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，相比5年前，中國的城市人口更加集中，人口向頭部城市集中的趨勢明顯。而廣州和深圳是粵港澳大灣區(qū)核心城市中的人口吸引力最強的。

從大灣區(qū)各城市近三年常住人口的增長來看，廣州和深圳分別增長165萬和140萬，而肇慶、江門等城市三年累計增長不足10萬。

頭部城市的人口吸引力強，將進一步增強城市活力。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對這一數(shù)據(jù)分析表示，“粵港澳大灣區(qū)人口增量，從全國來看是風(fēng)景獨好的態(tài)勢。以粵港澳大灣區(qū)的核心城市深圳為例，其購房客戶中原籍為廣東的比例不到20%，超過80%都是新深圳人。”

貝殼深圳站運營總經(jīng)理藺哲也認為頭部城市的地產(chǎn)需求還有空間。他總結(jié)稱，"人口落戶政策的開放、住房、創(chuàng)業(yè)、資金補貼及子女教育等方面的政策支持將會影響和帶動整個深圳的地產(chǎn)需求。? "

粵港澳大灣區(qū)無疑是一個人口高速流動的區(qū)域，因此這片區(qū)域住房自有率也相對偏低。

綜合國家統(tǒng)計局(2015)、香港政府統(tǒng)計處(2017)、澳門特別行政區(qū)政府統(tǒng)計暨普查局(2016)數(shù)據(jù)，粵港澳大灣區(qū)11個城市中有8個城市住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。從全國來看，粵港澳大灣區(qū)住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。

具有強大人口吸引力但住房自有率又低，粵港澳大灣區(qū)后期大量的改善需求待釋放。

來自香港政府統(tǒng)計處、廣州統(tǒng)計局、深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年，三個核心城市香港、深圳和廣州人均居住面積分別為15平方米、19.7平平方米和25平平方米，距離全國人均36.9平方米(2017年)的水平存在較大差距。

和國外的灣區(qū)對比，這一數(shù)字也存在著不小的距離。美國人口普查局數(shù)據(jù)顯示，舊金山灣區(qū)的舊金山和奧克蘭，這一數(shù)字在2017年達到46.5平方米和55.7平方米。

基于人口潛力和人均居住面積等各類數(shù)據(jù)，貝殼研究院預(yù)計，到2025年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模約3.7萬億，占全國總體GMV的15%。

其中新房約1.5萬億(占全國新房交易的12%)，平均每年增加600億;二手房約2.2萬億(占全國二手交易的18%)，平均每年增加1300億。二手房交易占比將會持續(xù)擴大，到2025年提升5個百分點至59%。

貝殼研究院還預(yù)計，2025年廣深港3個核心城市的交易額將達到2.4萬億，占據(jù)灣區(qū)市場份額由2018年60%進一步提升至65%。

當(dāng)然，在這些釋放了大量居住需求的城市，也面臨了一些嚴(yán)峻的居住困難。根據(jù)《白皮書》，粵港澳大灣區(qū)核心城市住房問題主要表現(xiàn)在居住品質(zhì)差和住房的不可支付兩個方面。

深圳城中村住房體量龐大，約510萬套，占到總存量的近一半份額，容納了約1500萬人口，占實際總?cè)丝?5%的份額，這部分人群的居住環(huán)境待改善。

從房價收入比數(shù)據(jù)來看，深圳香港的房價收入比最高，分別為30和21，面臨嚴(yán)峻的不可支付問題。

就深圳而言，房改之后走的是最徹底的市場化道路，政府在住房保障方面有欠缺，主要是通過信貸工具支持居民購房。

過度市場化和金融化帶來的結(jié)果是居民的杠桿高企，高杠桿的金融風(fēng)險問題突出，深圳月供收入比達90%，居民杠桿率高代82.3%。

許小樂對此進一步分析表示，“這代表居民有82塊錢是借來的，杠桿率在全國處于非常高的水平。其中買房是最重要的杠桿。這說明深圳是住房金融風(fēng)險全國最高的區(qū)域。”

根據(jù)鏈家交易的數(shù)據(jù)，2018年深圳二手房買賣中貸款成交占比達到92%，幾乎人人使用杠桿，購房者平均貸款成數(shù)59%，遠高于其他一線城市。在這個維度上，北京和上海分別為77.6%、76.3%。

在“房主不炒”調(diào)控政策作用下，目前發(fā)展比較平穩(wěn)，但上漲壓力仍然存在。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒分析指出，新一輪調(diào)控后，深圳房價基本穩(wěn)定，但從短期、中期、長期來看，對深圳房價的預(yù)期依然是上漲的。他說，在銷售面積方面，今年前九個月全國基本上是零增長，深圳實現(xiàn)11%的增長。而按照統(tǒng)計局的計算方式計算出的均價比較平穩(wěn)，在54000元/平方米左右。

而高房價和信貸相互促進和循環(huán)的作用下，低收入群體被排除在粵港澳大灣區(qū)核心城市購房市場之外，且進入程度更加艱難。

根據(jù)《白皮書》，同為核心城市的廣州，因為市場和政府作用力量相對較為均衡，整體市場狀態(tài)相對可持續(xù)。

從居住的角度來看，租購的比例為45:55，其中大部分為私人租賃。從市場供給看，廣州新房、二手供給較為均衡，2011年以來新房、二手房市場保持“五五分”格局。近年來政府供應(yīng)的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。

針對供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題，《白皮書》也給出了幾點建議：第一，盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領(lǐng)床位產(chǎn)品。第二，利用特區(qū)的立法權(quán)，對于部分小產(chǎn)權(quán)房補交相關(guān)費用后進行確權(quán)，變大拆大建為綜合整治，提供白領(lǐng)合租房。第三，降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應(yīng)，為中高收入家庭提供置業(yè)選擇。第四，擴大保障范圍，優(yōu)化保障方式，優(yōu)先使用貨幣化補貼的手段。第五，打破城市邊界，開啟大灣區(qū)社保互認，尋找核心城市的“外部供應(yīng)”。

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